ЖК Delmar: нелегкая «вторая жизнь» долгостроя на Печерске

11 сентября 2018 3207 1

Автор: Артем Сиренко

Завершение строительства долгостроя – всегда, казалось бы, хорошая новость. Люди, вложившиеся в стройку, наконец получают возможность увидеть реализацию своих инвестиций, город — дополнительные жилые и коммерческие площади, инфраструктуру, компания-застройщик — историю успеха и доход. На первый взгляд, это как раз про ЖК Delmar близ «Новопечерских липок». Но, как часто бывает, и здесь не обошлось без «подводных камней». 3m2 в рубрике «СтройКонтроль» разбирает историю этого комплекса премиум-класса.

История, застройщик и документы: от «Сантаны» до «Дельмара» через суды и кризисы

История ЖК Delmar началась в далеком 2006 году, когда компания «Сантана» начала привлекать инвестиции для строительства дома по улице Драгомирова, 4-б. Сдать планировали уже в 2007 году – однако еще до кризиса небольшая компания не устояла и объявила себя банкротом. Стройка заморозилась, а учитывая, что в таких историях обычно значительная часть будущих квартир уже раскуплена, а под непроданную недвижимость часто брались кредиты – чисто финансово недострой оказывается очень «тяжелым».

Подобных историй в Киеве не одна – и стоять бы и этому дому и дальше, если бы не чрезвычайно привлекательное место, Нижний Печерск, — вокруг уже выросли фешенебельные высотки. И в 2015 году проект перекупает днепровская компания «Дельмар» — строившая до этого только в Днепре, в Киеве это ее единственный проект.

С документами не все просто — в том числе из-за изменений проекта в процессе строительства. Первое решение Киевсовета «О согласовании ООО «Сантана» места размещения жилого дома по улице Драгомирова, 4-б» появилось еще в 2002 году, при мэре Александре Омельченко. Выделили землю компании в 2003 году решением Киеврады, а в 2011 году — продлили, правда, до конца 2012 года. 17 марта 2016 года был заключен договор о возобновлении аренды земельного участка №335 сроком на 3 года, до марта 2019 года.

Тогда же, еще при первом старте строительства, в 2005 году, было выдано и заключение экспертизы — на 27-этажный 2-секционный 330-квартирный жилой дом, на основании которого в июне 2006 года было получено разрешение на строительство, перерегистрированное в №KB 0480-Пч/Т от 20 июня 2008 года. Именно вокруг этого документа впоследствии закрутилась судебная волокита застройщика с ГАСИ.

В ноябре 2015 года инспектор ГАСИ составляет акт о нарушениях и накладывает предписание о приостановлении подготовительных и строительных работ, застройщик оспаривает это в Окружном админсуде – и проигрывает. Застройщик действующее предписание проигнорировал (о чем ниже), новая проверка ГАСИ последовала в 2017 году — и снова суды.

В этот раз Окружной административный суд 13 декабря 2017 года признал действия ГАСИ незаконными и полностью удовлетворил иск «Сантаны» — хотя в решении суда зафиксировано, что застройщик игнорировал предписание об остановке строительных работ, а также эксплуатировал офис продаж на первом этаже невведенного в эксплуатацию здания. А 28 марта 2018 года Киевский апелляционный админсуд подтвердил это решение.

С ЖК Delmar связано еще минимум две судебных истории, решения по которым датируются и 2018-м годом. Одна — связанная с санацией ООО «Сантана» (которая длится с 2013 года) и долгами ликвидируемого банка «Киев», здесь было даже открыто уголовное дело. Ознакомиться с историей о последующей передаче в счет долгов 50 квартир банку «Укргазбанк» можно, изучив судебные решения (раз, два, три). Причем в судебных решениях было зафиксировано, что застройщик пытался заниматься перепланировкой квартир, в отношении которых даже накладывался арест.

Еще одна судебная история — об использовании застройщиком земельного участка площадью 0,3823 га, который был передан в аренду Минобороны для строительства автостоянки. Площадка использовалась под складирование стройматериалов и проезд транспорта.

Хотя компания «Дельмар» вошла в проект еще в 2015 году, долгое время заказчиком строительства оставалось все то же ООО «Сантана», пребывающее в процессе санации. Только с 15 июня 2018 года «Дельмар» стал официальным заказчиком строительства, что было засвидетельствовано выдачей сообщения об изменении данных в разрешении о строительстве.

Как сообщал сам застройщик на форумах недвижимости, в ГАСИ им были поданы все документы подтверждающие корректировку проекта, а имущественные права на непроданные квадратные метры, согласно договору об инвестировании №4215, принадлежат на законных основаниях ООО «Дельмар Арена». Впрочем, согласно ответу ГАСИ на запрос о публичной информации, датированному уже 6 июля 2018 года, проект до сих пор не скорректирован, не имеет экспертизы, а также не были получены градостроительные условия и ограничения (ответ ГАСИ, PDF).

Что строят: общие параметры, планировки и технологии

В 2004 году этот двухсекционный жилой комплекс планировался несколько иным, чем сейчас. Когда строительство начинала еще компания «Сантана», здесь планировалось всего 22 этажа. Впоследствии высотность «подросла» до 27 этажей, с двухуровневыми квартирами наверху – на такой проект было получено заключение экспертизы. Внизу планировался 300-местный паркинг и нежилые торговые и офисные помещения на первых двух этажах.

Когда проектом занялась компания «Дельмар», высотность выросла – сначала до 28 этажей, а в итоге – до 32-х. Изменились и планы по коммерческим площадям. Так, наверху 2-этажного выноса коммерческих этажей появилась надстройка – скорее всего, 3-й этаж также будет коммерческим. Изначально предполагалось пристроить к дому только паркинг – теперь же это, по сути, отдельное здание: к двум уровням паркинга добавится два уровня коммерции (по всей видимости — супермаркет), наверху запланирован двор с детской площадкой.

А то, что стена жилой секции над этой площадкой глухая до 22-23 этажа (хотя изначально здесь были окна и эркеры), и вовсе наводит на мысль о появлении здесь третьей жилой секции. Впрочем, пока работы на этом участке не начались – он используется как техническая площадка для завершения строительства двух существующий секций.

Сколько в итоге в комплексе будет квартир — неизвестно. Фигурировала цифра 332 в варианте 25-этажного дома – что, в общем-то, соответствовало числу эркеров (восемь) на типовом этаже «старого» проекта. Для 30-этажного варианта декларировалось уже 420 квартир – что соответствовало тому же числу квартир на этаже.

Однако, как это часто бывает со «старыми» докризисными проектами, первоначальные планировки с большой квадратурой ныне берутся «разрезать» на меньшие – соответственно, увеличивая общее число квартир в комплексе. Пару лет назад появился новый поэтажный план – где на одном этаже уже вмещается все 14 квартир. И если в изначальном проекте «Сантаны» однокомнатные квартиры имели метраж от 50 кв. м, а трешки — 150 кв. м, то в обновленном варианте появились планировки от 27 кв. м — смарт-квартиры-студии, с единственным окном без балконов и лоджий.

На сегодняшний же день в офисе продаж фигурирует иной поэтажный план – с 7 квартирами на этаже, которые выходят в длинный Г-образный коридор с единой лифтовой площадкой. Лифтов всего четыре, однако один из них — «пожарный»: выходит на площадки незадымляемой лестницы с открытыми балконами (есть еще одна лестничная клетка закрытого типа).

На сайте проекта предлагаются однокомнатные квартиры – 51,5-82 кв. м, двухкомнатные – 72-140 кв. м, трехкомнатные – 100-180 кв. м и двухуровневые пентхаусы на верхних этажах площадью 160-350 кв. м. Впрочем, самые меньшие метражи, которые предлагают для инвестирования в офисе продаж, – однокомнатные квартиры площадью в 68,6 и 84,6 кв. м.

Технология строительства типична для зданий такого типа – монолитный каркас и кирпичное заполнение стен, утепление – минеральная вата, фасад комбинированный: углы – «мокрый фасад», основные стены – вентилируемый, верхние этажи – панорамное остекление, с наполненными аргоном стеклопакетами и дополнительным напылением (пропуск только 50% тепла и 70% света должен уберечь верхние этажи от эффекта теплицы).

Отопление квартир запланировано электрическое, газа в доме не будет. При этом расположенным в каждой квартире электрокотлом будет управлять система «умный дом» — регулировать температуру отопления квартиры в диапазоне 15-30оС, программируя, например, снижение ночью или в отсутствие хозяев, а также включение загодя возвращению домой. В целом это должно снизить энергопотребление, также предполагается и установка тепловых насосов.

Еще одной особенностью дома является установка внутриквартирной системы пожаротушения – на потолках по выбору владельца можно разместить распылители воды, например, в наиболее опасных или важных для сохранности зонах. Сдаются квартиры, напомним, без перегородок – но с чистовой стяжкой, системой отопления, подводкой коммуникаций и бронированными дверями.

Как заселиться: сроки сдачи и условия инвестирования

Началось строительство дома по улице Драгомирова, 4-б еще в первом квартале 2004 года, введение в эксплуатацию было запланировано на второй квартал 2007 года – однако вместо заселения в том году инвесторов «обрадовали» заморозкой строительства. Компания «Дельмар» «зашла» на объект летом 2015 года, когда еще не был достроен монолитный каркас. В октябре 2015-го застройщик отчитывался о заливке перекрытий 23-го этажа и анонсировал сдачу 28-этажного дома к концу 2016 года.

Однако изменение проекта с повышением высотности и многочисленные суды порядком затянули сроки. Теперь сдача в эксплуатацию анонсируется в конце 2018 года – т.е. задержка уже составила практически два года. При этом работы по возведению паркинга (а значит, и обустройству придомовой территории, которая расположится на его крыше) еще не начинались, площадка используется для завершения работ по дому.

Инвестирование оформляется через договор купли-продажи имущественных прав, стоимость зависит от этажа — чем выше, тем дороже, особенно это касается самых верхних этажей — ЖК Delmar пусть немного, но выше зданий «Новопечерских липок», так что наверху, несмотря на плотную застройку, еще есть несколько видовых квартир.

Учитывая смену застройщика, со «старыми» инвесторами были перезаключены договора, а со списком квартир, зарезервированных за банком, можно ознакомиться в одном из судебных решений. При этом средняя цена за квадратный метр с 2006 года практически не изменилась — конечно же, в долларах.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться

КОММЕНТАРИИ (1):

  • Valeriya Fortuna
    Valeriya Fortuna 28.10.2018 09:03
    Есть вероятность, что не введут в эксплуатацию?
    Ответить
Рынок новостроек Киева
Октябрь 2018
Средняя
цена
23 800
грн/м2

Динамика
цен
-0,4%

ЖК Киева /
Новые ЖК
220 / 2

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх