ЖК Совские пруды: непростая история домов на непростом участке

18 июля 2018 4187 0

Автор: Артем Сиренко

В истории киевских, скажем так, не совсем легальных строек, проекты, тем или иным образом связанные с именем Анатолия Войцеховского, занимают не главу – целый раздел. Многие из них стартовали много лет назад, но только в редких случаях можно говорить о реальных (пусть и не очень довольных) новоселах в них. И тем удивительнее, что немало из этих строек до сих пор продаются и привлекают новых инвесторов.

Один из таких проектов – ЖК «Совские пруды» по улице Владимира Брожка, 70 (бывшая Кировоградская), относящейся к Соломенскому району Киева. 3m2 решил изучить историю этого ЖК и актуальную ситуацию вокруг него.

Местоположение: между холмом и заболоченными прудами

Узкий участок вдоль транзитной дороги, между склоном и заболоченными Нижними Совскими прудами сам по себе очень сложен для застройки, однако был выбран для строительства 25-этажного высотного комплекса эконом-класса. Но, несмотря на локацию и затянувшееся на несколько лет строительство (первую очередь обещали сдать в конце 2014 года), в отделе продаж по-прежнему предлагают квартиры во все новых очередях-секциях.

Если оценивать местоположение ЖК «Совские пруды» лишь поверхностно, то оно вполне неплохое. До центра совсем недалеко — по улице Владимира Брожко, дальше по Николая Гринченко, и вот через 2,5 км уже улица Большая Васильковская. Неподалеку (относительно) расположена станция метро «Демиевская», совсем рядом с ней — ТРЦ Ocean Plaza с «Ашаном» (а рядом строят новый торговый центр — Ocean Mall).

А еще инвестор может рассчитывать на то, что ситуация с отсутствием поблизости небольших продуктовых супермаркетов, возможно, изменится, когда ЖК сдадут и заселят (вопрос только в том, когда). На то, что до ближайшей школы по улице Казацкой нужно идти или ехать пару километров, а до садика еще дальше, можно возразить, что «во многих новых комплексах ситуация со школами и садиками не лучше» и т. д.

Кто-то может рассчитывать даже на отличные видовые характеристики комплекса — вокруг нет высоток «окно в окно», как на Позняках. Но простой взгляд на карту подсказывает, что минимум половина «видовых квартир» будет выходить на Байковое кладбище, расположенное всего в 500 метрах по прямой от комплекса. А на форумах ко всему пугают еще и стелящимся дымом крематория.

Кстати с зелеными зонами тоже вышла «накладка». Давшие имя комплексу Совские пруды, а точнее их нижний каскад (не путать с верхними – там довольно хороший парк отдыха, хоть и в стадии развития) уже больше 20 лет пребывает в заброшенном состоянии. Когда-то здесь было рыбное хозяйство, и на речке Совка были устроены прямоугольные водоемы, куда даже специально приезжали на платную рыбалку. Пруды за это время превратились в болото, а местами и в стихийную свалку.

Правда, не так давно профильная комиссия Киевсовета поддержала набравшую нужные 10 000 голосов петицию об очистке Нижних Совских прудов. Однако за этой «благой инициативой» разглядели идею не просто спасти пруды, но осушить значительную часть водоемов и построить здесь несколько жилых высоток.

Транспортная развязка также кажется привлекательной только на первый взгляд. На проспекте Валерия Лобановского в часы пик регулярные заторы, до метро «Демиевская» идти 20 минут, в том числе мимо тех самых заброшенных прудов, а в непосредственной близости — только довольно редкий автобус №19 (к станции метро «Васильковская» и Демиевскому рынку) и популярная, а потому часто переполненная маршрутка №477 (Демиевская площадь — ст. м. «Шулявская»).

Еще один транспортный объект неподалеку — аэропорт «Киев» («Жуляны»), трасса взлетов-посадок проходит буквально в нескольких сотнях метров от ЖК «Совские пруды».

Участок строительства: сложная геология и ближайшие соседи

Впрочем, место ЖК на карте города — штука довольно условная, ведь инфраструктура развивается, а жилые комплексы появляются и в более неожиданных локациях. Гораздо больше внимания стоит уделить особенностям самого участка строительства, в том числе с точки зрения геологии.

Если с расположенными по другую сторону улицы Владимира Брожко Нижними Совскими прудами все понятно (заброшенное болото с возможностью застройки), то нависающий над стройплощадкой холм вызывает опасения. В советские времена изрезанные оврагами здешние места в основном передали под частную застройку – так появился, например, поселок Монтажников с одноименной улицей. Склон, над которым нависали хозпостройки частного сектора, держали росшие на нем деревья, и все было более-менее неплохо.

«Отличная идея» освоить эту территорию под строительство многоэтажного дома пришла депутатам Киевсовета в марте 2004 года, еще во времена мера Александра Омельченко – решением N125/1335 от 18.03.2004 ООО «Кійжитло» был выделен участок в 1,02 га «для строительства, эксплуатации и обслуживания дома террасного типа с подземным паркингом». Вскоре компания-арендатор «Кійжитло» начала исследование участка — бурение делали и там, и на улице Монтажников.

В планах тогда была застройка с высотностью в 9 этажей, однако разрешений на подобное строительство никому так и не выдали – плывуны, многочисленные ключи, высокий уровень грунтовых вод. О строительстве забыли до 2012 года – когда арендаторы участка (а по решению Киевсовета его передали в аренду на 25 лет) все же нашли тех, кто рискнул взяться за его освоение.

История стройки: документы, аварии, суды и застройщики

Вместо одного 9-этажного дома здесь взялись строить четыре 25-этажных. Еще в декабре 2012 года арендатор ООО «Кійжитло» получил в ГАСКе декларацию на строительство комплекса из жилых домов террасного типа с подземным паркингом третьей категории сложности (предполагает одновременное пребывание до 300 человек).

Застройщиком изначально выступило ООО «Сити-Девелопмент», на сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам как девелопер проекта упоминается ООО «УК Сити Груп», которую связывают с печально известным девелопером Анатолием Войцеховским.

Впоследствии компания-застройщик много раз менялась, как это нередко бывало с объектами Сити-Груп/УКО. Так, летом 2013 года ЖК «Совские пруды» и ЖК «Мозаика» (схожий по проекту и истории долгострой) перешли к компании УК «Престиж Груп», которую возглавила бывшая руководительница застройщика ЖК «Печерский Бастион». Эта компания впоследствии вошла в состав «Сити Риэлтор». В середине 2017 года – снова смена застройщика, и на сегодняшний день в договорах, которые предлагают заключить инвесторам, значится компания ООО «СОВКИ-ІНВЕСТ».

Согласно открытому реестру юридических лиц на сайте Министерства юстиции, ООО «СОВКИ-ІНВЕСТ», компания была внесена в реестр в конце сентября 2016 года, учредитель – ООО «Ренмал», которое зарегистрировано по адресу строительства – улица Кировоградская, 70. Уставные фонды обоих компаний – по 1000 грн (информация доступна в реестре по запросу СОВКИ-ІНВЕСТ).

Продажи квартир начались еще на этапе установки строительного забора, а работы — без соответствующего разрешения. Впоследствии в апреле 2014 года ООО «Украинская строительная экспертиза» выдало экспертное заключение на пятую категорию сложности, однако это лишь документ от частной компании, а не положенное при этой категории строительства разрешение ГАСК. Не удивительно, что ЖК «Совские пруды» давно и основательно попал в «красный список» Межведомственного центра мониторинга Градостроительного кадастра со статусом «самострой» с нарушением градостроительных условий и криминальным делом.

Тогда же, в конце 2012 года, на сайтах недвижимости появилась информация о начале строительства ЖК «Совские пруды», застройщик: «Сити-Девелопмент», со сдачей первой очереди в 3-м квартале 2014 (1, 2 дом) и второй очереди в 3-м квартале 2015 (3, 4 дом).

Застройщик перво-наперво взялся очищать участок от деревьев, которые собственно и держали склон. Результат не заставил себя ждать – уже 7 апреля 2013 года СМИ сообщают об оползне по улице Кировоградской, 70: во время земляных работ обрушилась кромка склона, в результате обрушились сараи и хозпостройки в 1-м тупике улицы Монтажников.

Через пару недель провели прокурорскую проверку и установили, что, не имея разрешительных документов, служебные лица самовольно сняли поверхностный слой почвы и уничтожили зеленые насаждения, нанеся государству ущерб на сумму 750 тыс. грн. Было открыто уголовное дело и начато расследование.

Свои претензии высказал и СУППР – специальное управление противооползневых и противопаводковых работ. В октябре 2013 года тогдашний директор СУППРа Николай Семенишин привел ЖК «Совские пруды» как пример нарушения застройщиками порядка проведения противооползневых работ.

В конце ноября 2013 года по иску Главного управления Государственной службы Украины по чрезвычайным ситуациям в городе Киеве к застройщикам ЖК «Совские пруды» ООО «Сити-Девелопмент» и ООО «Бутовый камень» Окружной административный суд города Киева открыл рассмотрение административного дела, а уже в декабре постановил остановить строительство и отключить энергоснабжение стройплощадки. Правда, в ответ застройщик предложил написать отсутствующую ранее пожарную документацию самим МЧС.

Вообще, судебная история ЖК «Совские пруды» — тема отдельного исследования. В 2016 году Печерский районный суд установил факт самозахвата земли, стройку арестовывали и подтверждали арест решением того же Печерского суда (правда, есть сообщения о снятии ареста). Интересно, что в процессе судебных разбирательств выяснилось, что человека, которого ООО «Архинжпроект» записало в главные архитекторы проекта, не имеет с этой компанией никаких трудовых соглашения, и никаких документов этот человек в отношении проектной документации комплекса не подписывал.

Но суды судами, а главные предостережения по поводу ЖК «Совские пруды» лежат все же в технологической сфере. Изначально, еще в решении Киевсовета 2004 года, было предписано обеспечить жителей будущего дома парковочными местами из расчета одно место на квартиру. Однако, когда начали рыть котлован под секцию №1 глубиной метров 6, он довольно быстро наполнился водой, его пришлось засыпать – и сваи устанавливали по сути в свежезасыпанный, неутрамбованный грунт. Ну, а паркинг пришлось при этом изрядно сократить – с 500 до ориентировочно 250 мест на 950 квартир. Также на форумах инвесторы пишут о трещине в монолитном каркасе секции №4 под лестницей, которая возникла еще в процессе его строительства…

Что строят: секции, сроки, планировки и инвестирование

Собственно, проект того самого террасного дома, который значится и в решении Киевсовета о выделении земли, и в декларации на строительство, уже не найти, да он и не актуален – реальные работы в 2013 году начались по возведению 4-секционного 25-этажного жилого комплекса, четыре «свечки» должны были вместить более 900 квартир, а паркинг под землей и в стилобате – более 500 машиномест.

Чтобы просмотреть план в полном виде, кликните на изображение

Первые два этажа предусмотрены под нежилой фонд, а территория ЖК (точнее те небольшие незастроенные площадки вокруг зданий) позиционировалась как закрытая, с детскими и спортивными площадками и озеленением. Также анонсировался пешеходный мост со стилобата над улицей Кировоградской/Брожка. Технология строительств — монолитно-каркасная, с заполнением стеновых проемов газоблоком. Коммуникации – от городских сетей, газа не планируется (электроплиты).

Первую очередь (секцию №4) обещают сдать в конце лета, сюда уже пустили часть инвесторов делать ремонты на нижних этажах. Просрочка сдачи составит почти 4 года, так как изначально декларировалась сдача в конце 2014 года. Работы по секции №1 пока фактически приостановлены. В 2016 году появилась новая визуализация ЖК «Совские пруды», с пятой малоэтажной секцией между первой и второй.

В отчетах о строительстве даже фигурировала заливка фундаментов под пятую секцию, однако на сегодняшний день проект позиционируется как четырехсекционный. Сейчас же основной упор в продажах делается на третью секцию – в более широкой части участка. Впрочем, здесь работы только начинаются, сдать же ее обещают в третьем квартале 2019 года.

Планировка этажей в «свечках», помимо квартир — длинный общий коридор, три лифта. В четвертой секции на этажах было запланировано 8-11 квартир, в планах по третьей секции — по 14-16 квартир. Начинаются метражи с смарт-квартир с кухней-комнатой — от 21,15 кв. м общей площади, далее – классические однокомнатные (30,5-43 кв. м), двухкомнатные (49-75 кв. м) и трехкомнатные (98-100 кв. м). Также имеются двухуровневые пентхаусы в 150 и 244 кв. м.

В четвертой очереди, где меньше квартир на этаже, встречаются однокомнатные квартиры с двумя санузлами, правда, некоторые планировки имеют довольно длинные коридоры. В третьей очереди, где не предусмотрены трехкомнатные квартиры, во многих квартирах есть гардеробные, но даже в двушках совмещенные санузлы. В каждой квартире, даже в смарт, предусмотрены балконы.

Как обычно, для подобного рода строек ценовая политика довольно привлекательная, практически постоянно проводятся различные акции. Сейчас основной упор в продажах делается на третью очередь: здесь при 100% оплате предоставляется скидка 10%, рассрочки — от 30% первый взнос на 36 месяцев на все квартиры, кроме смарт-планировок — на них 50% первый взнос и срок 24 месяца.

Оформление инвестирования осуществляется по двум договорам – про обеспечение выполнения обязательств и по предварительному договору купли-продажи квартиры, оба заключаются с ООО «СОВКИ-ІНВЕСТ».

Больше видео в рубрике «Стройконтроль» — на нашем канале в Youtube, подписывайтесь и смотртие наши сюжеты! 


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Сентябрь 2018
Средняя
цена
23 900
грн/м2

Динамика
цен
+4,8%

ЖК Киева /
Новые ЖК
220 / 6

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх