ЖК Файна Таун: Нивки по-новому

11 сентября 2017 2008 0

Автор: Григорий Мельничук

Нивки относятся к тем районам, которые уж точно не являются центром города, однако до окраин от них еще ехать и ехать. Зачастую такие районы – это бывшие или еще действующие промзоны, первые послевоенные районы массовой многоэтажной застройки, а подчас даже земли сельхозназначения, затерявшиеся посреди растущего мегаполиса.

Нивки известны как один из «хрущевских» районов, прилегают к огромной территории авиазавода, а между самым густозаселенным, пусть и пятиэтажным, кварталом – где еще в городе есть квартал с сотней зданий! – затерялась целая овощная фабрика с теплицами.

На ее месте и вырастет новый большой жилой комплекс от КАН Девелопмент – «Файна Таун», спроектированный под лозунгом «Все сделано правильно». Действительно, вместо анонсированных на Нивках до кризиса 2008 года высоток (правда, на месте хрущевок) вдоль улицы Щербаковского должны появиться кварталы с домами средней этажности, зеленым променадом и хорошей современной архитектурой от «Архиматики».

Под застройку планируют пустить не только теплицы, но и выставочный комплекс «Киевэкспоплаза» – фактически на его территории уже растут стартовые дома «Файны». Кажется, это уменьшит пробки в районе в «выставочные дни», но жители анонсированных почти 9000 квартир явно добавят нагрузки и на без того загруженную транспортом улицу Щербаковского, и на здешние школы и садики.


Генплан ЖК «Файна Таун»: строительство планируется между улицами Даниила Щербаковского (бывшая Щербакова), Салютной, Туполева и Эстонской

Для КАН Девелопмент это уже третий проект крупного жилого комплекса-района – если считать пока замороженные «Теремки-3» и давно раскрученный «Комфорт Таун». Получится ли это «работа над ошибками Комфорт Тауна» – вспомним уже упомянутый слоган «все сделано правильно» – и сохранятся ли при этом комфортные «ламповые» Нивки, разбирался 3m2.

Месторасположение

Территория будущего ЖК «Файна Таун» ограничена улицами Даниила Щербаковского (бывшая Щербакова), Салютной, Туполева и Эстонской. Первые дома, которые уже строятся, расположены дальше всего от проспекта Победы, в глубине Нивок – на расстоянии 1,4 км (расстояние от улицы Эстонской – около 600 метров). Ориентиром служит выставочный центр «Киевэкспоплаза» – на его фактической территории строят стартовые дома, позже его снесут вовсе.

Особенность застраиваемого участка – лишь небольшая часть новых домов будет выходить фасадами на улицы. Например, между ЖК «Файна Таун» и улицей Даниила Щербаковского расположен ряд хрушевок, придомовая территория которых сейчас упирается в забор пока еще выставочного центра. Поговаривают, что их отремонтируют, но детали пока неизвестны, особенно в части изменения фасадов. Точно так же ЖК «отгорожен» и от улицы Эстонской частными усадьбами, а от улицы Туполева – разнородной застройкой и гаражами.

Как и окрестные кварталы хрущевок, в транспортном отношении будущий жилой комплекс ориентирован на проспект Победы и станцию метро «Нивки», до которой по улице Даниила Щербакова следует уйма маршрутов общественного транспорта. В часы пик троллейбусы и маршрутки здесь уже переполнены – большинство маршрутов следует с Виноградаря, где еще нет метро. Ну, а поезда подземки самой перегруженной в городе красной линии уже загружены на Академгородке и Святошино, так что в час пик ехать с Нивок сидя считается роскошью.


Транспорта много, но в часы пик он перегружен

«Лайфхак» для Нивок – ехать к станции метро Сырец – это конечная, и здесь пустые поезда. Однако пешком по парковым тропам от домов на Салютной до Сырца уже более 2 км, а подъехать можно только на паре не самых интенсивных маршрутов наземного транспорта. Вздохнуть свободней можно будет только когда запустится метро на Виноградарь – пока же улица Щербаковского считается одной из самых загруженных в городе.

Да, если совсем повезет, то линия метро на Виноградарь пройдет через Интернациональную площадь на севере Нивок (1,2 км от улицы Салютной), но пока город озвучивает другие планы, а в реальности метро строить даже не начинали. Заторы у станции метро «Нивки» чуть уменьшатся с окончанием реконструкции и расширением путепровода, но нагрузку на узел добавят через пару лет обитатели новостроек южнее проспекта Победы (ЖК «Нивки-Парк», ЖК «Сан-Франциско»).

Если в пиковое время выехать хоть и без особого комфорта можно, то в непиковое дорога до Крещатика займет полчаса без особых проблем. Маршрутов общественного транспорта десятки – и в центр, и на Соломенку, и на Петровку, и на Виноградарь, и на Куреневку, и на Академгородок, и даже в Пуща-Водицу.

В части торговой инфраструктуры у новоселов стартовых домов по улице Салютной просто под окнами через дорогу есть небольшой, но разнообразный рынок, несколько средних супермаркетов разного класса, а через год-два на месте снесенного кинотеатра «Нивки» проявится средних размеров ТРЦ с кинозалами. Впрочем, 10-20 минут на машине или на бесплатном автобусе – и уже у крупнейшего в Украине торгового кластера «Лавина Молл»-«Ашан»-«Эпицентр».


Ближайшим объектом инфраструктуры для жильцов ЖК станет рынок «Нивки»

С зелеными зонами на Нивках все хорошо – на расстоянии до 2 км и парк «Нивки» с прудами, и парк «Дубки» с настоящим лесом и белками, и малоизвестный, но очень ухоженный Сырецкий дендропарк. Напротив комплекса, по улице Салютной – небольшой парк «Веселка», который реконструирует застройщик ЖК «Файна Таун». Большие зеленые зоны обещают внутри комплекса.

Кого-то может смутить близкое расположение взлетно-посадочной полосы авиазавода «Авиант». Да, ось полосы проходит над будущим микрорайоном. Однако взлеты и тем более посадки здесь случаются довольно редко – отсюда собранные самолеты отправляются на базу испытаний в Гостомель. Да и производятся взлеты-посадки в сторону Берковцов, над Нивками самолеты не летают. Расположенную за авиазаводом железную дорогу можно услышать разве что ночью.

Земля: как теплицы стали стройплощадкой

Заказчиком строительства ЖК «Файна Таун» выступает ООО «Столичная проектно-строительная компания» – новая в девелоперском бизнесе организация. Впрочем, Киевскую овощную фабрику (КОФ), на территории которой строится комплекс, связывают со скандально известным бывшим главой Шевченковской РГА Виктором Пилипишиным и его влиятельными родственниками.

КОФ была основана еще в 1946 году, когда хрущевских кварталов на Нивках не было и в проекте, это была окраина города, где бывшим военным выделили земли под частную застройку (домики и сейчас стоят, ближе к метро), а уже за их усадьбами расположилось первое в Украине тепличное хозяйство.

В середине 1990-х Виктор Пилипишин занялся сельскохозяйственным бизнесом – основал ряд агрокомпаний, в числе которых «Украфлора», «Агрофирма «Теплицы Украины». В 1998 году он участвовал в реструктуризации уже ООО «Киевская овощная фабрика», в результате которой под его контролем оказалось 90% акций тепличного хозяйства на Нивках.

Дальше – проекты по освоению удобно расположенного огромного земельного участка. Очевидно, что сельхозпроизводство – не самый рентабельный вид бизнеса, и в 2003 году на северной части тепличного хозяйства, где участок выходит фасадом на улицу Салютную, строится крупнейший на то время выставочный центр «Киевэкспоплаза». Для спального района с неширокими улицами это означало одно – огромные пробки в дни проведения популярных выставок.

Одновременно Виктор Пилипишин набирал политический вес. В 1998-2006 годах он был депутатом Киевсовета, заручился поддержкой заместителя городского головы Владимира Ялового (соратника тогдашнего мэра Александра Омельченко), и председателя Печерской РГА Анатолий Коваленко, а в 2006-2010 годах был главой Шевченковской РГА.

Сотрудничество закрепилось родственными узами – дочь Виктора Пилипишина Елена стала женой сына Владимира Ялового Константина. На сегодняшний день именно Константин Яловой является депутатом Киевсовета в избирательном округе, где географически расположена стройплощадка ЖК «Файна Таун», а Владимир Яловой – в соседнем округе.

На этот период приходится первая попытка масштабного строительства на Нивках: раскручивается тема «комплексной реконструкции хрущевок». Проект, который предусматривал не только застройку овощной фабрики, но и снос хрущевок в огромном квартале между улицами Щербаковского, Стеценко, Салютной, Туполева (около 100 жилых зданий) предполагалось реализовать вместе с Львом Парцхаладзе, однако кризис 2008 года сорвал эти планы.

Впоследствии Виктор Пилипишин оказался связан с рядом скандалов, поскольку во время Революции Достоинства старался балансировать между обеими сторонами. В январе при поддержке Партии Регионов он выиграл выборы в Верховную Раду, 15 января принял присягу, а 16-го – уже голосовал за «драконовские законы 16 января».

Конкурентом Пилипишина на выборах тогда был один из лидеров партии «Свобода» Юрий Левченко – как считается, друг сына президента Алексея Порошенко. Во время январских выборов было немало скандальных моментов, которые припомнили во время перевыборов Рады осенью 2014 года – тогда Пилипишин уже проиграл Левченко.

Несмотря на это, Виктор Пилипишин сохранил политическое влияние благодаря семейству Яловых, и в 2016 году им удалось пролоббировать ряд важных решений Киевсовета для освоения участка. Так, был принят Детальный план территории (ДПТ) по улице Академика Туполева, 12 – в рамках квартала, где и планируется разместить ЖК «Файна Таун».

ДПТ: угроза «ламповым» Нивкам

ДПТ предполагает размещение на этой территории жилой и общественной застройки, сохранение расположенного на территории овощной фабрики озелененного бульвара, сохранение усадебной застройки по улице Эстонской, строительство торгового центра на 10 тыс. кв. м, а также возведение двух детсадов на 425 мест с начальными школами на 615 мест.

В реальности реализация ДПТ скорее ухудшает качество жизни в районе – за счет зеленых зон и удобства для пешеходов. Фактически торговый центр уже строится – на месте снесенного в начале 2017 года кинотеатра «Нивки». Расположенный вокруг кинотеатра сквер при этом был фактически уничтожен – под увеличение площади застройки и организацию автостоянки.


Улицы Салютную и Туполева планируют расширить

Также в ДПТ заложено расширение улиц – Салютной и Туполева – до 15 метров (до 4 полос), а Даниила Щербаковского – до 24 метров, с обустройством 6 широченных полос и подземных переходов. Все это может быть реализовано только за счет массовой вырубки деревьев – и превращения утопающих в зелени улиц в магистрали, с дорогой вплотную к существующим жилым домам.

Полноценных общественных слушаний при утверждении ДПТ не было – нынешний порядок их проведения слабо предусматривает привлечение общественности (предлагается письменно отправлять пожелания в департамент градостроительства и архитектуры – это и есть «слушания»). На реальных собраниях, без ведения протокола, местные жители высказались против ДПТ, были обращения в суды, однако те вынесли решения в пользу ДПТ.

Смена арендатора и продажа «Киевэкспоплазы»

Следующим шагом после принятия ДПТ стало переоформление земельного участка. Решением Киевсовета №674/1678 от 20 декабря 2016 года земельный участок по улице Академика Туполева, 12, который пребывал во временном пользовании ПАО «Киевская овощная фабрика» с 1998 года, передан ООО «Столичная проектно-строительная компания» «для строительства, эксплуатации и обслуживания жилищно-офисного, торгового комплекса с наземными и подземными паркингами и встроенными помещениями общественного, социального и торгового назначения».

Этим же решением Киевсовет разрешил раздел земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, и утвердил проект землеустройства для ООО «Столичная проектно-строительная компания», смену целевого назначения и аренду земли на 10 лет.

Следующим этапом стало решение судьбы «КиевЭкспоПлазы». В мае 2017 года в СМИ появляется сообщение, что Игорь Никонов (глава КАН Девелопмент) купил «КиевЭкспоПлазу», однако скоро сообщение исчезает. 19 мая на сайте выставочного центра появляется официальная информация: «КиевЭкспоПлаза» работает в штатном режиме, информация о начале строительства ЖК не соответствует действительности.

Детали всех перипетий покупки выставочного центра остались за кадром, хотя подобная «война новостей» говорит о том, что не все было гладко. Новым генеральным директором выставочного центра стал Виктор Кухарчук – один из топ-менеджеров ООО «КАН Буд». Также были заменены члены наблюдательного совета – по сути, это уже ликвидационная комиссия. Проведение всех запланированных выставок подтверждено до лета 2018 года – тогда начнется демонтаж павильонов.

Что строят: инфраструктура, бульвар и первая очередь

На сегодняшний день представлена общая концепция ЖК «Файна Таун»: невысокая застройка 4-9 этажей, ограничение доступа автотранспорта (внутренний кольцевой бульвар-променада длиной 2,75 км и придомовые территории без машин – из двухсторонних подъездов можно выйти как к местным проездам с парковками, так и в прогулочную зону без автомобильных дорог.


На территории запланирована полноценная собственная инфраструктура

Формат «город в городе» предусматривает развитие внутренней инфраструктуры: на территории комплекса предполагаются многочисленные магазины и сфера обслуживания на первых этажах, два садика, общеобразовательная и музыкальная школы, медицинский центр, фитнес-центр с бассейном, площадки для барбекю, баскетбольные поля.

Общая декларируемая площадь – 542,088 тысячи кв. м, где должны разместиться порядка 55 домов с 8 339 квартирами. Архитектура – от бюро «Архиматика», но в отличие от «Комфорт Тауна», ярких цветов не предвидится – современный стиль сочетается со спокойными тонами. Для кондиционеров предусмотрят технологические ниши и специальный вертикальный водоотвод для конденсата. А поскольку лоджии изначально застеклены, можно надеяться, что фасады не будут испорчены.

Впрочем, первая очередь – дома, которые уже строятся по фасаду улицы Салютной – это отнюдь не «европейские пятиэтажки», а два дома по 16 этажей. Один из них строят ближе к улице Щербаковского, у входа в «КиевЭкспоплазу» – там уже построено несколько этажей каркаса, дом со стороны улицы Туполева начнут строить позже, а между ними расположится дом в 9 этажей.


Первые два 16-этажных дома в ЖК строятся прямо у дороги

Здания разместятся в неширокой полосе между красной линией улицы и фактически используемой территорией «КиевЭкспоплазы», напротив самого первого дома – рынок «Нивки», напротив остальных – несколько хрущевок и парк «Веселка». Ввиду очень стесненного участка придомовая территория первой очереди очень небольшая, а вопрос с парковкой отложен на перспективу.

В комплексе предполагается своя котельная для отопления, горячая вода – централизовано из городских сетей, потому изначально предусмотрены бойлеры для работы в период плановых отключений. Квартиры будут сдаваться с заведенными коммуникациями и счетчиками – на холодную и горячую воду, тепло, электросчетчики планируют с режимом день/ночь, что позволит экономить на оплате электричества.

Планировки: район маленьких спален

Концепция квартир-студий с совмещенными комнатой и кухней постепенно трансформировалась в формат, где главное помещение квартиры – кухня-гостиная, которая уже дополняется другими комнатами. Логичным продолжением этого формата является уменьшение площади спален. Уменьшается активность в спальне – значит, есть возможность поставить там полноценную двуспальную кровать.

Это, в свою очередь, обуславливает квадрат или его подобие как оптимальную планировку спальни – собственно, чтобы вместились двуспальная кровать, две тумбочки и, может, встроенный шкаф. Все – свободное пространство при этом минимально, ведь основная «жизнь» в квартире происходит в кухне-гостиной. Подобную концепцию уже не впервые, но довольно осторожно внедряют киевские застройщики. В ЖК «Файна Таун» идея маленьких спален «поставлена на поток».

Выбор планировок довольно большой – всего около четырех десятков. Однокомнатные в 13 вариантах площадью от 29,5 кв. м до 52,1 кв. м. Минимальная площадь маленьких спален в «однушках» – чуть меньше 9 кв. м: здесь в буквальном смысле помещается двуспальная кровать, пара тумбочек и шкаф-купе. Главное помещение квартиры – кухня-гостиная, от 11,63 кв. м, есть и застекленные лоджии (вход в разных планировках или из кухни-гостиной, или из спальни), которые позиционируются как место для уединенного отдыха.

Санузлы совмещенные – кроме самой большой «однушки» в 52,1 кв. м, площадь начинается от 2,98 кв. м в самих маленьких квартирах. С ростом общей площади «вырастают» и другие помещения, однако спальни все равно не больше 12,4 кв. м, а кухни-гостиные в однокомнатных квартирах достигают 19 кв. м. В самой большой планировке «однушки» есть терраса в 5,6 кв. м.

Двухкомнатных квартир еще больше – 20 планировок, подход к планировке тот же. Кстати, застройщик называет квартиры не одно-, двухкомнатные, а по числу спален. Двуспальневые квартиры имеют небольшие, почти квадратные спальни от 10 кв. м при общих площадях от 50,04 кв. м до 88,3 кв. м. Все квартиры оборудованы полноценными двумя санузлами, один больше – от 3,5 кв. м (в расчете на ванную), второй – от 2,4 кв. м (в расчете на душ).

Особенность планировок – вход в один из санузлов устроен из одной из спален или сблокирован с входом в нее. При больших метражах предусмотрена гардеробная комната. Кухни-гостиные – до 30 кв. м, спальни «вырастают» до 16 кв. м и уже позиционируются как жилые комнаты – не всем же собираться в кухнях-гостиных.

Есть и трехспальневые квартиры – двухуровневые, только в двух вариантах планировок: более классическая площадью 132,2 кв. м, и вроде бы меньшая, в 118,55 кв. м, но с огромной террасой площадью 36,6 кв. м. Обе планировки имеют по три санузла, два на одном этаже и один – на другом, и несколько гардеробных. В большей «трешке» одна из гардеробных имеет большую площадь и окно – и может использоваться как кабинет.

Парковка, территория и другие «ошибки» «Комфорт-Тауна»

ЖК «Файна Таун» – третий большой проект КАН Девелопмент, по масштабам претендующий называться жилым массивом. И если «Теремки-3» приостановили сами инвесторы, то «Комфорт Таун» – пример того, каким может быть массив от КАН Девелопмент, конечно же, с поправками и «работой над ошибками».

Отопление. Первое что можно отметить как позитивный опыт «Комфорт Тауна» – это небольшие счета за отопление. Это реализуется и благодаря энергоэффективности зданий, и за счет использования счетчиков тепла (платим за то, что использовали, включаем, когда нужно), и за счет более низких тарифов от ООО «Еврореконструкция» в сравнении с «Киевэнерго». В итоге, в прошлом году жильцы получали счета в 120 грн за 40 квадратов площади – на зависть соседним хрушевкам.

Закрытая территория. Следующий опыт «Комфорт Тауна» – закрытая территория. Хоть изначально это и декларировалось, но не было сделано. Но когда неблагополучные жильцы из соседних кварталов принялись распивать спиртные напитки на лавочках комплекса и ломать инсталляции, жильцы-инвесторы надавили на застройщика, и вокруг «Комфорт Тауна» появился забор. Впрочем, большая территория, тысячи квартир – за всем не уследишь, и уже у многих обитателей соседних домов имеются ключи от калиток «Комфорт Тауна».

Также в пользу того, что территория таких комплексов оказывается не совсем закрытой – работа местного бизнеса. В «Комфорт Тауне» изначально не было больших площадей под коммерцию (различные кафе, пиццерии, аптеки, стоматологии, салоны красоты), однако это было реализовано за счет выкупа первых этажей. В «Файна Тауне» это обещают предусмотреть изначально, но все понимают, что для бизнеса важно привлечь как можно больше клиентов, в том числе, и за счет окрестных кварталов вне комплекса.


На рендерах ЖК «Файна Таун» нет забора между домами и улицей

Пока комплекс строится, и земля в аренде у застройщика – это одно, а когда придет время оформлять придомовые территории и платить за их содержание – это другое. Не забываем, что в комплексе предусмотрены огромные площади под озеленение – тот же бульвар-променада общего пользования. Вполне возможно, что его содержание со временем попробуют переложить на городской бюджет, а значит – сделать общедоступным. Кстати, на рендерах ЖК «Файна Таун» нигде нет периметрального забора.

Парковка. Мы не зря обошли вниманием парковку ЖК «Файна Таун» – чтобы сравнить с историей «Комфорт Тауна». В ЖК «Файна Таун» на все почти 8400 квартир запланировано 3250 парко-мест, из них – 1200 мест в 7-этажных платных паркингах, которые обещают построить на месте снесенных гаражей в 3-4 очередях (т. е. не сразу). Остальные парко-места планируют организовать на придомовых территориях.

Насколько соотношение одно парко-место на 2,5 квартиры адекватно нынешнему уровню автомобилизации – вопрос спорный, тем более, здесь достаточно развитый общественный транспорт, чтобы не было необходимости ежедневно пользоваться автомобилем. Однако смотрим опыт «Комфорт Тауна»: там отдельные многоярусные паркинги давно заполнены, а открытые стоянки на охраняемой территории ЖК – беда и боль местных автомобилистов.

После 18-19 часов вечера довольно сложно найти место, а утром из-за двухрядной парковки приходится ждать, пока разблокируют твою машину. Часто из-за узкого проезда царапают автомобили. Еще одна проблема – жители окрестных кварталов «благодаря» отдельным обитателям «Комфорт Тауна» ставят там машины на зиму. И это все при том, что комплекс еще не полностью заселен и продолжает застраиваться!

Смена проекта. Самый болезненный опыт «Комфорт Тауна» – это смена планов застройки. Если первые очереди были довольно просторными как по планировкам квартир, так и придомовых территорий, то с изменением рыночной конъюнктуры застройщик стал возводить дома повыше и поплотнее, а квартиры – поменьше, в так называемом «смарт-формате».

Формат первых и нынешних очередей «Комфорт Тауна» настолько отличается, что жильцы первых очередей даже хотели отгородиться от новых забором. «Новые» заявили свои права на всю инфраструктуру комплекса – придомовые территории, детские площадки – иначе «не будут покупать». В общем, «Комфорт Таун» первых и последних очередей – две большие разницы.

Старт продаж: презентация и условия

Первая публичная презентация ЖК «Файна Таун» состоялась еще 17 мая. Глава КАН Девелопмент Игорь Никонов позиционировал комплекс как жилье бизнес-класса, однако главными покупателями назвал жителей района, желающих улучшить или расширить жилплощадь.

Правда, с «местными жителями» вышла накладка. Как потом разобрались журналисты, на презентации под видом местных жителей оказались нанятые профессиональные актеры. Помним, что с общественными слушаниями по ДПТ было не все хорошо…

На той же презентации Игорь Никонов говорил о покупке «КиевЭкспоПлазы», но вскоре эта новость исчезла с лент информагентств. Тогда же слоганом комплекса был «Все сделано правильно» (сейчас это уже «Живой квартал») – но, видимо, «что-то забуксовало». Хотя рекламные борды появились еще посреди лета, реальный старт продаж несколько раз откладывался. Сначала его анонсировали на июнь, затем на середину лета, уже сентябрь, а офис продаж на улице Салютной только-только обживается.


Отдел продаж пока только обживается

«Рекламная» стоимость 1 кв. м. в 17 900 грн – минимальная и при 100% оплате. Предполагается, что цена будет зависеть от планировки, расположения, вида из окон, этажности и первого взноса при рассрочке. Минимальный взнос – 10%, выплата – до окончания строительства без процентов, после окончания строительства можно оформить кредит (от 7 до 12%) до 6 лет – читай ипотеку. Да, курс выплат привязан к курсу доллара на межбанке. Застроить весь комплекс обещают за 6-7 лет, но какими будут сроки в реальности – покажет время.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Август 2017
Средняя
цена
21 000
грн/м2

Динамика
цен
-2,3%

ЖК Киева /
Новые ЖК
324 / 4

по данным

наверх