Снести нельзя достроить: какая судьба ждет ЖК «Мозаика»

Автор: Григорий Мельничук

Некоторое время назад появилась информация о том, что один из самых скандальных ЖК Киева – «Мозаика» одной из компаний Анатолия Войцеховского – все-таки будет достроена. 3m2 решил выяснить, какую роль в этом процессе играют инвесторы стройки, городские власти и сам скандальный застройщик.

Связь ЖК «Мозаика» с группой компаний Войцеховского прослеживается через арендатора участка ООО «Строительно-инвестиционная компания «Днепробуд», главным инвестором выступало ООО «Виа-Авто», которое и связывают с Анатолием Войцеховским.

Читайте по теме: Положит ли арест Анатолия Войцеховского конец строительным пирамидам

Несмотря на перипетии с арестом и последующим освобождением под залог основателя известных уже компаний, строительство ЖК «Мозаика» на улице Саперно-Слободской, 53 в этом году вроде как возобновилось. Сообщение о том, что возобновляются работы по первой и второй секциям, появилось на страничке ЖК 10 мая 2016 года. В мае же вновь открыли отдел продаж, на стройплощадке поменяли забор, там снова появились строители.

Отдел продаж ЖК работает в стилобатной части недостроенного ЖК и тоже не введен в эксплуатацию

С того времени события вокруг ЖК «Мозаика» разворачивались активно: несколько раз меняли директоров компании-застройщика, в конце концов, в начале июля и вовсе произошла смена застройщика – теперь это ООО "КБК ЖИТЛО БУД", которую основало ООО "РСБ КОМПАНІ", размер взноса в уставной фонд нового настройщика, по данным реестра Минюста, 100 грн. Никаких объектов ранее эта компания не строила и не строит сейчас – только ЖК «Мозаика». ООО "КБК ЖИТЛО БУД" выступает заказчиком строительства вместо «Виа-Авто» – но и у этого ООО прослеживается связь с Анатолием Войцеховским. Например, зарегистрирована компания по улице Жилянской, 118 – это ЖК Элегант, который считается его первым объектом.

Что на стройплощадке

Стартовала стройка в сентябре 2012 года, сдача первой очереди из двух секций анонсировалась на 1 апреля 2014 года. Изначально планировалось 5 высотных секций в 22-25 этажей (почти по 200 квартир в каждом доме) со стилобатом, в котором разместился бы паркинг и нежилые помещения – под магазины и офисы. Рассматривался вариант строительства зданий средней высотности – этажей в 9, - но в итоге в работу взяли именно высотный проект. Однако строительная декларация была получена на объект 3-й категории сложности, хотя по факту – 5-я, высотка на склоне. Впрочем, эта декларация аннулирована ГАСК еще в 2014 году, и через суд ее возобновить не удалось.

Строительство ведется по монолитно-каркасной технологии, и на сегодняшний день практически готовы каркасы первой и второй высотных секций, ведутся внешние работы – неспешная покраска стен. При этом, сверху каркасы еще не закончены. Каркас третьей секции возведен только до уровня третьего этажа, и этой частью комплекса сейчас не занимаются.

«Мозаика» не просто имеет признаки самостроя и незаконности – эта стройка еще и скандальная. Участок фактически расположен между Стратегическим шоссе и улицей Феодосийской на весьма опасном склоне, часть которого в рамках застройки предполагалось срезать и укрепить. Здесь вдобавок к проблемам с документами застройщик столкнулся с противодействием местных жителей. В июне этого года, вроде бы, по их инициативе со стройплощадки пытались вывезти материалы, срезали часть забора, также был пожар на башенном кране.

На месте гаражей планировались 4-й и 5-й дома ЖК

Часть склона на сегодняшний день занимают железные гаражи жителей соседних многоэтажек – их-то застройщик предполагал снести под строительство четвертой и пятой секций. Жители, конечно же, согласны разве что на сквер – но это классическая киевская история. Еще более усугубляет ситуацию история с подпорной стенкой склона – сейчас гаражи висят на краю неукрепленного котлована, а до стены ближайшей жилой панельной высотки – чуть больше 50 метров.

Местоположение: железная дорога, Лысая гора и коллектор

О местоположении объекта стоит рассказать отдельно. Чего не отнять у ЖК «Мозаика», так это великолепных видов на Печерск, Днепр и… Лысую гору с железной дорогой. Комплекс действительно расположен совсем недалеко от высотных новостроек Печерска – по другую сторону магистральной железной дороги, до метро «Выдубичи» пешком минут 15 (до «Демиевской» - столько же). Виды из «почти Печерска» вывешены на рекламных баннерах комплекса.

Потенциальным покупателям обещают "виды на Печерск"

Лысая гора – и это не парковая ее часть – по другую сторону Стратегического шоссе может смутить тех, кто верит в потусторонние силы. Правда, здесь уже давно расположен детский садик, так что это вопрос привычки.

В 400 метрах по прямой от комплекса расположена магистральная железная дорога «Выдубичи» - «Киев-Пассажирский», просто у подножия ЖК Мозаика – широкая магистральная улица Саперно-Слободская. От нее к комплексу ведет довольно крутой подъем по Стратегическому шоссе, которым, впрочем, можно выехать и на проспект Науки. Рядом, вплотную к комплексу, расположен большой строительный супермаркет «Леруа Мерлен», так что при обустройстве квартиры с доставкой материалов проблем не будет.

До ближайших панельных высоток - около 50 метров

Куда более опасно расположение комплекса точно над главным городским канализационным коллектором. Напротив «Мозаики», на другой стороне Стратегического шоссе, находится насосная станция канализации "Саперно-Слободская" главного канализационного коллектора (ГКК), там же - стройплощадка дублера ГКК, причем именно в этом месте, хоть и на некоторой глубине, располагается узел переключения с одной нитки на другую. Строят дублер ГКК долго и нудно, по размеру это тоннели диаметром несколько метров, и как себя поведут окрестные строения – предмет для исследований.

Что дальше: город, инвесторы и местные

На сегодняшний день квартиры в ЖК Мозаика снова продаются – в офисе продаж, расположенном на первом этаже недостроенной второй секции, предлагают, например, «двушки» площадью 59,7 кв.м за 730 тыс.грн (12,2 тыс. за кв.м), побольше, 74,5 кв.м – 980 тыс. грн (13,15 тыс.грн за кв.м) – это в первой и второй секциях, которые обещают сдать в марте и середине 2017 года соответственно. О третьей секции говорят осторожно – цены в районе 12 тыс. грн за кв.м, сдача – первый квартал 2018 года, но там, напомним, только 4 этажа монолитного каркаса. Инвестирование оформляется через предварительный договор с все тем же ООО «ЖИТЛО БУД», а основной договор обещают подписать уже после введения в эксплуатацию.

Работы движутся неспешно, хотя обещанный ввод в эксплуатацию - уже совсем скоро

В офисе продаж честно говорят, что на сегодняшний день нет продления аренды земли – «вопросы решают в Киевсовете». Как только решение будет, анонсируют сразу подъем цен до уровня 19-20 тыс. грн за кв.м. В свою очередь, на форумах инвесторов говорят, что на сегодня в первой и второй секциях непроданных квартир почти нет – они появляются только когда инвесторы продают их по переуступке, т.е., хотят забрать деньги. При этом потери инвесторов – порядка 30-50 тысяч грн, так что застройщику такие переуступки вполне выгодны.

Очередной суд состоялся в конце лета: 31 августа 2016 года Окружной админсуд Киева отказал ООО «Виа-Авто» в оспаривании решения ГАСКа о наложении штрафа за нарушения градостроительного законодательства. В частности, было установлено, что строительные работы выполняются без необходимых документов, офис продаж работает в помещении, не введенном в эксплуатацию, а заказчик строительства ООО «Виа-Авто» не обеспечивает технический и авторский надзор и не предоставил документов о прохождении экспертизы проекта.

В процесс включились городские власти, в частности, секретарь Киевсовета Владимир Прокопив, комиссия по градостроительству и архитектуре, налажен диалог и с Анатолием Войцеховским, и с инвесторами, и с местными жителями. По словам Владимира Прокопива, по ЖК Мозаика уже планируется не 5 секций, а три – а вместо двух, которые так и не начали стоить, разобьют сквер. Тех инвесторов, которые оплачивали квартиры в 4-5 секциях, «переведут» в третью. За время перипетий инвесторы самоорганизовались в общественную организацию «Законная стройка» – и выступают как сторона переговорного процесса.

Читайте по теме: Инвесторам проблемных строек придется достраивать дома самостоятельно

В октябре 2016 года комиссия Киевсовета по градостроительству, архитектуре и землепользования создала рабочую группу по вопросу возможной достройки ЖК «Мозаика» и «Lego House», в которую вошли депутаты из фракции «Солидарность» Николай Негрич, Олег Петровец и Виталий Росляков, а также представитель «Свободы» Иван Картавый, возглавил рабочую группу глава комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования Александр Мищенко из фракции «Содидарность».

Специалисты изучают вопрос строительства подпорной стенки и схемы коллекторов, чтобы город не получил проблемы с канализацией. Некоторые работы, которые уже начаты, также изучаются. Секретарь Киевсовета отметил, что застройщик проведет и реконструкцию детсада через дорогу. И хотя на изменения проекта вроде бы все согласились, он еще должен пройти экспертизу и быть одобренным всеми заинтересованными сторонами.