ЖК Хенеси Хаус: история долгостроя на Татарке

13 марта 2018 2385 0

Автор: Артем Сиренко

ЖК «Хенеси Хаус» — название нового проекта для возводимого здания на тихой Татарке. Этот проект станет уже третьей попыткой достроить этот объект. Ранее мы уже писали о судьбе этого долгостроя с непростой историей, в этот раз 3m2 более детально разобрался в подводных камнях амбициозного проекта на улице Нагорной – возможно, спустя 20 лет после начала строительства этот недострой все же обретет своих жильцов.

В рамках нынешнего строительного бума едва ли не самой позитивной тенденцией можно назвать реанимацию ряда проектов-долгостроев. Примеры есть как позитивные – те же «Смарт-Плазы» на Оболони и Политехе, так и негативные – например «Тесла Хаус» на Минском массиве.

Едва ли не самый «долгоиграющий» киевский жилой долгострой – дом по улице Нагорной, 18/16, проект, стартовавший еще в далеком 1999-м, почти 20 лет назад. ЖК «Хенеси Хаус» (кстати, латинское написание бренда ЖК далеко от марки известного напитка – Henesi house, а не Hennessy) — такое название проекта уже третьей попытки достроить это здание.

Проект запустился довольно бурно, здесь демонтировали старый кирпич и на первой секции уже готов современный фасад, а размах общих пространств, террас и больших, «богатых» планировок начала 2000-х соседствует с современными смарт-квартирами – разделенными на несколько частей несостоявшимися «двушками» и «трешками».

Хенеси Хаус

Впрочем, несмотря на близость к центру, район не самый удобный для транспортного сообщения, а несколько больших комплексов по соседству со временем могут и вовсе «остановить» здесь дорожное движение. Есть вопросы и к застройщику – неизвестные на рынке компании с неоднозначными историями, к тому же участники проекта зарегистрированы… по адресу стройплощадки. Но, обо всем по порядку.

Локация: соседи, транспорт и инфраструктура

Татарка – довольно специфический район, расположенный на холмах между Подолом и Лукьяновкой и считающийся одним из старейших в городе. Исторически, со второй половины XIX века, здесь строились в основном особняки городской зажиточной интеллигенции, со временем появились и 2-3-этажки на несколько квартир. В советское время плато, где размещены улицы Татарская, Половецкая и Печенегская, застроили 9-этажками, а пересеченную местность с ярами и подъемами-спусками до конца не освоили.

В нынешний же строительный бум здесь преобладают небольшие клубные дома, если не считать нескольких крупных проектов. Самый знаменитый из них — печально известный дом «Элита-Центр» на улице Багговутовской уже на татарском плато, а второй большой долгострой — всего в нескольких сотнях метров, – тот самый дом на улице Нагорной, 18/16, который на своей спортплощадке начинал строить еще Институт Автоматики, а сейчас это – ЖК «Хенеси Хаус».

Едва ли не единственным «опасным» соседом комплекса стоит отметить объект магистральной канализационной системы города, расположенный у подножия холма, на улице Кирилловской, 71. Формально все санитарные зоны до жилых домов здесь соблюдаются, время от времени на улице Кирилловской ощущаются не самые приятные запахи. Однако улица Нагорная расположена на вершине холма, который хорошо продувается, да и активное освоение соседних участков – строительство коттеджей и клубных домов – демонстрирует, что проблема здесь практически незаметна.


ЖК «Хенеси Хаус» расположен на вершине холма

В вопросах транспорта район довольно специфичен: располагаясь вблизи центра и магистральных транзитных артерий, его сложно назвать доступным из-за серьезных перепадов рельефа. Станция метро «Лукьяновская» расположена условно недалеко, однако нельзя сказать, что она в пешеходной доступности, с полдесятка остановок автобуса №31 (это единственный транспорт на улице Нагорной). Метров 300-400 спуститься – и Подольский спуск с магистральными троллейбусными маршрутами, однако в часы пик в них уже серьезная загрузка.

В любом случае, тем, у кого нет своего автомобиля, придется тренировать ноги для крутых подъемов. Но и для людей с машинами сложно назвать район удобным: улиц немного, и они такие узкие, что разминутся встречному транспорту часто достаточно сложно. На уличную парковку рассчитывать и вовсе не приходится.


Улицы такие узкие, что разминутся встречному транспорту часто достаточно сложно

Инфраструктура района довольно развита, хотя и рассчитана на невысокую плотность населения: в пешей доступности есть две школы, детские садики, сквер у Смородинского спуска постепенно облагораживается, а вот в чем нет недостатка, так это в медицинских комплексах – неподалеку сразу несколько крупных больниц и профильных медицинских центров. С торговлей тоже все довольно хорошо – на улице неподалеку есть небольшие магазинчики, а в нескольких сотнях метров – большой ТРЦ «Променада», обустроенный в цехах закрытого завода «Укркабель».

Помимо ЖК «Хенеси Хаус», неподалеку в яру уже строится ЖК «Багговутовский», а за областной больницей возводится крупный ЖК «Кирилловский Гай». Есть и заброшенный котлован на месте бывших теннисных кортов обветшавшей гостиницы «Авангард» через дорогу от «Хенеси Хаус».

Так что существует определенный риск, что видовые квартиры в «Хенеси» окажутся с видом на соседние окна.

Что строят: технологии, секции и планировки

Строится жилой комплекс по монолитно-каркасной технологии, что вполне оправдано для непростого участка на вершине холма. В начале реализации проекта «Хенеси Хаус» по итогам экспертизы было принято решение демонтировать кирпичное заполнение стен – с одной стороны дело, возможно, в неправильной консервации недостроя, с другой – газоблок и минеральная вата с навесным фасадом и весят меньше, и занимают меньше площади, чем красный клинкерный кирпич.


Газоблок и минеральная вата с навесным фасадом и весят меньше, чем красный клинкерный кирпич

Хотя в различных источниках можно встретить упоминания, что в процессе строительства высотность здания повышалась, также встречаются и утверждения, что это планировалось заранее. Так или иначе, однако в публичном доступе отсутствуют «низкие» проекты дома – только 18-этажка с «обзорной башней» в средней секции.

Именно этот проект, по воспоминаниям местных жителей, много лет назад проходил общественные слушания – когда они еще имели значение для строительства. Что же касается количества квартир – то это уже веяние времени. Дом изначально задумывался в сегменте люкс-класса – с высокими потолками 3,2 метра и большими по площади квартирами.

Изначально дом был рассчитан на 70 квартир, а сейчас на информационном щите указано 186 (на сайтах недвижимости встречается и цифра 300). Такая «перепланировка» поясняет и индивидуальность каждого этажа – где-то остались большие квартиры «старых» инвесторов, где-то поделили на «смарты».


Информационный щит ЖК «Хенеси Хаус»

В целом же комплекс состоит из трех секций, выходящих на улицу Нагорную, переулок Тропинина и улицу Тропинина соответственно. Входная группа с просторным вестибюлем и консьерж-сервисом устроена со средней секции и выходит на тихий переулок Тропинина. Выше первого этажа уже каждая секция индивидуальна, в первой-второй – по 4-6 квартир на этаже, в третьей, самой большей, – в общий извилистый коридор выходит 7 квартир. Высотность первой и третьей секций – 10-12 этажей, средней – 18.

Планировки в ЖК «Хенеси Хаус» весьма разнообразны: предлагаются квартиры от 1 до 3 комнат и двухуровневые апартаменты на верхних этажах. Однокомнатные квартиры представлены в 24 типах, от 26,2 до 69,7 кв. м. Подобный большой разброс метража поясняется наличием как вариантов типа смарт-квартир, с одним окном и общим помещением кухня-гостиная, так и классических «однушек» с отдельными кухней и комнатой. Самые большие квартиры – с отдельными террасами, а небольшие могут быть и с большими лоджиями и общим помещением, и с отдельной кухней.

Двухкомнатные квартиры – от 57,2 до 107,8 кв. м, также в 24 вариантах (как и в случае «однушек» – часть уже с пометкой «продано»). При этом во всех планировках «двушек» стандартом являются два санузла, также во многих планировках есть гардеробная комната.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Хенеси Хаус» на ЛУН.ua

Трехкомнатные – от 69,3 до 178,1 кв. м, и это также 24 варианта, однако здесь практически все планировки – с совмещенной кухней-гостиной, подчас это помещение довольно сложной формы. В трешках уже есть варианты и с тремя санузлами, и с большими гардеробными, а также двухуровневые квартиры. В угловых квартирах встречаются комнаты с окнами с двух сторон – есть даже вариант, где в одной комнате три отдельных окна.

На последних этажах расположено несколько квартир индивидуальных пласировок – с радиальными прозрачными стенами. А среди общих недостатков можно отметить выступающие коммуникационные шахты, которые часто «разрезают» рабочую зону кухни.

В комплексе предусмотрен подземный паркинг на 60 машино-мест – что, условно, удовлетворяло 70-квартирный проект, но откровенно мало для 186-квартирного, тем более с претензией на высокий класс и удаленность от магистрального общественного транспорта. Придомовая территория запланирована в концепции «двор без машин» с закрытой детской площадкой – что вполне логично при крошечной свободной территории.

Кто застройщик: участок, история проекта и компании-достройщики

Проект жилого дома по улице Нагорной, 18/16 можно считать едва ли не самым «старым» из киевских жилых долгостроев. Его история началась еще в 1999 году, когда Киевсовет выделил участок под строительство многоэтажного здания НПП «Киевский Институт Автоматики», основанному еще при СССР научно-исследовательскому институту, комплекс которого расположен по улице Нагорной, 20. Участок строительства площадью 0,2946 га использовался институтом под волейбольные корты – так что застройка не должна была вызвать каких-либо протестов.


Участок строительства площадью 0,2946 га использовался под волейбольные корты института

Однако практически «со старта» проект застопорился – и в 2001 году было подписано трехстороннее соглашение между Институтом автоматики (заказчик), КП «Управління капітального будівництва та інвестицій» Шевченковского района (исполнитель) и ООО «Спецбудресурс» (инвестор-подрядчик) о завершении строительства этого жилого дома. В 2002 году началось привлечение инвесторов и строительные работы, с планами в 2004-2005 годах сдать дом на 70 квартир. Выстроили часть монолитного каркаса – и остановилось.

Поговаривают, что причиной стала инициатива застройщика изменить проект по ходу работ с увеличением этажности, что повлекло внутренний конфликт с Институтом Автоматики по поводу доли в проекте. Среди причин задержки можно встретить протесты местных жителей (при том, что реально примыкает к стройплощадке только два жилых частных дома, вообще это район с низкой плотностью населения), несогласование проекта с органами культурного наследия (на самом деле согласовано 25.10.2006), превышение высотности.

Дискуссии длились несколько лет, в 2008 году стройка оживилась — но тут грянул кризис. 2009-2010 годы — вновь активизация строительства, но в 2011 году — опять остановка. Вернулись к проекту после 2014 года, к тому времени около 70 инвесторов организовали жилищно-строительный кооператив «Нагорная 18/16», и 6 октября 2016 года решением Киевсовета №231/1235 ЖБК получил в аренду на 10 лет земельный участок под достройку дома. В решении также был зафиксирован разрыв договора аренды с НПП «Киевский Институт Автоматики». Новый договор аренды с ЖБК был заключен 24 марта 2017 года.

На сегодняшний день субъектами завершения строительства являются три организации. Заказчиком выступает собственно обслуживающий кооператив «Жилищно-строительный кооператив «Нагорная 18/16», который заключил договор о паевом участии с ООО «В.К.Груп» — новым инвестором строительства. Генеральным подрядчиком выступает все то же ООО «Спецбудресурс» – первый инвестор-подрядчик проекта.

С предыдущих попыток построить здание осталось нераспроданными, по некоторым данным, порядка трети жилых площадей, к тому же части «старых» инвесторов придется доплатить, уже по нынешней цене квадратных метров – так что и из этих квартир часть выставлено на продажу, точнее – инвестирование.

А вот что касается компаний-застройщиков – все довольно загадочно, ведь проект «Хенеси Хаус» не связан ни с одним известным девелоперским брендом. На вопрос о других проектах и опыте компаний в офисе продаж отвечают довольно размыто: «мы имеем договоренности в Киевсовете о завершении долгостроев, это миссия нашей компании».

В качестве примера упоминают «Новостройку на Светлицкого» — довольно сложный объект на Виноградаре, планировавшийся как бизнес-центр, но достраивающийся как жилой комплекс с парой офисных этажей. Застройщиком здесь является компания «Мегаинвестстрой», руководителем которой одно время был Леонид Степанович Гульчевский – а человек именно с таким ФИО занимался привлечением инвестиций в печально известный ЖК «Синеозерный» группы Анатолия Войцеховского УКО. Впрочем, руководитель там сменился, а пересечений с застройщиками ЖК «Хенеси Хаус» обнаружить не удалось.

Что касается собственно застройщиков ЖК «Хенеси Хаус», то здесь есть одно довольно странное обстоятельство – и ЖБК, и ООО «В.К.Груп», и ООО «Спецбудресурс», согласно реестра юридических лиц на сайте Министерства юстиции официально зарегистрированы по адресу стройплощадки – улица Нагорная, 18/16 (проверить эти данные легко по поиску на сайте Минюста). Насколько возможна регистрация юрлиц по адресу стройки – вопрос интересный, и соседних зданий с таким адресом нет — №16 это частный старинный особняк, а №20 – корпус Института автоматики.

Впрочем, по открытым источникам и документам, предоставляемым самими застройщиками, можно проследить «миграции» участников строительства. И если ЖБК изначально был зарегистрирован по улице Белорусской, 10 в квартире, это вполне логично, то с другими компаниями все гораздо интересней.

Больше всех меняло прописку ООО «Спецбудресурс». В разрешении на строительство дома по улице Нагорной, 18/16, выданном этой компании в 2009 году (на него, кстати, ссылаются до сих пор – хотя там четко прописано сроком конца действия 31 декабря 2010 года), указано, что эта компания зарегистрирована по улице Юрковской, 18 — это пятиэтажное хрущевское общежитие на Подоле.

Дальше – интересней, в письме ГАСК к ООО «Спецбудресурс» в июле 2016 года адрес Стратегическое шоссе, 53, здесь расположен печально известный ЖК «Мозаика», который строили компании группы Анатолия Войцеховского. В феврале 2017 года, в лицензии ООО «Спецбудресурс» на выполнение работ четвертой-пятой категорий сложностей, фигурирует еще один адрес — улица Степана Руданского, 4-6-А. Такой адрес, только без литеры А, – это построенный в 2006 году «Киевгорстроем» 16-этажный жилой дом на Сырце.

ООО «В.К.Груп», ныне зарегистрированное также по адресу стройплощадки ЖК «Хенеси Хаус», ранее имело «прописку» по улице Ушинского, 40. Это здание известно, как бизнес-центр, строившийся компаниями все той же УКО/Ситигруп Войцеховского, немало из которых было там зарегистрировано. Впрочем, как и других компаний, не имевших никакого отношения к строительству – так что, может, все это лишь совпадения.

Уставной фонд зарегистрированной в марте 2014 года компании – 1000 грн. Справедливости ради стоит отметить, что в состав учредителей ООО «Спецбудресурс» вошел ЖБК, и здесь уставной фонд уже 150 тысяч грн. Но, чтобы завершить поиски адресов компаний-застройщиков, нельзя не упомянуть приписку в договоре: «На прохання сторін та у зв’язку з виробничою необхідністю, договір посвідчено у приміщенні відділу продажів за адресою: місто Київ, вулиця Нагірна, 18/16».

Как проинвестировать: договора, рассрочки и сроки сдачи

Оформление инвестирования в ЖК «Хенеси Хаус» осуществляется через заключение предварительного договора купли-продажи квартиры с ООО «В.К.Груп», а также договора про обеспечение выполнения обязательств с той же компанией. Второй договор регламентирует порядок финансовых операций, а оба договора действуют до момента подписания Основного договора купли-продажи квартиры.

Рассрочка здесь возможна: на 12 месяцев, с оплатой не меньше 50% первым взносом, независимо от секции – де-юре дом планируют сдавать одновременно весь в 2019 году. Впрочем, уровень готовности секций разный. Так, фактическое завершение строительства первой секции запланировано на лето 2018 года, одновременно будет доступна уже и входная группа во второй секции; более ранняя сдача первых секций позволит раньше начать ремонты. Сдача второй секции запланирована на конец 2018 года, а в третий квартал 2019 года – завершение третьей секции и придомовой территории.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Август 2018
Средняя
цена
22 800
грн/м2

Динамика
цен
+2,7%

ЖК Киева /
Новые ЖК
227 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх