Есть ли шанс заработать на недвижимости

Автор: Наталия Рева

3m2 решил выяснить, насколько сегодня целесообразны инвестиции в недвижимость – как с целью перепродажи, так и сдачи в аренду. На какую прибыль могут рассчитывать инвесторы в первом случае, и на какой срок окупаемости – во втором?

На сегодняшний день недвижимость является фаворитом у частных инвесторов. Нестабильность национальной валюты, банкротство ряда банков, ограничения НБУ на выдачу вкладов – эти факторы все еще отталкивают частных инвесторов от банковской системы. И хотя банкиры утверждают, что их депозитные портфели начинают расти, говорить о полном восстановлении доверия к банкам можно будет только после того, как завершится очистка системы, стабилизируется гривна и будут отменены все ограничения НБУ.

Пока же немногочисленные из оставшихся инвесторов предпочитают вкладывать средства в недвижимость. И хотя времена, когда в отделы продаж выстраивались очереди, давно прошли, по словам девелоперов, после последнего роста курса доллара доля инвестиционных сделок снова выросла.

Быстрая прибыль

Практика инвестирования с целью перепродажи была особенно популярной до кризиса 2008 года – в те времена было немало инвесторов, которые скупали до десятка квартир на ранних этапах строительства и перепродавали их с большой прибылью через год-два. Этому способствовал растущий рынок – например, за 2006 год цены на недвижимость выросли вдвое, в следующие годы рост цены за год составлял более 50%. Это соответствующим образом сказывалось и на доходности инвестиций с целью дальнейшей перепродажи.

Даже сегодня разница в стоимости квадратного метра на начальном этапе строительства и при введении дома в эксплуатацию составляет минимуму 30%. Но только в гривнах. Рост курса доллара и привязка к нему, пусть и непрямая, стоимости квадратного метра, обеспечивает достаточно высокую доходность инвестиций в национальной валюте – от 30 до 50%. Но чем выше доходность в гривне, тем ниже она в долларовом эквиваленте: рынок очень чуток к колебанию курса и на любой его рост реагирует снижением цен на вторичном рынке. В долларовом эквиваленте у инвесторов, цель которых продать недвижимость ближе к окончанию строительства, больше шансов «выйти в ноль», чем получить прибыль. Зато неплохие перспективы у тех, кто рассчитывать получать небольшую, но стабильную прибыль в течение длительного времени.

Выбор рантье

Доходность инвестиции в недвижимость с целью сдачи в аренду во многом зависит от ее класса, площади помещения, дополнительных расходов и того, в краткосрочную или долгосрочную аренду планируется сдавать квартиру.

Независимо от того, о первичном или вторичном рынке идет речь, чем меньше площадь квартиры, тем быстрее инвестиция окупится.  Так, «гостинку» на вторичном рынке с более или менее приемлемым ремонтом сегодня можно купить за 25 000 – 30 000 долларов, что эквивалентно 650 000 – 780 000 гривен. Приобрести квартиру такого типа можно и дешевле – от 20 тысяч долларов, но в таком случае придется потратиться еще и на ремонт. Средняя стоимость аренды «гостинок» в хорошем состоянии составляет  4500-5000 грн в месяц (54 000 – 60000 грн в год). Таким образом, срок окупаемости инвестиции составит от 11 до 14 лет, а ее доходность – 7-9%.

Двухкомнатная квартира обойдется в 40 000 – 50 000 долларов (1 040 000 – 1 300 000 грн), а сдать ее в аренду можно за 6000-7000 грн в месяц (72 000 – 84 000 грн в год). Срок окупаемости инвестиции составит 12,5-15,5 лет, а доходность – 6,5-8%. Доход от трехкомнатной квартиры будет еще ниже.

Отметим, что срок окупаемости и доходность рассчитана в гривнах, их долларовый эквивалент будет во многом зависеть от курса валют. И чем выше будет курс, тем ниже доходность. Более того, рост курса провоцирует снижение цен на саму недвижимость, и через несколько лет получить за нее ту же сумму в долларах, за которую квартира была куплена, может и не получиться. Кроме того, снижает доходность и налог на прибыль – сегодня большинство арендодателей его не платят, но рано или поздно этой практике придет конец.

С расчетом доходности инвестиции в новостройку с целью сдавать ее в аренду сложнее. Во-первых, такая инвестиция начнет работать, в лучшем случае, через год-полтора, а если покупка осуществлялась на ранних этапах строительства, то еще позже. Во-вторых, в большинстве случаев, квартира в новом доме нуждается в полноценном ремонте и мебели, что существенно увеличивает размер вложений. Например, купить квартиру площадью около 35 квадратных метров в Варшавском микрорайоне можно за 687 000 гривен, но еще не менее 200 000 грн придется потратить на ремонт и еще столько же – на мебель и бытовую технику. В итоге, срок окупаемости инвестиции составит 15-18 лет – в зависимости от стоимости аренды, но без учета времени до сдачи дома в эксплуатацию. Доходность, соответственно, составит 5,5-6,7%. Для двухкомнатной квартиры показатель будет примерно на том же уровне.

Есть на рынке и предложения с ремонтом от застройщика – для них понадобится только мебель и, в отдельных случаях, ремонт санузла – к примеру, в ЖК «Кристер-Град» квартиры сдаются с ремонтом, но отделка санузла плиткой не производится. Но, скорее всего, переделывать ремонт в такой квартире придется уже через 2-3 года, так что без дополнительных вложений все равно не обойтись, а срок окупаемости в итоге составит те же 15-18 лет.

Как видим, сегодня недвижимость трудно назвать высокодоходной инвестицией, но как средство сохранения гривневых сбережений и получения небольшой ренты даже в наше непростое для рынка время она вполне подходит.