ЖК Smart Plaza: что нужно знать инвесторам

Автор: Григорий Мельничук

Две недостроенные 23-этажки по проспекту Победы, 24А и 26, через дорогу от станции метро «Политехнический институт», уже давно стали частью привычного городского пейзажа. Строительство на месте завода «Аналитприбор» началось в 2005 году – тогда снесли старые цеха и начали возводить две жилые высотки, между ними планировали разместить офисный центр или отель.

Таким комплекс планировался в 2008 году

Однако кризис 2008 года и  корпоративные споры остановили проект на довольно высоком уровне готовности – 80% по первому дому и 50% по второму. Две высотки на Политехе оказались в списке арестованного имущества застройщика – корпорации «Столица» и, казалось, плотно застряли в списке долгостроев. Когда в октябре 2015 года в обоих домах начали демонтировать окна, киевляне шутили, что дома начали разбирать.

Но уже в ноябре появилось сообщение, что за объект взялась девелоперская компания UDP, входящая в «Киевскую инвестиционную группу», причем, не только в части достройки высоток «Столицы», но и освоения соседнего участка. Здесь, на месте скандально снесенного кинотеатра им. Александра Довженко, началось строительство одноименного с жилым комплексом ТРЦ Smart Plaza площадью около 15 тысяч кв.м.

Месторасположение комплекса можно назвать удачным: окраина центра, неподалеку сразу несколько вузов (потенциал для сдачи в аренду студентам и не только), несколько престижных школ-лицеев. Учитывая, что район старый, и новостроев в нем не так много, детсады не настолько загружены, как, например, на Осокорках. Из окон открываются виды практически в любую сторону, правда, первый дом чуть перекрывает обзор для второго в сторону центра.

Метро буквально через дорогу – бесспорный плюс, а вот расположение вплотную к проспекту Победы создает дискомфорт из-за шума. Да и чтобы выехать по нему в сторону центра, придется разворачиваться аж за Шулявкой. Наземного общественного транспорта предостаточно, неподалеку Лукьяновский рынок, а в парк КПИ и зоопарк можно пройтись пешком.

Smart Plaza почти вплотную примыкает к проспекту Победы

Тем не менее, принимая решение о покупке квартиры в этом ЖК, не помешает детально изучить его длинную и запутанную историю.

Судебные войны

Заказчиком строительства изначально выступил ПАО «Киевский завод Аналитприбор», застройщиком – Трест «Киевгорстрой-1 им. Загороднего», входивший в строительную корпорацию «Столица». Она известна комплексами «Оазис» на Оболонской набережной  и новой застройкой Воздвиженки. При возведении блока Б ТРЦ DreamTown, как раз в разгар кризиса 2008 года, разгорелся имущественный спор между главой «Столицы» Валентином Исаком и инвесторами ТРЦ Александром Меламудом и Гарри Корогодским.

На кону стояли суммы в сотни миллионов гривен, суд принял сторону Меламуда и Корогодского, а Валентин Исак бежал из страны. На имущество Треста «Киевгорстрой-1 им. Загороднего», в том числе, на недострои на проспекте Победы, после решения о взыскании 530 млн грн был наложен арест. Объект был передан на ответственное хранение одной из компаний, близких к Меламуду и Корогодскому.

Изначально у завода «Аналитприбор» не было никаких связей со «Столицей» Исака, и компания-заказчик строительства пыталась в судах опротестовать наложение ареста на здания. Первое решение было не в пользу завода, таким же результатом завершилась апелляция: в феврале 2015 года Киевский апелляционный суд подтвердил, что финансировал строительство именно Трест «Киевгорстрой-1 им. Загороднего» на основании договора, завод же – лишь пользователь земельного участка.

Пока продолжалось судебное разбирательство, во втором квартале 2014 года, 70% акций «Аналитприбора» перешли от семьи Григория, Сергея и Людмилы Понежд к кипрской компании Zaphere Limited. В офисе продаж и вовсе говорят, что часть акций завода перекупила UDP. При рассмотрении дела в апелляционном суде представители завода подтвердили, что компания не несла затрат на строительство, его финансировал трест Исака. Так, учитывая смену собственника, дело завершилось полюбовно.

Приблизительно в то же время, когда менялся собственник Аналитприбора, в июне 2014 года, Оболонский районный суд вынес решение заменить управителя Фонда финансирования строительства на ОАО «Уникомбанк». К рассмотрению дела не были привлечены представители Аналитприбора и треста «Киевгорстрой-1 им.Загороднего» - и находящийся в бегах за границей Валентин Исак в начале июля в большой статье заявляет о незаконности таких действий и попытках собрать деньги с инвесторов за уже проданные квартиры. Партнером в этом процессе Исак назвал компании Владимира Продивуса – с ним связывают и ОАО «Уникомбанк», единственный офис которого располагался в Донецке, и ЧП «Нива-В.Ш.», которое специализируется на реализации залогового имущества.

На сегодняшний день все судебные процессы завершены – большой том документов можно посмотреть в офисе продаж.

Первые сообщения о том, что дома на проспекте Победы будут достраивать и девелопером будет компания UDP, появились в ноябре 2015 года. В результате всех судебных процессов и смены собственника ПАО «Киевский завод Аналитприбор» заказчиком строительства остается завод, у него же сохраняется право аренды земли до 2025 года. Компания UDP выступает девелопером и инвестором проекта, однако ни в каких договорах с инвесторами она не фигурирует, ее участие урегулировано внутренним договором с заводом.

Новая концепция

От первоначальной идеи строительства между высотками гостиницы или офисного центра при ребрендинге отказались. Как и от строительства третьего жилого дома. В соответствие с новой концепцией, первые три этажа жилых высоток будет опоясывать торговый центр со спортклубом, бутиками и большим супермаркетом LeSilpo.

ТРЦ расположится и на примыкающем участке, где ранее был кинотеатр имени Довженко. Типовое здание 1960-х годов в 2002 году Фонд госимущества продал ООО «Торговый дом «Супермаркет-93» с условием сохранения основного вида деятельности. Компания обязалась вложить в обновление кинотеатра 12 млн грн, впоследствии – 25 млн грн, однако сначала здесь просто открыли ночной клуб, а в 2008 году КГГА разрешила снести здание.

При этом еще в 2007 году Киевсовет утвердил на этом месте 15-этажный ТРЦ с кинотеатром и офисами, а в 2014 почему-то продлил договор аренды кинотеатра еще на 5 лет, причем речь шла об эксплуатации объекта, а не о сносе. В итоге, здание кинотеатра таки снесли, а на его месте строится ТРЦ, причем по новой концепции, эта часть здания планируется существенно ниже. Оператором ТРЦ Smart Plaza будет компания UTG, площади продавать не будут.

Двор для жильцов расположится на крыше ТРЦ

Учитывая, что участок небольшой и практически полностью застраивается, закрытая дворовая территория для жильцов предполагается на крыше торгового центра, на уровне 4-го этажа – здесь расположатся детская площадка, лавки с озеленением и мусорные контейнеры. Также в комплексе запланирован подземный паркинг – для жителей на -2 этаже (возможна как аренда, так и покупка паркоместа) и посетителей ТРЦ на -1 этаже, предполагается также парковка вдоль проспекта. Всего паркомест в подземном паркинге 295 - на 233 квартиры и ТРЦ маловато.

Особенности достройки

После нескольких лет простоя дома обследовали и каких-либо нарушений конструкции не обнаружили. Компания UDP сделала внутреннюю перепланировку домов: если раньше здесь были по 4 большие квартиры на этаж, то теперь на один уровень приходится 6 однокомнатных и 2 двухкомнатных квартиры, на 22-23 этажах – двухуровневые 4-5 комнатные апартаменты. Есть возможность объединить несколько квартир на этаже в процессе строительства. При перепланировке дома пришлось прорубить в перекрытиях новые шахты для стояков коммуникаций, а старые – заделать.

Сдать жилые дома, здание ТРЦ без внутренних работ и выполнить благоустройство застройщик обещает к концу 2016 года. Если дома и так были в высокой степени готовности, и сейчас завершается перепланировка, остекление и ведутся внутренние работы, то ТРЦ строить только начали. Пару недель назад здесь начала работать бурильная установка, но, видимо, что-то пошло не так. Машина уехала, оставив два воткнутых в землю бура, а в котлован начали ссыпать самосвалами грунт. Котлован ТРЦ находится на уровне подземного ручья, канал которого также необходимо провести под комплексом – из-за него скапливалась вода.

Из-за подземного ручья котлован под ТРЦ наполняется водой

Все это вызывает опасения как в отношении достройки ТРЦ в заявленные сроки, так и возможности обустройства заявленного подземного паркинга. Устроить все свайное поле строители, по плану, должны до конца августа, а вот полностью запустить ТРЦ застройщик обещает следующим летом.

Схема инвестирования

Сегодня в продаже есть только квартиры во втором доме, расположенном со стороны улицы Ванды Василевской. В отношении первого дома продолжается разбирательство с инвесторами «первой волны». Говорят, что их всего 27, однако процесс продолжается, и оставшиеся квартиры в доме все еще не выставлены на продажу. Начать их продавать обещают через месяц-полтора, но сроки переносились уже не раз.

Заказчиком строительства после всех судов и споров остался завод Аналитприбор – с ним заключается договор купли-продажи имущественных прав (55% общей стоимости). Одновременно заключается второй договор купли-продажи дериватива (форвардный контракт, 45% общей стоимости) с ООО «КУА Акерс Инвест» – единственной биржей в Украине, регистрирующей подобные договора. Девелопер проекта – компания UDP – в договорах с инвестором не фигурирует, юридически за достройку зданий отвечает все тот же завод.

При покупке квартир действует рассрочка – 50% первый взнос и ежемесячная выплата до марта 2017 года равномерными платежами. А вот расторгнуть договора довольно затратно: по договору покупки имущественных прав удерживается 7%, а по форвардному контракту – и вовсе 20%.

По словам юриста, со-руководителя практики недвижимости и земельного права ЮК Spenser&Kauffmann Максима Максименко, такая схема покупки несет ряд рисков для инвестора, в частности, признание указанных договоров недействительными в связи с несоответствием схемы инвестирования закону «Об инвестиционной деятельности»

«Более того, указанная схема не гарантирует отсутствия повторной перепродажи имущественных прав на указанный объект», - подчеркивает юрист.

Также следует учитывать позицию Верховного Суда Украины, согласно которой, в случае если застройщик не передаст инвестору объект недвижимости по договору купли-продажи имущественных прав, признание права собственности на такой объект по решению суда невозможно, добавляет Максим Максименко. И, в то же время, уточняет, что сегодня не существует универсальной и абсолютно безопасной схемы, которая бы гарантировала инвестору приобретения права собственности на соответствующий объект.

В градостроительном кадастре комплекс фигурировал как «требующий дополнительной проверки». Основное замечание – отсутствие градостроительных условий и карточки нарушения благоустройства. Впрочем, в начале июня 2016 года было сообщение, что ЖК Smart Plaza получил таки разрешение на строительные работы уже в измененной концепции.