Будь вечным студентом: все, о чем нужно знать инвесторам ЖК Campus

Автор: Григорий Мельничук

Названия жилых комплексов редко соответствуют их сути: зачастую маркетологи выбирают что-то «покрасивше», манипулируют местоположением или используют что-то нейтральное. Campus – тот редкий случай, когда название действительно говорит само за себя. Жилой комплекс на задворках КПИ по улице Полевой, 38, вплотную к спорткомплексу Политеха, как нельзя лучше соответствует жилой составляющей учебного кластера. Да и ведется строительство в рамках «инвестбартера» с КПИ: университет предоставляет землю, а застройщик взамен достраивает общежитие для студентов.

Относится ЖК Campus общей площадью 42 тысячи кв.м к классу социального жилья, всего в трех жилых секциях высотой 25 этажей запланировано 729 квартир – от 1 до 4 комнат, площадью от 36 до 98 кв.м.

Сейчас в продаже первые две секции «А» и «Б», которые планируют сдать уже в конце 2017 года. Секция «В» высотой 3-5 этажей (в офисе продаж говорят о 3 этажах – но на рендерах этажей 5) включит в себя супермаркет, котельную, детское учреждение и другие технические помещения.

В секции "В" высотой то ли 3, то ли 5 этажей, будут объекты инфраструктуры

Ну, а жилая секция «Г», по планам застройщика, появится в продаже в первом квартале 2018 года. Начать строить ее обещают совсем скоро, но чуть «придержать», чтобы продавать подороже на более высоком уровне готовности.

Пока все строится довольно хорошими темпами: монолитный каркас растет со скоростью 2-3 этажа в месяц. Секция «Б» пока отстает, но в начале 2017 года обещают сровнять высотность. Ну, а планов у застройщика Standart Development множество – застроить сразу несколько кварталов задворок КПИ и выйти к улице Гетмана и Индустриальному мосту.

Стройка движется со скоростью 2-3 этажа в месяц

Месторасположение

Самое интересное в ЖК Campus – это месторасположение практически внутри КПИ, так что хотя бы легкое ощущение студенческой жизни у обитателей ЖК Campus точно будет. Первые секции расположены практически вплотную к спорткомплексу КПИ – их разделяет двухполосная улочка Нижнеключевая, которая, огибая ЖК, переходит собственно в Полевую. Обе эти улочки выходят на улицу Гетмана в направлении Шулявки.

Между ЖК и спорткомплексом КПИ - узенькая улочка Нижнеключевая

К ним примыкает несколько улочек частного сектора Караваевых Дач, который тянется до железной дороги. По улице Железнодорожной очень удобно выехать на Борщаговскую в направлении центра, уже за вечно стоящим Индустриальным мостом. Правда, чтобы так же заехать домой по пути из центра, придется изрядно попетлять тем же Индустриальным путепроводом.

Непосредственно под домами общественного транспорта нет – но до станции скоростного трамвая «Полевая» всего 600 метров, а до многочисленных маршрутов по улице Гетьмана – 300 метров. Чтобы не зависеть от пробок вообще, можно отправиться в пешее путешествие до станции метро «Шулявская»: 1,8 километра – далековато, но надежно. Есть еще городская электричка – станция «Караваевы Дачи» всего в 600 метрах.

Здесь стоит сказать о самой большой проблеме месторасположения – близости к железной дороге, к которой всего 150 метров по прямой, между ней и ЖК Campus – одноэтажки частного сектора. Линия эта самая что ни на есть магистральная – на Фастов, - и здесь некоторые поезда, особенно товарные, уже набирают приличную скорость. И если в дневном городском шуме поезд можно и не услышать, то ночью грохот отчетлив. Так что смотрите, куда выходят окна, и надейтесь, что трехкамерные стеклопакеты хоть частично приглушат звуки поездов.

С торговлей и развлечениями в этом районе все хорошо: неподалеку ТРЦ «Аркадия», «Мармелад», «Большевик», много различных супермаркетов. Впрочем, все это не под домом – даже за хлебом придется идти несколько сотен метров, надежда только на будущий супермаркет в секции «В». До зеленых зон тоже далековато. Все садики и школы расположены на некотором удалении – ведь изначально эти кварталы предназначались для производственно-хозяйственной базы КПИ. Правда, с местами для детей здесь ситуация обстоит лучше, чем в районах массовой застройки.

Ну, а ближайшая инфраструктура – конечно же, спортивная. Спорткомплекс КПИ – это и бассейн, и тренеры, в том числе детские, и открытое футбольное поле. Конечно, везде занимаются студенты – но ведь это «Кампус», а не банальный ЖК. Кстати, кроме интеграции в КПИ, студенческую атмосферу в районе создают такие крупные соседние вузы, как Экономический университет имени Гетьмана, Авиационный университет и Медицинский университет имени Богомольца. В общем – не соскучишься, лишь бы поезда не раздражали.

Инфраструктура жилого комплекса
Строящийся ЖК «Campus, или как его называют в офисе продаж с прицелом на масштабные планы, «Первый Кампус», занимает треугольный участок, с застройкой высотными секциями вдоль улицы Нижнеключевой и перпендикулярно ей, - так что раскрыт внутренний двор будет как раз к железной дороге. Сам дворик небольшой и, вполне естественно, предполагается с закрытым доступом, запланирована детская площадка.

Впрочем, ждать «открытия» дворика придется до 2019 года – под ним запланирован подземный паркинг, который входит во вторую очередь строительства комплекса. Паркоместа продаются по 12 тысяч у.е., и ввиду небольшого спроса на рынке на такую недвижимость их количество сократили до 177. В первоначальном проекте соблюдалось соотношение 1 паркоместо на 2 квартиры – но опять же, низкий спрос… Вдобавок планируется и наземная парковка на 80 машин – правда, не совсем понятно где. Но зато будут комнаты для хранения велосипедов в цокольном этаже – это же кампус, здесь все рядом – зачем автомобиль?

Во дворе предусмотрена спортивная площадка. А вот мест для парковки почти нет

Помимо этого, во внутреннюю инфраструктуру комплекса входит детский развивающий центр – читай детсад, – который планируется сдать в рамках первой очереди в секции «В», в том же здании разместится автономная котельная и супермаркет. На первых этажах есть и квартиры, но часть здания с фасадной стороны может быть отведена под аптеку, кафе и другую коммерцию.

Генеральным подрядчиком строительства выступает ЧАО «Трест Киевгорстрой-3». Технология строительства привычная для высотных комплексов – монолитный каркас и заполнение фасадов и межкомнатных стен газоблоками, утепление планируется минеральной ватой, а на первых этажах – вентилируемые фасады. Лифты анонсируют марки MIZUI, но в итоге могут поставить и OTIS. Общие коридоры довольно длинные, на этаже расположится 9-12 квартир (и снова привет общежитиям!), но зато будет аж две лестничные клетки (основная и резервная) и по три лифта в каждой секции.

Дальнейшие планы застройщика масштабные – вслед за «Первым Кампусом» должны появиться второй, третий… В частности, следующим может стать освоение территории автопредприятия КПИ по улице Нижнеключевой, вплотную к нынешней стройке ЖК Campus, с выходом на улицу Гетмана. Еще один перспективный участок – у телекоммуникационного корпуса КПИ, также по улице Гетмана. Там уже пытались начать строительство раньше, но безуспешно. Пока это все планы – застройщик в процессе переговоров с КПИ, также говорят об инвестиционной составляющей, например, реконструкции спорткомплекса.

Квартиры и планировки

Несмотря на позиционирование в эконом-сегменте, в ЖК Campus нет тесных квартир и однообразных планировок. Скорее, наоборот – планировки здесь на любой вкус, на этаже нет одинаковых квартир! Из 729 квартир, естественно, больше всего однокомнатных – 478, причем предлагаются они аж в 9 вариантах планировок в секции «А» и 6 вариантах – в секции «Б». При разбросе площади от 39 до 51 кв.м. есть и варианты с небольшими кухнями в 10 кв.м, и с 15-метровыми отдельными кухнями, и с 14-15 метровыми кухнями, которые отделяются от комнаты сдвижной перегородкой (кстати, последние варианты самые популярные и дорогие). Площадь санузов в среднем 4 кв.м, во всех вариантах есть лоджии (выход в основном из кухни), гардеробная есть только в одной планировке.

Двухкомнатных квартир также немало – 172, в 4 вариантах планировок, площадью 62-69 кв.м. Эти планировки отличаются мало – кроме одного варианта, расположенного во внутреннем углу дома, где коридор с двух сторон полностью опоясывает одну из комнат. Сами коридоры в двушках большие – около 10 кв.м, и во всех вариантах – раздельные просторные санузлы.

78 трехкомнатных квартир предлагаются в двух вариантах – площадью 85 и 92 кв.м, а на 24-25 этажах предусмотрены двухуровневые 4-комнатные апартаменты. Кстати, пока еще возводится каркас – можно поговорить о внутренней перепланировке, чтобы потом не сносить новые стены.

Сдаются квартиры с минимальной отделкой: внутри – стяжка пола, система отопления, входы и счетчики воды и электричества, все остальное – или самостоятельно, или за отдельную плату. Балконы-лоджии можно стеклить только по утвержденному проекту, причем если в незастекленном варианте площадь считается по коэффициенту 0,5 – то при остеклении уже 1, т.е. придется доплатить по цене обычного квадратного метра. Также на внешних стенах предусмотрены ящики под кондиционеры – так что можно рассчитывать, что обжитый дом будет выглядеть практически как в проекте.

Обслуживать дом в первый год эксплуатации будет эксплуатирующая организация, с которой заключит договор застройщик, а дальше уже сами жители решат – то ли создать ОСББ, то ли продолжить договор, то ли выбрать другую компанию. В любом случае, навязывать собственную эксплуатирующую компанию и на этом зарабатывать застройщик не собирается.

Застройщик, девелопер и фонд

Заказчиком проекта выступает КПИ, который передал функции заказчика компании ООО «Стандарт Девелопмент» – можно сказать, новой на киевском рынке. Согласно открытому реестру Минюста, компания зарегистрирована в Киеве, с уставным фондом в 100 тысяч гривен, который сформировали только в феврале 2016 года, основатели – Андрей Романенко и Роман Иваненко. Впрочем, это ООО входит в группу компаний Standart Development, в состав которой, по данным сайта компании, входит ООО «Стандарт», работающая с 1990 года.

В паспорте строительства заказчиком значится КПИ. Но функции заказчика выполняет "Стандарт Девелопмент"

Всего же в холдинг, по словам представителей застройщика, входит 4 компании, в том числе компания Urban Development Group, которая выступает инвестором проекта. В компании утверждают, что она из Австрии, хотя есть и американская регистрация. В Украине компания работает через корпоративный инвестиционный фонд «Ю.Ді.Джи. (UDG)». Он в свою очередь зарегистрирован 10 декабря 2015 года, и его конечным бенефициаром является уроженка Донецка Ольга Борт – домохозяйка и жена также дончанина Виталия Борта, депутата Верховной Рады Украины 5 и 6 созывов от Партии Регионов. В инвестфонде, по словам представителей застройщика, 4 участника – физические и юридические лица, в том числе два резидента Украины.

Среди объектов холдинга называют реконструкцию здания  Министерства транспорта, а на сайте Standart Development указано три объекта – ЖК «Нагорный» (по улице Нагорной, 15, имеет 34 квартиры и сдан еще в 2013 году), собственно ЖК Campus и общежитие для студентов КПИ по улице Выборгской, 2Б – об этом проекте ниже. А вот сайта UDG найти не удалось – компания с таким названием ведет строительство в Панаме, однако судя по несовпадающему логотипу это просто «однофамилец».

Земля и документы

История застройки этого земельного участка площадью 1,23 га началась в 2007 году, когда Киевсовет своим решением предоставил его КПИ для строительства учебно-жилищного комплекса по улице Полевая, 38. До этого там и так располагались объекты КПИ – легкоатлетическая раздевалка и небольшой стадион, - впрочем, они давно пришли в упадок и не использовались.

Земля, на которой строится ЖК Campus, и далее по документам принадлежит КПИ, который выступает заказчиком строительства – однако эту функцию по договору передал ООО «Стандарт Девелопмент». Формально строится «учебно-жилищный комплекс» - под учебными помещениями, видимо, подразумеваются площади под детское дошкольное учреждение. Схожая история с застройкой вузовской земли несколько раньше началась в Авиационном университете, но там была и вырубка зеленой зоны, и прокурорские проверки.

КПИ в проекте имеет долю в 10%, которую обеспечивает предоставлением земельного участка. Взамен, по инвестиционному договору, ООО «Стандарт Девелопмент» обязалось достроить студенческое общежитие по улице Выборгской, 2Б – договора об этом есть на сайтах застройщика и КПИ. Срок сдачи общежития – 1 сентября 2017 года, а нарушение инвестдоговора может быть поводом, чтобы забрать землю – точнее, функцию заказчика. Сегодня здесь из 11 запланированных этажей занимаются каркасом 10-го. Также есть разрешение Минобразования – так что история с домами НАУ не должна повториться. Да и зеленые насаждения здесь не вырубают.

Правда, не совсем корректны градостроительные условия и ограничения. Изначально планировался жилой комплекс из четырех 23-этажных секций, однако после корректировки проекта строятся уже 25-этажки. Впрочем, по общей высоте все равно получится даже ниже на несколько метров, чем планировалось – за счет меньшей высоты потолков, 2,7 метра. А в сравнении с нарушениями в целом по городу, это замечание можно назвать придиркой. Да и на сайте центра мониторинга градостроительного кадастра цвет, после проверки, зеленый.

Условия инвестирования
Цена квартиры зависит от многих факторов: количества комнат (традиционно, чем больше комнат — тем дешевле метр), этажа (самые дорогие -14-15 этажи, выше и ниже – дешевле на 0,5% на каждый этаж), а также, незначительно, от планировок – здесь уже играет роль спрос. Например, планировка 1 тип 2 на 9 этаже обойдется в 17 278 грн за квадрат, а более популярные 1 тип 3 и 1 тип 4 – 18 165 грн/кв.м.

Предусмотрены скидки – 7% при 100% оплате и 5% на половину суммы при 50% оплате в рассрочку (минимальный взнос – 40%), выплатить ее необходимо до завершения строительства секции. При этом стоимость неоплаченных квадратных метров фиксируется в гривне до конца года и растет до окончания строительства – в офисе продаж говорят, что это может быть, к примеру, уже 24 тысячи гривен. Стоит учесть, что в среднем раз в полтора-два месяца поднимается цена и меняются условия для новых инвесторов.

Инвестирование изначально оформлялось через предварительный договор купли-продажи с ООО «Стандарт Девелопмент», который заверялся нотариально, оплата – через ОТП-Банк. Однако на данный момент инвесторы заключают уже инвестиционный договор с фондом «Ю.Ди.Джи», от имени и в интересах которого выступает ООО «Компания по управлению активами «Сити Эссет Менеджмент». Это ООО, в свою очередь, занимается управлением активами инвестиционных фондов, на рынке Украины работает с 2008 года.