Хрущевки по-европейски: чего ждать покупателям квартир в ЖК «Европейка»

Автор: Григорий Мельничук

В обсуждениях нынешнего киевского строительного бума можно довольно часто услышать критику: мол, все эти 20-30-этажки – азиатский формат, в Европе такого не строят, и качество жизни в таких «человейниках» будет отнюдь не европейским. За западной границей бывали многие и на малоэтажные жилые комплексы высотой в 5 этажей насмотрелись.

Нечто подобное сейчас предлагают в многочисленных жилых комплексах пригорода: малая высотность (правда, часто заодно «пропадает» лифт), закрытые дворы, стилизованная «под Европу» архитектура и благоустройство. Привлекательности добавляет и цена: за счет меньшей стоимости земли за городом и более простых технологий строительства малоэтажных зданий ценовые предложения получаются очень «вкусными».

Ну прямо социальная жилищная программа получается! И, кажется, мы это когда-то уже проходили… Да это же те же пятиэтажки 1960-х годов, известные как «хрущевки»! Даже площади схожие, и их строили огромными массивами на окраинах тогда еще небольшого, по нынешним меркам, Киева! Действительно, можно сказать, что появился целый формат недорогих квартир в пригородах – такие вот «европейки».

Первая очередь ЖК «Европейка» уже готова

Именно так – как социальная жилищная программа в модном европейском формате – позиционирует себя ЖК «Европейка», маркетологи которой выбрали для комплекса имя потенциально нарицательное. Первая очередь ЖК «Хрущевка» – ой, нет-нет, ЖК «Европейка» обещают ввести в эксплуатацию до конца 2016 года. А в амбициозных планах застройщика BD Holding – огромный комплекс на 112 домов на площади 20 га. Это почти как жилой массив Нивки-3 у Интернациональной площади, где в одном мегаквартале тоже стоит сотня зданий!

Звучит все весьма многообещающе. «Cтроительно-девелоперский холдинг BD Holding разработал и запустил национальную жилищную программу, основная задача которой заключается в обновлении жилищного фонда городов и предоставлении широким слоям населения достойного и доступного жилья в рамках проевропейского курса нашего государства» – не больше, не меньше!

 Через несколько лет здесь будет целый городок

У широко разрекламированной «Европейки» есть существенное отличие от известных нам хрущевок. Это, с одной стороны, современные технологии строительства, а с другой – транспортная (не)доступность и высокая плотность застройки, это вам не просторные хрущевские дворы. Во всех плюсах и минусах ЖК «Европейка» разберемся по порядку – вдруг, и правда, станет именем нарицательным!

Как это – жить в селе Борщаговка?

В советские времена, когда проводили нынешние границы Киева, агломерацию сел с названиями Борщаговка разделили. Никольская, Михайловская и Братская оказались в черте города: первые две застроили многоэтажками, Братскую не смогли из-за близости аэропорта – но все они «вскочили» в быстро формировавшийся в ХХ веке мегаполис, получив со временем соответствующую инфраструктуру.

Нельзя сказать, что у оказавшихся за Окружной Софийской и Петропавловской Борщаговок судьба тогда сложилась хуже – нет, просто иначе. Они так и остались селами с частным сектором, узкими извилистыми улицами и, конечно же, большими полями. Но сейчас их активно застраивают многоквартирными жилыми комплексами. И, в отличие от «киевских» Борщаговок, «сельские» застраиваются без единого плана – в зависимости от того, где, кому и какой участок бывшего поля, воинской части или предприятия удалось заполучить.

Сейчас окраина села Софийская Борщаговка со стороны села Святопетровское напоминает стройплощадку целого города! То тут, то там среди поля вырастают плотно стоящие друг к другу многоэтажки. Двухполосную центральную улицу Ленина переименовали в Соборную, но шире она от того не стала. И с заселением каждого нового дома нагрузка на нее растет, даже новенький асфальт не спасает.

К новым ЖК Софиевской Борщаговки и Святопетровского ведет узенькая двухполоска, хоть и новая

«Софийская Сфера», «Львовский маеток», «Уютный квартал», «Киевский квартал», «Барселона», «Киевский маеток», «Софиевский квартал», «София Клубный», «София Киевская»…  - уф, кажется упомянули всех соседей ЖК «Европейка». А уже за пределами Софийской Боршаговки, на землях села Святопетровское, вырос огромный ЖК «Петровский квартал». Для всех них самой близкой дорогой в Киев является эта самая двухполосная улица Соборная. Правда, есть еще выезд на Житомирскую трассу, обещают новую дорогу на Вишневое. Но едет то большинство в Киев.

Инфраструктура этого нового безымянного города пока во многом неустроенна.  Магазины только-только открываются: за несколько сотен метров от «Европейки» есть довольно крупный супермаркет «ЛотОК», а вот стройку «Новуса» совсем недалеко заморозили. Общественный транспорт – тесные «Газели» и «Мерседес-Спринтеры», каких в Киеве уже почти не встретишь – доставит к метро «Академгородок» за 8-9 грн. Кстати, поздним вечером маршрутки ходят не лучшим образом, добираться пешком от Окружной дороги – сомнительное удовольствие, в том числе, из-за отсутствия тротуаров, а киевские таксисты будут рады выставить пригородный тариф.

Когда-нибудь в будущем жители всех этих ЖК, может быть, объединятся в город, выберут умного мэра и будут устраивать парки, площади, общественный транспорт. Трамвай вряд ли пустят, а вот низкопольные большие автобусы (или электробусы к тому времени) – вполне может быть. Но пока ближайшей к «Европейке» торговой инфраструктурой остается ларек-наливайка с красной палаткой, брендированной одним пивным производителем.

Из инфраструктуры возле "Европейки" - пока только небольшая "наливайка"

Примерно в 150 метрах пока и остановка маршруток, и светофорный переход через оживленную улицу Соборную. Светофор обещают и около «Европейки» – в будущем, надеемся, недалеком. Вообще с дорожной безопасностью здесь так себе – все очень спешат, тротуары есть не везде, много шныряет крупногабаритной строительной техники.

Ну а самые интересные вопросы будут у семей с детьми. Многие из местных застройщиков обещают детские садики, а то и начальные школы. Конечно же, все они предполагаются частными – выгодный это бизнес нынче. Полноценные школы – отдельный вопрос, как и медобеспечение, и уж тем более всевозможные музыкальные и спортивные школы и кружки. Конечно, в офисе продаж обещают, что «частные садики будут по ценам государственных», но в такое ценовое регулирование верится слабо.

Тротуары здесь только закладываются

В лучшем случае, в будущем эти ЖК, может, и объединятся в новый город, власти которого и создадут всю эту инфраструктуру. Но пока сельсовет раздал поля под застройку – и крутитесь, как хотите.

«Большая Европейка»: концепция, земля, застройщик и девелопер

Планы у застройка грандиозные. Концепция «Европейки» предполагает строительство жилых районов формата «город в городе», причем в разных районах Украины.  В каждом предусмотрена собственная инфраструктура: детские сады, школа, банковские отделения, аптеки, кафе, фитнес-центр, салон красоты, продуктовые маркеты, медицинский центр, детские учебно-развивающие учреждения.  Правда, хотя нынешние темпы строительства довольно высокие, даже без учета вопросов, связанных с землей, этот проект растянется года так до 2020, как минимум.

Согласно генеральному плану ЖК «Европейка», предполагается освоить 20 га территории, разделив ее на кварталы по 4-8 жилых домов высотой в 4-6 этажей – всего 112 домов. Внутри кварталов предполагаются дворы без автомобилей - припарковать их можно будет по периметру кварталов, в перспективе может появится и отдельный паркинг. В будущем планируют стадион, бизнес-центр, медамбулаторию и огромное количество магазинчиков на первых этажах. При этом территорию планируют сделать закрытой – вход по пропускам.

Территория микрорайона будет закрытой

Но пока что реально выкуплены только 2 га земли – ее владельцем является физическое лицо Красновский Евгений Юрьевич, который выступает застройщиком первых 6 домов. В феврале 2016 года он приобрел участки под индивидуальное садоводство у Тарасовой И.В. – она, в свою очередь, владела ими с конца 2015 года.

Вскоре после купли-продажи земли депутаты Софиевско-Борщаговского сельсовета изменили целевое назначение земли – на строительство и обслуживание многоквартирных домов, градостроительные условия и ограничения выданы на 4-этажные здания. Что касается остальных участков 20-гектарной территории, где планируется устроить ЖК «Европейка», то часть из них до сих пор имеют целевое назначение «садоводство», причем встречается информация, что они находятся под арестом.

Что реально строится сейчас?

ТОВ «Будівельна девелоперська компанія», в соответствии с реестром Госстройинспекции, имеет декларации на 11 зданий по улице Соборной, 103 – это и 8 уже практически готовых 4-этажки, и 3 строящихся 6-этажки. Проектировщиком всего этого значится некий ФОП Свинарчук Виктор Васильевич, о котором в интернете никаких данных нет. Всего в первой очереди запланировано 8 четырехэтажных домов по 40 квартир в каждом (10 на этаже) – всего 320 квартир. Сдавать их планируют в ближайшие недели, а ключи передадут инвесторам не позднее ноября 2016 года.

Вторая очередь – это три 6-этажных дома, из них два односекционных и один 3-секционный. Технологии строительства здесь идентичные, но предполагается, что первые этажи займут нежилые помещения для магазинов, появятся лифты. Сдать вторую очередь планируют во втором квартале 2017 года, что при нынешних темпах строительства вполне реально.

У домов первой очереди уже благоустраивают территорию

Заказчиком строительства первой очереди (четырехэтажные дома) выступает все то же физическое лицо Красновский Евгений Юрьевич, а вот для второй очереди уже было создано ООО «Европейка». Партнером этого ООО выступает АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Фарон» – вот такое длинное название можно отыскать в реестре Национального депозитария. Ну, а собственно девелопером проекта выступает компания BD Holding, позиционирующая себя как швейцарско-украинская.

На самом деле, Швейцарии здесь очень мало: кроме флажка страны банков на логотипе, это адрес сайта с швейцарским расширением и адрес в Цюрихе – в доме за несколько кварталов от железнодорожного вокзала. По этому адресу можно найти разве что компанию, занимающуюся оффшорами и оптимизацией налогов. Сам сайт сделан только на русском языке, уже в описании указывается, что это объединение украинских компаний – в общем, больше похоже на маркетинговую уловку. Но ЖК «Европейка» - проект не первый, так что лучше судить по делам.

На сайте компании BD Holding, кроме «Европейки», есть еще 4 жилых комплекса: «Пражский квартал», «Львовский», «Аметист» и Echo Park. Все они расположены в селе Петропавловская Борщаговка, так что ЖК «Европейка» - в некотором смысле территориальная экспансия, хотя масштабная реклама в метро создает впечатление ну просто строительного гиганта.

Когда все эти жилые комплексы только начинали, никакого  BD Holding не было. И ЖК «Пражский квартал», и ЖК «Львовский» начинали строить частные лица, впоследствии объединившие свои компании в Building Design Company. Впоследствии при строительстве ЖК «Аметист» встречается уже чуть другое название – Building&Development Company, однако настоящим заказчиком строительства ЖК «Аметист» является компания «Житлоинбуд-1» - причем аж три компании с таким названием зарегистрированы в той же Петропавловской Борщаговке. В общем, порядком намудрили с оформлением своего бизнеса «швейцарцы» с Петропавловской Борщаговки.

Формат всех ЖК схож – среднеэтажная застройка в пригороде, хотя есть и отличия. Самый первый ЖК «Пражский квартал» уже практически полностью заселен, здесь охраняемая ухоженная территория, с большим опозданием, но устроили Пражский сквер. ЖК «Львовский» хотя не имеет закрытой территории, но даже после сдачи домов здесь поддерживается благоустройство.'

ЖК «Пражский квартал» уже почти заселен

ЖК «Аметист» высотой 7-9 этажей строится с претензией на комфорт-класс: здесь и вентилируемые фасады с минеральной ватой, и подземный паркинг – правда, с местами по 10 тысяч у.е. А вот при строительстве ЖК Echo Park в нескольких сотнях метров от Окружной дороги у застройщика возникли проблемы с местными жителями – они активно противостоят попыткам вырубить здешний лес. В отношении этого ЖК есть вопросы и в отношении коммуникаций – застройщик долго не получал техусловия на подключение к инженерным сетям.

Ключевая проблема всех ЖК компании, как отмечают новоселы, – это транспортное сообщение. Узкие улочки села, зажатые частным сектором, не выдерживают возрастающего потока транспорта, плюс мало места для парковки – нередко запаркованы дворы. По темпам развития инфраструктура села серьезно отстает от запросов растущего в числе населения: детских садов мало, и они, конечно, частные и платные, школу и поликлинику только обещают, новые дороги строят медленно. Конечно, по мере того, как ЖК обживают, появляются и магазинчики, но пока стройки продолжаются, приходится терпеть и пыль, и шум, и проезд строительной техники, и шныряющих по наливайкам рабочих.

Планировки и технологии

4-6 этажные дома-европейки, как вы уже догадались, относятся к эконом-классу, квартиры в первой очереди – только 1-2-комнатные, а площади действительно сопоставимы с хрущевками. Однокомнатные здесь имеют площадь в 25-31 кв.м, двушки – 43-44 кв.м. Во второй очереди появляется немного 3-комнатных квартир, а также крошечные «однушки» меньше 20 кв.м, на которые не распространяется рассрочка.

Похожи на хрущевские и планировки: небольшой коридор с удобной нишей под шкаф-купе, небольшие квадратные кухни в 7-8 кв.м, а комнаты в 10-15 кв.м не кажутся тесными за счет потолков в 2,75 м и больших окон. Предусмотрены и большие балконы, причем во многих квартирах на них можно попасть и из комнаты, и из кухни. Все балконы открытые – а остекление обещают разрешать только по единому типовому проекту. Правда, в первой очереди картину может немного омрачить близкое расположение домов друг к другу – соседские окна окажутся совсем рядом.

Принципиально интересное отличие от многих планировок – наличие в общих коридорах кладовых по 1,6, 2, 0 и 3,2 квадратных метра – их можно приобрести отдельно. Ну а для владельцев торцевых двухкомнатных квартир у лестничной клетки бонус – аж три окна в одной из комнат.

А вот к чему есть существенная неприятная претензия – так это к технологии строительства. Хотя застройщик расписывает ее как монолитно-каркасную, на самом деле это совсем не так. При монолитно-каркасной технологии заливается бетонная «этажерка», а все стены, включая внешние, закладываются потом.

Строительство второй очереди

В «Европейке» же стены из газобетонных блоков выполняют и несущую функцию, из монолитного бетона заливаются только перекрытия, ну и немногочисленные опоры на первом-втором этажах. Толщина газобетонных стен небольшая – всего 200 мм, а утепление делается в основном горючими материалами, а не минеральной ватой.

Подключение к сетям – централизованное, газ, электричество, водопровод и канализация уже спланированы, есть технические условия. А вот отопление – традиционное для пригорода индивидуальное газовое. Правда, пока никто толком не исследовал влияние выбросов сотен и тысяч индивидуальных котлов на экологию плотных жилых кварталов – да и выхлопная труба котла соседей снизу часто оказывается недалеко от окон верхних этажей.

Условия инвестирования

Первую очередь из 8 четырехэтажек вот-вот готовятся сдать в эксплуатацию – здесь цена квадратного метра составляет $500-550. Первый и последний этажи – дешевле, 2-3 – дороже, также чуть дороже вторая линия домов, дальше от дороги. Впрочем, здания расположены перпендикулярно дороге, дворы открыты – так что шум долетает и до второй линии. Учитывая, что скоро сдача в эксплуатацию, рассрочки для первой очереди нет – только 100% оплата. Самая дешевая квартира на первой линии, первом этаже и с одной комнатой, обойдется в $13000.

Во второй очереди также 1 и 6 этажи самые дешевые, второй чуть дороже, а 3-5 – самые дорогие. Здесь цена квадрата колеблется от $470 до $520, для однушек до 20 квадратов – $620. Есть рассрочка – первый взнос 60% и дальше равными частями до 1 марта 2017 года, при рассрочке – незначительное удорожание.

Оформление инвестирования происходит по двум схемам. Если это 1-6 дома первой очереди, то физлицо-застройщик продает имущественные права, если 7-8 дома первой очереди и вторая очередь – то происходит оформление двух договоров – с ТОВ «Европейка» и упомянутым инвестфондом «Фарон». Так, через договор дериватива происходит также продажа имущественных прав, заключается форвардный контракт, а уже при сдаче дома квартира оформляется на инвестора. Дополнительные затраты при оформлении – 8-12 тыс. грн в зависимости от количества комнат.

Обслуживать дома будет сервисная компания BD Service, которая уже работает с другими ЖК холдинга. Стоимость обслуживания 4-этажек первой очереди – 4,5-5 грн за квадрат, 6-этажек второй очереди с лифтами – 6-6,5 грн за квадрат. На момент сдачи домов застройщик обещает полностью подключить все коммуникации.

Ну, а покупать ли квартиру-европейку в селе под Киевом – решать уже вам.