Как открыть офис в квартире ЖК

31 июля 2019

Авторская колонка

Сергей Радченко, юрист практики строительства и капительных инвестиций ЮФ TOTUM

Квартиры на первых этажах жилищных комплексов никогда не пользуются спросом. Даже более низкая стоимость квадратных метров не всегда помогает исправить ситуацию. Никто не хочет жить на первом этаже многоквратирного дома. А вот открыть офис в таком помещении достаточно интересно.

Для этого жилое помещение нужно перевести в нежилое. Давайте рассмотрим, механизмы и проблемы правового регулирования перевода жилых помещений в нежилые и наоборот — нежилых в жилые.

Совеременный Жилищный кодекс Украинской ССР

Дело в том, что в нашей стране до сих пор действует Жилищный кодекс Украинской ССР 1983 года. Причем в нем предусмотрено только правовое регулирование перевода жилой недвижимости в нежилую. О переводе нежилой недвижимости в жилую ЖК молчит.

В соответствии со ст. 8 ЖК, перевод жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Однако в исключительных случаях решением соответствующего местного совета жилое помещение может быть переведено в нежилой фонд.

Механизмы переводов жилых помещений в нежилые:

#1. Органы местного самоуправления устанавливают процедуру перевода жилых помещений в нежилые своими решениями без фактического проведения строительных робот.

Примером может служить решение Киевского городского совета от 23 июля 2015 № 781/1645. В соответствии с ним, владелец недвижимости обращается в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением и прилагает следующие документы:

- нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение (квартиру, жилой дом), которые переводятся в нежилые (с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних)

- материалы технического обследования жилого помещения (квартиры, жилого дома), которые переводятся в нежилые, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Какие объекты можно перевести из жилого в нежилой фонд?

Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом (его часть) для перевода в нежилой фонд должны соответствовать следующим требованиям:

1. Они должны находиться на цокольных, первых и вторых этажах (если жилое помещение (квартира), расположено над нежилым, но не выше второго этажа), или не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов.

2. Должна быть техническая возможность для обустройства пандуса для людей с ограниченными физическими возможностями, отдельного входа и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома (или других помещений в доме).

3. Перевести жилое помещения в нежилое можно только, если владелец и его семья обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством, и если в этом жилом помещении никто не проживает.

4. Дом не должен быть признан аварийным или ветхим.

5. Помещение не должно состоять в залоге, быть под арестом.

6. Дом не должен быть признан памятником архитектуры.

#2. Вторым распространенным вариантом, является отсутствие в населенном пункте какого-либо регулирования и изменение функционального назначения жилого помещения. Тогда перевод осуществляется через введение в эксплуатацию коммерческого объекта после реконструкции.

Эта процедура, как таковая, выпадает из регулирования Жилищным кодексом, и регулируется Гражданским кодексом Украины и Законом Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Схематично она выглядит следующим образом:

  1. Собственник помещения получает исходные данные на проектирование для проведения реконструкции (реставрации), которые состоят из Градостроительных условий и ограничений и технических условий для инженерного обеспечения объекта, которые должны отвечать его расчетным параметрам по водоснабжению (с учетом пожаротушения), тепло-, электро- и газоснабжения, водоотведения, наружного освещения, отвода ливневых вод и телекоммуникации;
  2. На основании этих данных, необходимо разработать, согласовать и утвердить проектно-сметную документацию на реконструкцию (реставрацию);
  3. Направить в органы Государственной архитектурно-строительной инспекции уведомление о начале проведения строительных работ либо получить соответствующее разрешение – в зависимости от сложности объекта;
  4. В случае необходимости – уплатить суммы паевого участия в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры;
  5. После окончания проведения строительных работ – ввести объект в эксплуатацию;
  6. Зарегистрировать право собственности на объект, после реконструкции.

В каком случае можно получить отказ?

Владелец может получить отказ на перевод жилого помещения (квартиры, жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения (использования) в случае:

  • Указания недостоверных сведений или намерений в документах, поданных Владельцем.
  • Несоблюдения требований, предусмотренных Положением или законодательством.

Не допускается перевод жилых помещений, квартир в многоквартирных жилых домах в нежилые с целью размещения:

  • Объектов промышленного характера.
  • Общественных туалетов.
  • Похоронных бюро, кроме офисов похоронных бюро.
  • Пунктов приема стеклотары.
  • Специализированных учреждений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, превышение допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующего и неионизирующих излучений.
  • Пунктов бытового обслуживания населения, в которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества.
  • Других объектов, запрет на размещение которых в жилом комплексе, жилом доме предусмотрена законодательством.

Офисные требования к нежилым помещениям

Государственный контроль и надзор за соблюдением градостроительного законодательства осуществляет Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины.

- по полезному пространству на человека

Сегодня требования по расчету площади на человека, а также площади помещений в нежилых зданиях определены в соответствующих государственных строительных нормах в зависимости от категории дома или здания.

В административных зданиях площадь помещений управления и конструкторских бюро следует принимать из расчета не менее 6 м2 на рабочее место работника управления, а на одного работника конструкторского бюро и для работающих инвалидов, пользующихся креслами-колясками - не менее 7,65 м2. В домах бытового назначения площадь комнаты для приема пищи следует определять из расчета не менее 1,35 м2 на каждого посетителя или не менее 1,65 м2 на инвалида, пользующегося креслом-коляской, но не менее 12 м2.

В других нежилых домах указанная площадь исчисляется в соответствии с конкретными ГСН (например, школы, кафе, гостиницы и т.д.). К тому же необходимо учитывать соответствующие Санитарные нормы и правила, государственные стандарты.

Так, согласно п. 2.3 ГСанПИН 3.3.2.007-98 площадь на одно компьютеризированное рабочее место должно составлять не менее 6,0 м2, а объем не менее 20,0 м3.

Также для обеспечения надлежащих и безопасных условий труда необходимо учитывать Требования безопасности и защиты здоровья работников при работе с экранными устройствами, Министерства социальной политики Украины приказ от 14.02.2018 № 207, Общих требований по обеспечению работодателями охраны труда работников, утв. приказом МЧС Украины от 25.01.2012 № 67 и других соответствующих нормативно-правовых актов.

- по инсоляции

Санитарными нормами и правилами обеспечения инсоляцией жилых и общественных зданий и территорий жилой настройки № 2605-82, ДСТУ-Н Б В.2.2-27: 2010 Руководство по расчету инсоляции объектов гражданского назначения;

- касательно пожарной безопасности

ГСН В. 1.1-7: 2016 Пожарная безопасность объектов строительства Общие требования, ГСН В.1.2-7-2008 Основные требования к зданиям и сооружениям Пожарная безопасность, а также Правилами пожарной безопасности в Украине, утв. приказом Министерства внутренних дел Украины от 30.12.2014 № 1417 и другими соответствующими нормативно-правовыми актами.

- касательно вентиляции и кондиционирования

ГСН В.2.5-67: 2013 Вентиляция и кондиционирование и другими нормативно-правовыми актами.

Государственная архитектурно-строительная инспекция Украины будет проверять насколько учтены в переведенном нежилом помещении эти требования. Все они установлены соответствующими государственными строительными нормами в зависимости от категории нежилых домов или зданий. 


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Сентябрь 2019
Средняя
цена
24 000
грн/м2

Динамика
цен
+3,9%

ЖК Киева /
Новые ЖК
247 / 5

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх