Кто строит ЖК Пятый квартал и как он связан с Варшавским микрорайоном

Автор: Григорий Мельничук

Старт жилого комплекса «Пятый квартал» на Виноградаре был сплошной путаницей. Бренд ЖК новый, а рендеры точно такие же – на самом деле, те же! – что и на соседний Варшавский микрорайон. «Варшавку» строит Stolitsa Group, а здесь вообще новый для рынка застройщик – Perfect group. При этом работы стартовали резво, строители работают даже в выходные.

План Варшавского микрорайона. Пятая очередь ЖК неожиданно выделилась в отдельный ЖК

Очень интересен участок. Еще недавно здесь были фруктовые сады, тупиковые улицы и задворки, а сейчас и сразу несколько ЖК строится, и вот уже мэр заявил, что к концу года может стартовать строительство «метро на Виноградарь». Пока как основной вариант выбрана трасса… ну просто под крайним домом новостройки.

Бренды и планы застройки

Давно в Киеве не строились жилые массивы «с нуля», если не считать расползания Осокорков, «спрятанного» на Дарнице за закрытой территорией «Комфорт-Тауна» и прилегающего с Теремкам «Лико-Града». Но в сравнении со стартовавшей застройкой огромной территории между Нивками и Виноградарем, это мелочи. В общей сложности речь идет о застройке почти 3 квадратных километров, на которых располагались фруктовые сады Госпредприятия «Научно-исследовательский производственный комбинат «Пуща-Водица».

Этот участок (хотя по масштабам это сложно называть участком – территория!) на неравные части разделяет проспект Маршала Гречко, восточнее от которого уже вырублены фруктовые сады – можно строить. Освоение начали с севера – уже пару лет как строится ТРЦ Retroville по проспекту Правды, но, похоже, откроется он уже вместе с первыми очередями новостроек.

Бывшие сады уже вырубали, территория активно застраивается

Именно между Retroville и существующей застройкой еще советского жилого массива Мостицкий (граница – улица Межевая) уже больше года Stolitsa Group строит Варшавский микрорайон, состоявший изначально из 9 кварталов. 8 из них жилые, почти типовые по планировке. В «Варшавском микрорайоне» дома обозначают А (13-25 этажей), В (16 этажей) и С (20 этажей). Разная этажность разбавляет ритм застройки. Правда, может сложиться впечатление, что дома стоят слишком близко. 9-я очередь в центре всего комплекса обозначена как детский сад, что нелишне.

В середине Варшавского микрорайона обещают детский сад. Учитывая плотность застройки, это совсем не лишне.

Актуальные цены на квартиры в Варшавском микрорайоне на ЛУН.ua

Прошлой осенью одна из очередей ЖК «Варшавский микрорайон» – пятая – «выделилась» в отдельный жилой комплекс. Что будет со следующими очередями-кварталами – посмотрим, но это «отпочкование» вызвало первоначальные опасения среди инвесторов и экспертов. Да, рендеры те же – ведь кварталы типовые, но застройщик другой и сроки сдачи «Пятого квартала» позже, чем у «Варшавского микрорайона». Пока не понятно, кто будет строить 6-8 очереди и что будет с детсадом. Ну, а дальше – почти 3 квадратных километра, которые рано или поздно застроят.

Месторасположение и метро на Виноградарь

Теперь чуть детальней о перспективах для будущих жильцов. Район быстро развивается, улица Межевая превращается из бывшего тупика к садам в важную магистраль. Практически напротив «Пятого квартала» достраивают ЖК «Кристер Град», южнее – очередную очередь «Липинки». Фактически Межевую уже пробили от Северо-Сырецкой улицы до проспекта Правды, только движение пока ограничено из-за строительной техники.

Из тупиковой улицы Межевая превращается в крупную, хоть и не слишком широкую магистраль

Но самая интересная новость для будущих обитателей пришла совсем недавно от мэра Киева Виталия Кличко: город планирует возобновить строительство метро на Виноградарь, и из трех вариантов пока выбрали для дальнейшей разработки как раз трассу вдоль улицы Межевой, вернее, под ней. Строительство обещают начать в конце 2017 года, правда, станции планируют строить по одной, сначала – «Мостицкая» на углу улиц Северо-Сырецкой и Межевой, а затем – «Проспект Правды», на углу проспект Правды и Межевой.

Читайте по теме: Жилье на перспективу. Как планы по строительству столичного метро влияют на стоимость недвижимости

Вплотную к «Пятому кварталу» проходит перегон между «Мостицкой» и «Проспектом Правды». Будущая улица Межевая в этом месте довольно узкая – между крайними домами ЖК «Кристер Град» и ЖК «Пятый квартал» расстояние 40-45 метров. Метро собираются строить открытым способом, то есть, рыть котлован, причем из-за малой ширины улицы тоннели пустят не рядом, а друг над другом, «этажеркой». Так что метро может появиться буквально «под домом», но проект «Пятого квартала» вряд ли был на это рассчитан, а вибрации от неглубокого метро зачастую ощутимы.

Станцию «Проспект Правды» рядом с Варшавским микрорайоном и Пятым кварталом обещают открыть к концу 2019 года

Строить метро начинают не завтра. Пока только представлено технико-экономическое обоснование, есть политическое заявление, а дальше – еще проектирование, на которое выделено из бюджета около 150 млн грн, и поиск средств для строительства. Виталий Кличко заявил о заинтересованности со стороны ЕБРР, тем не менее, деньги на метро еще нужно найти.

Материалы и планировки

После смены застройщика проект не поменялся: строят три дома в 12-25 этажей высотой. Позиционируется ЖК в классе «эконом-плюс», технология – монолитно-каркасная, стены газоблок, утепление – минеральная вата. Проектом предусмотрены 1-комнатные квартиры от 40 м, 2-комнатные – от 57 м и 3-комнатные от 84 м. При общей схожести планировок площади отдельных помещений могут существенно отличаться. Например, в 1-комнатных квартирах есть планировки с кухнями и чуть больше 8 кв.м и около 18 кв.м.

Читайте по теме: Для большой семьи. ЖК класса эконом и комфорт, в которых можно купить многокомнатные квартиры

В секциях по 12-14 этажей установлено по 2 лифта, в высотных – 3, из них один грузовой. Отличается и планировка общих коридоров. В секциях меньшей этажности – линейный коридор, куда выходит 6-12 квартир, а в высотных – круговой коридор вокруг шахт лифтов и лестничной клетки, в которые выходит 11-12 квартир. Для эконом-класса это неудивительно. В подвале устроены кладовые площадью 2-8 метров, которые продаются отдельно – на всех не хватит.

На типовом этаже 25-этажки Пятого квартала - 11-12 квартир

Квартал образует почти закрытый внутренний дворик, где устроены детские площадки и озеленение. Рекламируют фонтан, но обычно его содержание, а тем более ремонт, стоят недешево и ложатся на плечи жильцов. Дворик вполне может оказаться запаркованным – при 766 квартирах подземного паркинга нет, а площадка – на 70 машин.

Зато в одном из домов предусмотрены встроенные большие помещения под торговлю. Здесь обещают продуктовый супермаркет «Фора». Отопление – от котельной на крыше дома №3, потому его строят быстрее всех, уже есть больше 5 этажей каркаса, дом №2 тоже «вышел» из котлована, третий дом, вдоль улицы Межевой, пока на этапе фундамента. Дата окончания строительства для всех домов одна – декабрь 2018 года, с оговоркой, что может быть и июнь 2019 года.

Во дворе ЖК обещают фонтан. Но более вероятно, что там будет парковка

Кто застройщик и что с документами

Заказчиком строительства и «Варшавского микрорайона», и «Пятого квартала» выступает ГП «НИПК «Пуща-Водиця». Земля предоставлена в аренду, якобы под 5% построенных квартир.

В мае 2016 года – о «Пятом квартале» тогда еще никто не слышал, строился Варшавский микрорайон – ГАСК в ходе внеплановой проверки выявил на этом объекте нарушения градостроительного законодательства. Возможно, дело в целевом назначении земли: его сменили с земель сельскохозяйственного назначения на «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської організації». ГАСК вынес штраф, однако разрешение на строительство не отозвал. ГП «НИПК «Пуща-Водиця» подало в суд – сейчас дело 826/10906/16 рассматривается в Киевском апелляционном административном суде.

Публичная презентация Perfect group состоялась в сентябре 2016 года. В презентационной статье указывалось, что группа компаний объединила 28 строительных предприятий разного профиля, которые выходят на рынок под единым брендом. «25 лет работы в жилищном строительстве, свыше миллиона квадратных метров в 83-х жилых комплексах по всей Украине, где уже проживает более 40 тысяч жителей» – в том числе, указывают ряд известных объектов: ЖК «Французский квартал», ЖК Позняки-4-А, (совместно с ПАО ХК Киевгорстрой), ЖК Чарівне місто (совместно с корпорацией Укрбуд), а также ЖК в Вышгороде, Чернигове, Борисполе.

В документах «Пятого квартала» Perfect group не фигурирует – это просто бренд. На информационном щите управителем объекта значится финансовая компания «Княгиня Ярославна», генподрядчик – ООО «Спецмехбуд-21» (лицензия на строительство 4-5 категорий висит на сайте Perfect group). В договорах как застройщик фигурирует ООО «Міськбуд Інжинірінг».

Все эти компании имеют практически один и тот же адрес – улица Бориспольская, 26. На сайте ФК «Княгини Ярославна» адрес компании точно не указан, но отмечен в районе улицы Бориспольской, 26, где есть несколько корпусов. У ООО «Міськбуд Інжинірінг» адрес Бориспольская, 26Ж, у ООО «Спецмехбуд-21» –  Бориспольская, 26В.

В паспорте строительства ввод в эксплуатацию назначен на 1 квартал 2019 года

У «Княгини Ярославны» на сайте значится несколько готовых и строящихся объектов, но «Пятого квартала» там почему-то нет. История ООО «Спецмехбуд-21» еще более интересна. В 2013 году она упоминается как субподрядчик «Киевгорстроя» – откуда, видимо, участие в строительстве ЖК «Позняки 4-А» и «Французский квартал», а также – как исполнитель армейских заказов.

В журналистском расследовании «Наші гроші» эти компании связывают с Дмитрием Исаенко – бывшим замминистра регионального развития, уволенным в январе 2015 года за незаконное получение статуса участника АТО. По информации журналистов, во времена президента Виктора Януковича связанные с Исаенко компании занимались реконструкциями и строительством правительственных объектов, в частности, резиденции «Синегора» и Украинского дома.

Также Дмитрий Исаенко возглавлял Департамент строительства и отчуждения фондов Министерства обороны Украины в городе Киеве, а в 2006 году избирался депутатом Киевсовета по списку Гражданского актива Киева.

Механизм инвестирования

Вариантов покупки квартиры в «Пятом квартале» два. Первый – договор купли-продажи имущественных прав между застройщиком и ФК «Княгиня» Ярославна», от ее имени, в свою очередь, действует КУА «Дализ Финанс», с которой заключает договор инвестор. В некоторых договорах по этой схеме фигурирует компания «Ника», которую также связывают с Дмитрием Исаенко. Вторая схема инвестирования – фонд финансирования строительства под управлением ФК «Княгиня Ярославна», которая уже ведет дела с застройщиком ООО «Міськбуд Інжинірінг».

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Пятый квартал» на ЛУН.ua

При инвестировании может быть предоставлена рассрочка на срок до 2 лет с первым взносом в 20%, 50%, 70% (удорожание соответственно +10%, +6%, +3%), при 100% оплате обещают скидки. Оплата производится с привязкой не к курсу доллара, а к текущей стоимости квадратного метра. Вполне естественно, что по мере строительства он будет дорожать.