Три «Лесные сказки»: как выглядит пригород в черте города

15 ноября 2017

Автор: Григорий Мельничук

Для большинства столичных ЖК характерна высотная застройка, централизованные коммуникации, дефицит зелени и парковок. В то время как небольшая этажность, индивидуальное отопление и обилие зелени – обычно прерогатива пригорода. Однако у любого правила есть исключения – одно из них представляет собой ЖК «Лесная сказка» в поселке Радистов, примыкающем к Быковке. Невысокие дома посреди лесного поселка, автономное отопление сочетаются здесь с тесными дворами, дефицитом парковок и станцией метро в 20 минутах ходьбы.

Схожесть с пригородом неудивительна: застройщик из Ирпеня, а вокруг в Быковне – частный сектор, если не считать две еще советские высотки. 3m2 разбирался, какие плюсы и минусы у трех «Лесных сказок» – «первого», «второго» комплексов и клубного дома.

Местоположение и инфраструктура

Быковня – небольшой поселок на Броварской трассе, в 2 км от станции метро «Лесная», с 1923 года входит в черту Киева и ныне относится к Деснянскому району. По воспоминаниям местных жителей, несколько десятилетий назад на месте строительства ЖК «Лесная сказка» устроили карьер, откуда брали песок для подсыпки автомагистрали, впоследствии карьер превратился в озеро (не самое безопасное – были утонувшие), а уже в 1990-х его постепенно засыпали строительным мусором.

К моменту начала строительства жилого комплекса свалку законсервировали слоем песка – так что при устройстве нулевого цикла никакой «древний» мусор не раскапывали. На месте «Лесной сказки-2» по улице Радистов, 40, где изначально находится общий офис продаж, до этого располагалось строительное предприятие ЧАО «Ремстройсвязь» (это все-таки поселок Радистов, построенный для обслуживания военного радиоцентра).


Общий офис продаж находится по улице Радистов, 40

Быковня (поселок Радистов – фактически ее продолжение и сейчас как независимое название почти не используется) – едва ли не единственная территория Киева, где выделяются новые участки по частную застройку. В новостях не раз сообщали о выделениях участков ветеранам АТО под индивидуальное строительство, однако немало здесь и фешенебельных коттеджей за высокими каменными заборами. Говорят, некоторые из них – самострои.

Подобное соседство – скорее, плюс для обитателей «Лесной сказки». Застроенные коттеджами окраины – своеобразная гарантия, что вместо хорошего вида из окна на лес и далекие массивы Киева и Броваров не появится новые высотки. Да и инфраструктура так выйдет более-менее сбалансированной.

Кстати, об инфраструктуре. Случай Быковни и «Лесной сказки» – тот редкий случай, когда развитие происходит сбалансировано. Расположенная в центре Быковни единственная в окрестностях школа №23, построенная еще в 1950-х, еще несколько лет назад представляла собой печальное зрелище. Но сейчас там уже готов один новый корпус, заканчивают реконструкцию старого центрального, на очереди – завершение строительства еще одного нового корпуса.


В центре Быковни находится единственная в окрестностях школа №23

Расположенные возле школы две советские многоквартирные высотки (улица Путивльская, 40 и 42) обозначают некий центр активности Быковни – здесь и детская площадка, и пару киосков, и открывшийся пару лет назад продуктовый супермаркет «Фора» на Броварском проспекте. Именно к этому центру тяготеет «Лесная сказка», расположенная в самом начале поселка Радистов.

Расположенная дальше «Лесная сказка-2» на первых порах будет обслуживаться той же инфраструктурой, разве что рядом с ней есть пару небольших продуктовых магазинов – ведь вдоль улицы Радистов есть пару десятков невысоких многоквартирных домов. Улица в довольно хорошем состоянии, а единственный здешний автобус №11 до метро «Лесная» стал ходить намного лучше.

Ближе к станции метро на Броварском проспекте расположены строительный супермаркет «Леруа Марлен» и довольно большой «Новус». Однако стоит учесть, что здесь нет пешеходного перехода (разве что взбираться на мост по очень неудобной лестнице), и в прошлом году было целых два смертельных случая в ДТП. Дальше – масса торговой инфраструктуры у метро «Лесная», включая «Дарынок». Более дальняя альтернатива – броварской ТРЦ «Терминал» с аквапарком и кинотеатрами.


Пешеходного перехода на Броварском проспекте нет

Ехать до метро действительно недалеко – при условии, что нет утренних заторов по дороге из Броваров в Киев. Впрочем, до метро всего 2 км, и «Лесная» – конечная станция, где можно сесть (вернее, побороться за вход с броварчанами и местными) в пустой поезд. Кроме местного автобуса, функцию общественного транспорта выполняют и броварские маршрутки, правда, далеко не всегда водители хотят здесь останавливаться.

Пешая прогулка до «Лесной» вдоль шоссе вряд ли доставит удовольствие, а местами и небезопасна. Впрочем, не исключено, что со временем сделают велодорожку и велопаркинг у метро – где-где, а здесь такая распространенная в европейских городах схема была бы очень кстати. А вот таксисты и службы доставки подчас берут дороже – почти как в пригород.

С зелеными зонами все неоднозначно. С одной стороны, неудивительно, что здесь нет полноценных парков и скверов – в частном секторе они как бы и не нужны, а у советских многоэтажек есть крошечный бульварчик с детской площадкой. Да, вокруг лес, однако это именно лес с дикими животными – нынче по всему поселку развешаны предупреждения об обнаруженной лисе, погибшей от бешенства. Также местные рассказывают о проживании нескольких циганских семей и расположении относительно недалеко птицефабрики – с соответствующими запахами при «попутном» ветре.

Чуть дальше от Киева по Броварской трассе в лесу расположен печальный мемориальный комплекс «Быковнянские могилы» – здесь в 1930-х годах тайно хоронили расстрелянных жертв сталинского террора. Вплотную к этой территории – зона отдыха «Веселка» без особого благоустройства. Впрочем, если выбираться всей семьей в парк за пределы поселка, лучше всего ехать в центральный парк Броваров.

Быковня относится к Деснянскому району с «центром» на Троещине, но некоторая инфраструктура расположена и на Лесном массиве. Например, амбулатория семейной медицины в Быковне закрылась – и обслуживающая поликлиника расположена в 3 км, на улице Николая Матеюка.

Позитивом для возможных будущих жителей Быковни можно назвать дискуссию вокруг детального плана территорий (ДТП). Если изначально в проекте ДТП речь шла о многоэтажной застройке поселка, то по результатам общественных обсуждений было решено запретить застройку выше 3-4 этажей, правда, с внесением уже строящихся «Сказок». Расчетное количество жителей сокращено с 24 тысяч до 10 тысяч.

Что строят: комплексы, дома и планировки

Строительство первой «Лесной сказки» началось еще в 2014 году. Изначально застройщик анонсировал возведение 9 десятиэтажных одноподъездных секций, объединенных в два дома – 2-подъездное здание и 7-подъездный дом с угловыми секциями. Остальная территория планировалась под детские площадки, теннисные корты, парковки и площадки для пикников.


В цокольном этаже первой «Лесной сказки» предусмотрены коммерческие помещения

В процессе строительства проект расширили – добавились секции 10-15, образовав практически замкнутый внутренний двор. Секции трех типов – угловые и два типа прямоугольных, во всех – по 10 этажей, по 6 квартир на этаже и один лифт на подъезд. Выход на лестничную клетку – через противопожарный балкон, возле лифта на каждом этаже есть кладовая.

Хотя комплекс позиционируется как эконом-класс, малогабаритных квартир и студио здесь нет. Площадь однокомнатных квартир – от 41 кв. м, «двушек» – от 67 кв. м, трехкомнатных – от 91 кв. м. Помещения все полноценные, без модных кухонь-гостиных, во всех квартирах – закрытые застекленные лоджии с выходом из кухни. Две трети квартир в угловых секциях имеют непрямоугольные помещения, в половине планировок «однушек» есть гардеробные.

В цокольном этаже предусмотрены коммерческие помещения, что должно содействовать развитию местной инфраструктуры, ожидаются и детские центры досуга – альтернативный формат микро-детсадов, распространяемый в Ирпене.

Квартиры сдаются с чистовой отделкой (кроме потолка). По пригородной традиции в каждой квартире – индивидуальный газовый двухконтурный котел, остальные коммуникации – городские. Во дворе «первой» «Лесной сказки» – небольшая гостевая парковка и пару детских площадок, к въезду в комплекс примыкает крошечный, уже благоустроенный скверик с лавочками.

Практически вплотную к секциям 7-9, на том же участке, выходя фасадом на улицу Радистов, строится 7-этажный клубный дом «Лесной сказки», так что кто-то вместо вида на лес получил панораму на соседские окна. Квартир здесь немного, первые два этажа – под коммерцию, дальше 3-6-й типовые этажи и верхний – квартиры с террасами.


Практически вплотную к секциям 7-9 строится 7-этажный клубный дом «Лесной сказки»

Здесь планировки разнообразней, «однушки» имеют площадь 41,18 – 46,12 кв. м, во всех квартирах – полноценные отдельные кухни и спальни, есть застекленные лоджии со входом из кухонь, в некоторых планировках в Г-образном санузле предлагается вместить и душевую кабину, и ванную. Часть помещений – с эркерами.

Среди планировок двухкомнатных квартир есть варианты с кухней-гостиной, с общей комнатой и спальней, с двумя спальнями. На верхнем этаже расположатся квартиры с террасами: например, при площади квартиры с кухней-гостиной и спальней в 54,83 кв. м будет еще и терраса на более 11 кв. м.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Лесная сказка» на ЛУН.ua

И, наконец, ЖК «Лесная сказка-2», которая позиционируется уже как комфорт-класс. Комплекс будет состоять из четырех трехсекционных домов, расположенных параллельно и довольно плотно друг к другу. Сейчас строится два шестиэтажных дома – №3 и №4 вдали участка, дома №1 и №2 планируется возводить на месте существующих зданий, в одном из которых располагается офис продаж комплекса. В доме №3 запланировано 94 квартиры (из них 19 в цоколе и 9 пентхаусов), в доме №4 – 99 квартир (21 в цоколе и 3 пентхауса).

Планировки секций «Лесной сказки-2» очень похожи на первый комплекс: из трех секций каждого дома две – угловые, каждый подъезд обслуживается одним лифтом. Площади однокомнатных квартир – от 37,74 до 47,08 кв. м, двухкомнатных – от 56,19 до 74,03 кв. м.

Как и в первом комплексе, во многих квартирах – гардеробные, однако в дополнение к застекленным лоджиям – крошечные незастекленные балконы-«курилки». Интересно, что есть планировки с выходом на лоджию через коридор – получается независимая маленькая комната. В «двушках», в зависимости от метража, различается планировка санузлов – от одного смежного в меньших до двух полноценных в больших квартирах. А поскольку 2/3 секций – угловые, во многих планировках присутствуют непрямоугольные помещения.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Лесная сказка-2» на ЛУН.ua

Строятся все комплексы по монолитно-каркасной технологии. «Лесная сказка» – с закладкой промежутков стен красным кирпичом и утеплением пенополистиролом, в «Лесной сказке-2» используются керамические блоки и минеральная вата. Вода и канализация – городские, а отопление и горячая вода – от индивидуальных газовых двухконкурных котлов в каждой квартире, счетчики на электричество – с режимами «день и ночь».  Сдаются квартиры с штукатуркой стен и стяжкой пола, без ремонта и сантехники, но с хорошими входными дверями.

Территорию предполагается ограждать, а поскольку парко-мест немного – у начавших заселяться первых секций «первого» комплекса дворы уже заставлены машинами – то в «Лесной сказке-2» обещают построить 3-уровневый паркинг и уже составляют списки потенциальных инвесторов его постройки. Ориентировочная стоимость места в паркинге – 5-6 тыс. доларов.

Кто строит и что с документами

Первое решение по участку №419-5/1829 Киевсовет принимал еще в 2004 году, передав в аренду землю ПП «Обрий 2000» для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра. Вскоре арендатор сменился, было решение Киевсовета №37/94 –2006 года, впоследствии 15 февраля 2007 года был заключен договор аренды участка в 1,36 га на 15 лет с ПП «Аглайс», которое возглавляет Легеза Николай Николаевич, одно время возглавлявший Быковнянский орган самоорганизации населения.

В градостроительных условиях и ограничениях на земельный участок, выданных ПП «Аглайс» 21 августа 2014 года, значится «Строительство центра досуга с жилыми апартаментами (квартирами)». Целевое назначение земли – коммерческая деятельность, однако уже в градостроительных условиях довольно прозрачно прописано строительство большого жилищного комплекса: этажность до 10 этажей с высотой в 30 метров, общая площадь коммерческих помещений с центром досуга – 2,6 тыс. кв. м, а жилых апартаментов (квартир) – 24,1 тыс. кв. м, с указанием количества: 1-комнатных квартир – 297, 2-комнатных – 153, 3-комнатных – 36, 5-комнатных – 18 (всего 504 квартиры).

Правда, при этом строительство оформляется по 3-й категории сложности, каждая секция отдельно – такая схема до недавнего времени не требовала разрешения, достаточно было лишь декларации и не надо было проходить экспертизу. На сайте Межведомственного центра мониторинга застройки «Лесные сказки» не отмечены, зато почему-то как самострой значится реконструкция школы №23.

Ввод в эксплуатацию – отдельный процесс. Инвесторы первой и второй секции уже получили на руки документы, оформляются 3-я и 4-я секции, однако 24 января 2017 года начато досудебное расследования за подделку документов в связи с вводом в эксплуатацию. Нюанс с нежилым фондом (а апартаменты – это именно нежилой фонд, аналог отеля) – это коммерческие коммунальные тарифы и невозможность прописки. Застройщик старается все уладить, ситуация меняется – но эти моменты стоит уточнять заранее – жильцы первой секции уже прописались, заключаются прямые договора на коммунальные услуги.

В «Лесной сказке-2» пользователем участка в 2,2 га выступает ЧАО «Рембудсвязь», однако проект решения Киевсовета о землеотводе именно под жилой комплекс пока не утвержден. Заказчик строительства – ООО «Комфорт-Групп», имеющий с пользователем участка договор о совместной деятельности. Заявленная категория сложности – 3-я, также требующая лишь декларации, однако в сравнении с «первым» комплексом это выглядит вполне разумно.

Застройщиком обоих комплексов и клубного дома выступает компания «Комфорт Лайф 2000», которая занимается также строительством жилых комплексы «Ирпенские липки» в Ирпене и «На Прорезной» в Гостомеле – последний весьма схож с «Лесной сказкой-2». Это новая компания, которую связывают с более «опытной» – «СервисЗемПроект», а это кроме «Ирпенский липок» еще и ЖК «Колокол» и «Жемчужина Ирпенских Липок».

Согласно реестру юридических лиц, эти две компании взаимосвязаны: владелец «СервисЗемПроект» – Мусиенко Марина Владимировна, директор – Мусиенко Сергей Николаевич, владелец и директор «Комфорт Лайф 2000» – тот же Мусиенко Сергей Николаевич, юридические адреса компаний одинаковые. Впрочем, взаимосвязи многих ирпенских компаний довольно сложные.

Оформление инвестирования осуществляется по договору купли-продажи имущественных прав. В самом договоре, учитывая сложности с документами, оговорено возможные задержки «в результате действий органов власти» сроком до года. Отдельно также заключается договор с неким ФОП «за отделочные работы», без указания сроков.

Застройщик планирует завершение «Лесной сказки» в первом, а клубного дома – во втором квартале 2018 года. На сегодняшний день первые секции «Лесной сказки» уже обитаемы, первые ремонты начались в конце лета 2015 года, однако учитывая особенности документации, однозначно сказать о соблюдении или несоблюдении застройщиком сроков нельзя. Первый дом «Лесной сказки-2» планируют сдать через полгода – во втором квартале 2018 года, следующие дома предполагается сдавать каждый квартал – с окончанием строительства комплекса в середине 2019 года.

Продажа ведется как при 100% оплате, так и с рассрочкой, что увеличивает стоимость примерно на 10%. При оформлении рассрочки первый взнос составляет от 20% общей суммы, срок 2-3 года, что превышает заявленные сроки сдачи. Стоимость зависит от высотности – чем выше, тем дороже.

Важный нюанс, о котором говорят уже состоявшиеся инвесторы – превышение фактической площади после обмеров БТИ в сравнении с теми, которые заявлялись при инвестировании. Например, были случаи, когда при оплаченных 38 кв.м фактическая площадь «оказывалась» 44 кв. м – т.е. плюс 6 квадратов! Можно встретить превышения даже на 10 кв. м – это стоит проверять. Обслуживает дома управляющая компания «Комфортний дім», однако жильцы уже занимаются созданием ОСМД.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Июль 2019
Средняя
цена
23 500
грн/м2

Динамика
цен
-1,67%

ЖК Киева /
Новые ЖК
247 / 5

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх