Из «глухой» окраины – в современный микрорайон: как арт-квартал «Спивоче» изменит Берковцы

Автор: Григорий Мельничук

Киев не только уплотняется, но и развивается вширь. Городские окраины, которые раньше не рассматривали для жизни и о существовании которых многие даже не знали, появляются на карте города как новые микрорайоны. Крошечный хутор Берковцы на Окружной дороге, где до сих пор было несколько еще советских невысоких многоэтажек и дачный массив, уже несколько лет превращается в один из крупнейших торговых кластеров. К расположенным на одной площадке гипермаркетам «Ашан», «Эпицентр» и, через дорогу, «Новус», добавился огромный ТРЦ Lavina Mall, который хоть и заполняется арендаторами не так быстро, как ожидалось, но пустовать явно не будет.

Торговля без жителей – коренных берковчан совсем мало – еще не полноценный район, но очевидно, станет им после запуска квартала «Спивоче» на пересечении улицы Стеценко и Окружной. Строительная группа «Фундамент» возводит здесь, на месте теплиц, 10 семиэтажек эконом-класса. Планировки не блещут разнообразием, материал стен – старая-добрая панель, первые этажи в основном жилые.

Читайте по теме: Как застраиваются бывшие сады на Виноградаре

На торцах первого дома уже рисуют муралы птиц, а во дворах, может быть, поставят даже статуи – маркетологи, несмотря на близость Окружной, ТРЦ, старых дач и кладбища, решили позиционировать комплекс как арт-квартал. Еще ходят слухи о метро с Беличей – может, когда-то и правда будет. Стройка идет довольно быстро, хоть и с задержкой заявленных сроков, так что через пару лет этот район уже будет не узнать.

Месторасположение Арт-квартала «Спивоче»

Место примыкания улицы Стеценко к Окружной дороге широко известно в узких кругах как Гостомельская площадь: с этой одноуровневой светофорной развязки можно быстро выехать на Гостомельское шоссе, в Пуща-Водицу и на Северную Окружную к площади Шевченка. До станции метро «Академгородок» по Окружной около 4 км, а до станции «Сырец» по улице Стеценко – чуть больше 5 км.

Столь широкий выбор транспортных направлений не должен пугать: участок застройки хоть и расположен рядом, но на улицу Стеценко выходит всего 2 дома, остальные «прячутся» вглубь дачного массива. Неподалеку лес, так что с экологией ситуация неплохая. Несколько портят выгодное расположение на транспортном хабе регулярные пробки на полпути к метро: Окружная часто стоит на Новобеличах, а Стеценка – на популярном повороте на Газопроводную, которую недавно расширили до 4 полос.

Читайте по теме: Как удобно и без пробок добраться в Киев из разных пригородов

Расположенные рядом торговые центры дают широчайшие возможности для шопинга,  строительный гипермаркет будет полезен при ремонтах, а парк развлечений «Галактика», аквапарк и кинотеатр в Lavina Mall – это разнообразие развлечений. Парка поблизости нет и пока не планируется – так что или дворы, или соседний лес, или «экспедиция» в Пуща-Водицу. Погулять по улочкам дачного массива вряд ли выйдет – здесь принято закрывать их воротами.

Novus, Ашан и недавно открытый ТРЦ Lavina Mall - совсем рядом с ЖК

О социальной инфраструктуре говорить пока сложно. Школы нет и не предвидится, ближайшие находятся в соседних районах, куда пешком не доберешься. Небольшой детский №682 есть на старом хуторе Берковцы, по другую сторону Окружной. На новый массив он не рассчитан, но здесь есть даже ночные группы. В ЖК «Спивоче» планируют построить собственный детсад, но он будет частный, с соответствующими ценами. За медпомощью придется ехать на Новобеличи – Берковцы относятся к Святошинскому району.

Потенциальных покупателей квартир может смутить соседство с крупным Берковецким кладбищем. Расстояние по прямой –  700 метров от крайнего дома, отдельным жителям верхних этажей достанутся виды на погосты. Впрочем, Байковое кладбище расположено в два раза ближе к жилым домам, а на Татарке кладбище вообще через дорогу от жилой многоэтажки, так что это дело привычки.

Больше шума будет от завода «Антонов»: взлетно-посадочная полоса находится в километре от ЖК и направлена точно на участок, а взлеты-посадки проводятся именно с этой стороны. Они нечасты – самолеты улетают в соседний Гостомель, где проводят испытания, и частота взлетов-посадок куда выше. Правда, летят низко, и когда это крупнейшая в мире «Мрия», то, по словам жителей дачных участков, «дома ходят ходуном». Впрочем, в тех же Жулянах за день садится и взлетает столько самолетов, сколько здесь за год, так что это тоже дело привычки.

Читайте по теме: Возле аэропорта. Какое жилье предлагают застройщики в окрестностях Борисполя

С общественным транспортом ситуация неоднозначна. Из коммунального – только довольно редкие автобусы на Нивки (№14, ехать 20-25 минут) и на Академгородок из Пуща-Водицы (№30, ехать 10-15 минут), а также пригородные маршрутки. В самые разные направления – на Виноградарь, Лукьяновку, площадь Шевченка, Нивки, Житомирскую, даже в Бучу – ходят бесплатные маршрутки «Ашан». В час пик эти маршрутки уже явно не справляются с потоком, а с запуском «Лавины» при посадке стали требовать предъявить чек и показать товар.

Еще ходят небезосновательные слухи о перспективах строительства к Гостомельской площади метрополитена от Академгородка. Перспективную станцию можно увидеть на схемах на официальном сайте КП «Киевский метрополитен», а его директор Виктор Брагинский в недавнем интервью даже озвучил такие планы, но только после запуска метро на Виноградарь. В бюджете 2017 года на продление подземки на Новобеличи заложено 20 млн грн.

Что строится и как

ЖК «Спивоче» будет состоять из десяти жилых домов, которые строятся в три очереди, и детского садика – четвертой. Застройку участка начали с фасада по улице Стеценко: первый дом уже практически готов, идут отделочные работы. Там же устроен и шоу-рум – можно посмотреть квартиру в готовом виде. Смущает, что подъезды первого дома выходят на шумную Стеценко, места, предусмотренные для околоподъездных лавочек, смотрятся странно. Впрочем, в офисе продаж говорят, что здесь уже все квартиры проданы – значит, для кого-то это не так важно.

Дальше довольно плотно расположены следующие дома первой очереди на 112, 148 и 196 квартир. Уже готовы бетонные «коробки», начинают стеклить окна. За первой очередью расположится детсад и газовая котельная жилого комплекса, а за ними – вторая очередь их трех домов на 108, 140 и 260 квартир. Ее пока не продают, хотя коробка первого дома очереди уже готова, начали строить следующие. Третья очередь на четыре дома – два по 144 квартиры и два по 168 – расположится дальше всего от дороги, с нее удобно будет выехать на Окружную.

Стоительные работы ведутся активно

Технология строительства – несущие бетонные панели производства завода железобетонных изделий ДБК-3, входящего в группу «Фундамент», толщина – 160 мм. Утепление снаружи минеральной ватой, хотя иногда проскакивал и пенопласт. Коммуникации – городские, канализацию в прошлом году тянули по улице Стеценко (впрочем, это магистраль и для торговых центров), электроподстанция пристроена к первому дому и уже готова, а вот газа в квартирах не будет – плиты предусмотрены электрические. Отопление и горячая вода – своя котельная и теплопункты в домах.

Не все хорошо в ЖК «Спивоче» с парковками. Подземных паркингов нет, а наземных площадок совсем мало: на первую очередь из 456 квартир предусмотрено 51 парко-место, и то в формате гостевой парковки.

В отделе продаж иногда говорили о неких договоренностях с торговыми центрами об использовании их парковок – всего здесь ожидается более 6 тысяч парко-мест на все ТЦ и ТРЦ. Но с ростом их популярности – в выходные стоянка «Ашан» забита почти полностью – в это верится слабо. А учитывая историю с бесплатными маршрутками по чекам, «шары» со стоянкой ночью, скорее всего, не будет.

Жителям комплекса едва ли удастся оставлять свои авто на ночь на парковках соседних ТРЦ

Зато, чтобы оправдать название, на домах предусмотрены муралы в виде певчих птиц. Первый уже нанесен на торец дома. Дополнят муралы, возможно, еще и статуи птиц и животных во дворах.  Трудно сказать, насколько это уместно для эконом-класса. Зато не предусмотрены вполне нужные «магазинчики у дома»: первые этажи выполнены в типовом жилом формате, так что местному бизнесу придется возиться с переоборудованием отдельных выходов и изменением документов.

Срок окончания строительства первой очереди изначально заявлялся на конец 2016 года, однако в реальности сегодня в первом доме еще монтируют оборудование, а инвесторам сообщают, что ключи будут выдавать с мая по август. Достроить весь комплекс планируют к концу 2018 года.

Квартиры, планировки и цены

Большого выбора планировок застройщик не предлагает: во всех домах всех секций предусмотрены одинаковые этажи на четыре квартиры (четыре – большой плюс для эконом-класса). Лифт – один, грузо-пассажирский, еще на площадке есть кладовки, но как их продавать, пока не решили.

Две квартиры на этаже однокомнатные по 36,84 кв.м, где жилая комната – 17,05 кв.м, в коридорах предусмотрена ниша под шкаф-купе за счет ширины комнаты. Внутренние стены в этих квартирах из гипсокартона, так что возможны перепланировки.

Третья квартира тоже однокомнатная, но просторней – 48,64 кв.м. При той же площади жилой комнаты кухня в два раза больше – 16 кв.м, в кухню же выходит и лоджия, так что такая квартира может позиционироваться как двухкомнатная-студио. Двухкомнатные квартиры предлагаются площадью 55,44 кв.м: они довольно просторны, с комнатами 11,5 и 17 кв.м и кухней в почти 10 кв.м.

Однокомнатная квартира площадью 48 квадратных метров вполне может сойти за двухкомнатную студию

Открытых балконов нет. В квартирах меньшей площади – застекленные скошенные балконы-лоджии по 3 кв.м, а в больших квартирах – полноценные лоджии почти в 5 кв.м, везде с выходом из кухни. Так что внешний вид домов должен сохраниться в более-менее первозданном виде – если самые отчаянные «балконостроители» не решатся переделывать уже готовое. Высота потолков – 2,7 метра, сдаются квартиры со стяжкой, штукатуркой, системой отопления и счетчиками, в том числе, тепла.

И немного о ценовой политике. Минимальная цена квадратного метра на середину февраля 2016 года – от 13,1 тыс. грн, стоимость квартир зависит от этажа и секции – чем выше и чем дальше от дороги, тем дороже. При 100% оплате во втором доме минимальная цена меньшей однокомнатной квартиры составит 522 тыс. грн, максимальная – 552 тысячи, в третьем доме дороже – 546-577 тыс. грн.

Актуальные цены на все квартиры в арт-квартале «Спивоче» на ЛУН.ua

Есть рассрочка от застройщика до декабря 2017 года в первым взносом 60%, переплатой в несколько тысяч гривен, но привязкой к курсу доллара на момент выплаты.

Застройщик, документы и договора

Строительная группа «Фундамент» – условно новый игрок на столичном рынке. Входящие в группу компании «Азур Груп» (исполнитель работ по ЖК «Спивоче») и «КЖБК БМУ-1», выступали подрядчиками на объектах «Житло-Инвеста», «Киевгорстроя», а завод железобетонных изделий ДБК-3 на Отрадном известен еще с советских времен.

У «Фундамента» есть сложные в запуске объекты. Дом по улице Межевой, 23Б сдали в эксплуатацию на полгода позже заявленного срока, подключение к электросети сначала было по временной схеме через стройплощадку, а значит, и с другими тарифами, была задержка с пуском воды, текла крыша, а тарифы управляющей компании у некоторых жильцов вызывали вопросы. Впрочем, неполадки постепенно устраняли. ЖК «Спивоче» на сегодня – крупнейший объект «Фундамента», так сказать, лицо компании. Здесь тоже планируется обслуживание домов управляющей компанией – об ОСМД пока речи не едет.

Мурал на торце первого дома уже нарисован

Вопросов к законности стройки практически нет. Заказчиком строительства изначально было ЧАО «Агрофирма «Теплицы Украины», которое арендует эти земли, а в апреле 2016 года заказчиком стало ООО «ЖК Стеценка», ставшее уже субарендатором участка. Правда, уставной фонд ООО «ЖК Стеценка» – всего 1000 грн, но это не очень удивительно для компаний, созданных под один объект.

Целевое назначение участка на «строительство жилой и коммерческой недвижимости» сменили еще в 2007 году. Есть расхождения в категории сложности объекта: в экспертизе проектной документации значится 5-я категория, в декларации о строительстве – 3-я. Но для семиэтажек на беспроблемных грунтах посреди дачного массива, не слишком большое нарушение.

С договорами все чуть интересней. Изначально инвесторам предлагалось заключить Инвестиционный договор с АО «Закрытый недеверсифицированный венчурный фонд корпоративный инвестиционный фонд «Прайм Инвест» (ул.Сикорского, 1), в интересах которого действует ООО «Компания по управлению активами «Инвест-Консалтинг» в лице директора Гука Олега Викторовича. Заказчик – ООО «ЖК Стеценка», зарегистрированное по улице Мельникова, 12.

Однако с 17 февраля часть квартир предлагается приобрести через предварительный договор, который заключается с ООО «Сибиес-Билдинг» (уставной фонд – 35 тыс. грн) в лице директора Чуян Сергея Николаевича (зарегистрировано по адресу Красноармейский переулок, 14). Заказчиком является все то же ТОВ «ЖК Стеценка».  В предварительном договоре указано, что стороны заключат основной договор купли-продажи в течение 90 дней с подписания предварительного, но не позже июня 2017 года.

В официальных сообщениях «Фундамент» сообщает, что часть квартир в третьем доме действительно выкупила эта компания, и сейчас их продают через единый офис продаж. Также Сергей Чуян фигурирует как организатор общественной организации «Щит Житомирщини», которая базируется в селе Березивка. Каким образом организация, которая занималась в 2014 году обеспечением села интернетом, а после – созданием учебно-реабилитационного центра, стала инвестором в столичном жилом комплексе, достоверно выяснить не удалось. Однако на форумах инвесторы отмечали, что некоторые заранее забронированные квартиры впоследствии продавались через ООО «Сибиес-Билдинг».