Жилье на перспективу. Как планы развития киевского метро влияют на покупательский спрос и стоимость недвижимости?

Автор: Людмила Чайковская

Развитая транспортная инфраструктура – одно из важных требований покупателей к жилой недвижимости. Чем она лучше, тем больше спрос и выше цена. Привлекают покупателей не только реальные транспортные удобства, но и потенциальные.

Желанная близость

На вопрос, какие критерии важны при выборе жилья, 90% покупателей квартир класса «эконом» отвечают: близость к метро.  В сегменте «бизнес» наличие метро в пешей доступности актуально минимум для 50% покупателей. Исключение, пожалуй, составляет только недвижимость премиум-класса и де-люкс, владельцы которой в принципе равнодушны к теме общественного транспорта.

Спрос на жилье у метро всегда высок, и платить за него готовы больше. По словам риелторов, при стабильном рынке разница в цене на аналогичные квартиры в районах с метро и без могла составлять до 15%. Повышение цен происходило и в районах, где только планировалось строительство и открытие новых станций. Покупатели  стремились использовать шанс купить пока еще недорогое жилье «на отшибе», которое в перспективе нескольких лет станет комфортнее, а значит дороже.  К примеру, в 2009-2010 в Голосеевском районе на фоне информации о перспективах продления Куреневско-Красноармейской линии шестью новыми станциями цены на жилье выросли на 10-20% в зависимости от типа дома и локации.

Окрестности новых станций метро в Голосеево активно застраиваются. Фото: ked-pled.livejournal.com

Сегодня ситуация изменилась. Эксперты утверждают, что в наше смутное время потенциальная станция метро уже не способна влиять ни на решение о покупке, ни на цену сделки. «Нынешний покупатель мыслит в краткосрочной перспективе и за опцию, которая, возможно, будет доступна даже через год, не готов платить», - считает Михаил Артюхов, управляющий директор компании ARPA Real Estate.

Почему же стратегия продаж, ранее работающая безотказно, дала сбой?

Неперспективные перспективы

Планы метрополитена по строительству новых станций амбициозны, но в ближайшие годы совсем нереальны. Все еще слышится незабвенная песня о строительстве до 2025 года ветки метро на Троещину и Воскресенку, которая объединит эти районы через Подол, Лукьяновку и Соломенку с Жулянами.  Впрочем, все - и риелторы, и застройщики, и покупатели - точно понимают реальные перспективы этого проекта. «Как правило, наши клиенты достаточно прагматичны и отдают себе отчет в том, что перспектива - это еще не состоявшееся событие, - рассказал 3m2 Игорь Кравченко, директор «Ліко-Нерухомість», -   К примеру,  #метронатроещину  уже стал киевским мемом, об этом строительстве говорят более 35 лет. И все еще – лишь говорят». 

Один из проектов станции Радужная - составляющей метро на Троещину

Именно поэтому планы прокладывания метро на Троещину, Соломенку или Воскресенку на стоимость жилья в этих районах не влияют никак. Равно как и существующие лишь в далеком будущем станции метро на Теремках-2, ДВРЗ, Ленинградской площади, Березняках, Русановке.

Из аутсайдера – в лидеры

На этом безрадостном фоне более-менее выделяется северо-восток столицы.  Наилучшие перспективы строительства новых станций сейчас у Виноградаря и Мостицкого массива, куда будет продлена Сырецко-Печерская линия метро. Планируется открытие станций Мостицкая, Виноградарь, Проспект Правды (это пока их рабочие названия). Впрочем, и тут самые оптимистичные прогнозы дают надежду на открытие к 2020-му году, а более реальные – через 8-10 лет. 

Застройка Мостицкого массива идет очень активно

Перспектива строительства метро является мощным стимулом для застройки участков, потенциально приближенных к будущим станциям. До недавнего времени Подольский район был аутсайдером по темпам застройки, сейчас он выходит в лидеры.  Здесь  сдаются новые очереди уже обжитых ЖК «Липинка» и «Паркове місто», строятся новые жилые комплексы – «Кристер-Град» (ДБК-4), Варшавский микрорайон (Stolitsa Group), «Новомостицкий» (УкрБуд),  квартал между улицами Новомостицкая и Замковецкая от «Киевгорстроя». Девелоперы, рекламируя  свой товар,  делают акцент на грядущем улучшении  транспортной  инфраструктуры.  Тем не менее, цены здесь остаются пока самыми низкими в городе. Покупатели не готовы переплачивать за туманные перспективы.

Без аванса за будущий комфорт

Причина снижения значимости для покупателя такого фактора как потенциальное улучшение транспортной инфраструктуры кроется в фундаментальных изменениях рынка недвижимости.

Во-первых, в последние два года произошла минимизация инвестиционной составляющей приобретения жилья. Сейчас недвижимость редко рассматривается именно как инвестиция, соответственно, инструменты роста ее инвестиционной привлекательности все меньше принимаются во внимание.

Во-вторых, существенно упала доля квартир, которые покупаются с целью сдачи в аренду. Именно потенциальные арендодатели формировали львиную долю спроса на жилье вблизи метро, ведь транспортная доступность очень сильно влияет на его доходность.

Тем не менее, большинство экспертов сходятся во мнении,  что планы открытия новых станций хоть и в меньшей степени, чем ранее, но оказывают влияние на принятие решения о покупке и на стоимость недвижимости в определенном районе.  Правда, лишь в том случае, если речь идет о ближайшей перспективе – в пределах трех лет. Сейчас таких локаций в Киеве нет.