ЖК Русановская Гавань: что дальше на Левобережной набережной (+ВИДЕО)

25 февраля 2019


3m2 напоминает, что перед покупкой квартиры, необходимо проверить разрешительную документацию ЖК и застройщика 

Автор: Артем Сиренко

Левобережный массив у одноименной станции метро можно назвать одной из крупнейших стройплощадок Киева. Около десятка новых жилых комплексов, как только заселятся, увеличат численность микрорайона минимум вдвое, что явно скажется на нагрузке на местную инфраструктуру.

С другой стороны, застройщики обещают новую прогулочную набережную на месте кирпичного завода, где сразу несколько компаний возводят большой комплекс из более чем 30 секций. 3m2 почти полтора года назад уже писал о первых домах этого микрорайона, теперь же самое время разобраться в нюансах работы разных девелоперов и как строится следующий комплекс — ЖК «Русановская Гавань».

Местоположение: микрогеография «новой Левобережки»

С того времени, как мы писали о районе, здесь кое-что изменилось. Так, территории вдоль набережной части улицы Никольско-Слободской получили небольшое, но развитие. Две башни скандального ЖК «Солнечная Ривьера», против строительства которого активно выступали местные жители, все же близки к завершению, к «Евровидению-2017» возле них появилась вполне современная, хоть и небольшая прогулочная набережная. Следующие запланированные дома этого комплекса так и не начали возводить.

Основной аргумент активистов — Водный кодекс требует для больших рек расстояние от кромки воды 100 метров. Однако де-юре водная гладь здесь Днепром не считается, а «средняя река Десенка» (на самом деле — пролив или одно из русел Днепра, т.к. река Десна впадает выше Киева) имеет охранную зону 50 метров. В идеале, конечно, чтобы все застройщики и землепользователи (в том числе и храм) договорились, и на Левом берегу появился аналог Оболонской набережной.

Возможно, набережная и появится: КП «Плесо» уже подписало договор на 88 млн грн на берегоукрепительные работы, устройство системы полива, насосной станции, дождевой канализации, а также обустройство зоны отдыха. Завершить работы должны до января 2021 года, но за средства городского бюджета. Возможно, набережную даже немного подсыпят. Сейчас до нормы в 50 метров от здания до уреза воды немного не хватает.

С учетом значительного роста населения места может всем не хватить. Некоторые инвесторы предлагали перебросить пешеходный мостик в соседний Гидропарк. Правда, пока такая идея не находит большой поддержки в силу специфичности тамошнего контингента, да и летом при открытых окнах можно слушать «работу» увеселительных заведений Гидропарка.

По другую сторону от Воскресенского греко-католического собора и дальше — огороженный пустырь. Это земля у Ощадбанка, и несмотря на старания местных активистов, вопрос расширения сквера с пляжем «Зона Здоровья» (эту землю мэр Черновецкий продал) пока не решен.

Зато сама Зона Здоровья силами активистов преображается: здесь и баскетбольная площадка появилась, и пляж получил «голубой флаг» — международное признание. Правда, чуть выше по течению все еще остается сброс неочищенных вод, да и на Русановских садах нет централизованной канализации.

Следующий участок севернее по набережной пока также не освоен. Сюда пытался «зайти» «Фундамент», однако вскоре им, по слухам на форумах, должен заняться DIM. Эта компания имеет успешный опыт улаживания строительных конфликтов, так что через какое-то время здесь вполне может появиться еще один ЖК. Пока же со стороны воды была обустроена какая-никакая аллейка (до места слива стоков в воду) и подсыпан пляж. Ну, а северней находится уже территория бывшего кирпичного завода (Дарницкого комбината строительных материалов и конструкций) у самой кромки воды, где и строится жилой массив «Маланюка, 101», состоящий из нескольких комплексов.

Расположенные на Никольско-Слободской ЖК «Кассиопея» и дальше вглубь массива ЖК «Френдли» и ЖК «Садовый» уже заселены, и судя по количеству припаркованных вокруг автомобилей, с этой же проблемой придется столкнуться и будущим жильцам новых комплексов. Большой комплекс «На Каховской» на несколько сотен квартир также добавит спрос на парковку, а существующие стоянки давно заполнены. Новых школ и садиков также не появилось, ТЦ «Новус» расположен довольно далеко: у Броварского проспекта, хоть и на пути от метро, зато в центре массива есть поликлиника и небольшой сквер (правда на месте кладбища).

Транспортное сообщение района за прошлые несколько лет не улучшилось, а нагрузка возросла за счет новых домов. Географическая близость к центру компенсируется перегруженностью Броварского проспекта, а в обозримой перспективе ожидается капитальный ремонт моста Метро стоимостью 2 млрд грн и длительностью 22 месяца. Кстати, мост через Десенку уже ремонтируют, и для движения открыто по одной полосе в каждую сторону. Метрополитен при ремонте перекрывать не будут, но к «Левобережной» поезда уже перегружены жителями восточных массивов и пригородов.

В старых генпланах можно увидеть планы магистральной дороги вдоль Днепра с выходом через Русановские сады к Подольско-Воскресенскому мосту; началом этой дороги должна была стать улица Никольско-Слободская вдоль берега. Однако строительство жилых комплексов ставит проект под большое сомнение (магистраль просто между домами), Русановские сады все никак не могут отселить для многострадального Подольского моста, а с юга проезд под Броварским проспектом хоть и есть, но ограничен, опять же, из-за нового жилого комплекса.

Итог: по факту с Левобережного массива есть только ОДИН выезд на Броварской проспект через перегруженную развязку, сюда же едут практически все Русановские сады. В процессе строительства жилого массива «Маланюка, 101» должны соединить улицы Панельную и Никольско-Слободскую, однако это только перераспределит потоки внутри Левобережного массива. Не меняется ситуация и со школами: их всего две, 65-я с углубленным изучением английского и колледж им. Сухомлинского (бывшая 272-я, также с изучением языков и дополнительных предметов), есть еще школа №128 по другую сторону от Броварского проспекта.

Что строится: ДПТ, дома и технологии

Строительство жилья и инфраструктуры на месте кирпичного завода имеет давнюю историю. Еще в 2005 году был принят один из первых в Киеве детальных планов территории, предполагавших строительство двух рядов высоток по обе стороны продолжения улицы Никольско-Слободской — первой линии у самой воды (башни и протяженные дома по краям) и второй линии (протяженные 25-этажки в несколько секций каждая), осью комплекса должно стать продолжение улицы Панельной. Ориентировочно согласно ДПТ должно добавиться 16 тысяч человек, а это, напомним, не считая других ЖК рядом.

В конце 2016 года был принят ДПТ по северной части Никольской Слободки, который предполагает развитие социально инфраструктуры: строительство школы на 1600 мест (по улице Комбинатной, сразу у ЖК Маланюка, 101), а также детских садов на 120 и 160 мест. Изначально в проекте ДПТ было 4 садика на 510 мест, а также строительство многоуровневого паркинга на 700 мест на месте автостоянки по улице Панельной, а также 3000-местного паркинга у железной дороги. Также предполагается убрать единственное здешнее относительно вредное предприятие — «Киевгорвторресурсы», расположенное у Русановских садов.

Что касается собственно жилмассива «Маланюка, 101», то учитывая масштабность проекта, к нему подключили несколько компаний. Первую часть — дома №№22-25, 30, 31 — строят совместно «Энергобудлизинг» и «Житлоинвестбуд-УКБ», а к строительству следующих — 4-секционного дома №18-21 и 2-секционной башни №29 в первой линии у воды привлекли известную компанию «Ковальская», имеющую собственное производство стройматериалов и не так давно вышедшую на рынок жилого девелопмента.

В силу разных причин «Ковальская» выделила «свои» дома в отдельный жилой комплекс — ЖК «Русановская гавань» (название довольно странное, учитывая? что Русановка за несколько километров). Жилые этажи будут располагаться с третьего по 25-й, 26-й этаж формально считается нежилым: там запланированы «творческие мастерские», однако в офисе продаж заверяют, что это также квартиры, просто «со временем» их переведут из нежилого фонда в жилой.

Первые два этажа отдали под коммерческие помещения, учитывая, что парковка — больная тема района, в ЖК «Русановская гавань» запланировано паркинги: два подземных уровня, один наземный и гостевая парковка на его крыше. Точного количества паркомест пока не называют, и продажа их на начало февраля 2019 года не началась. На крыше паркингов запланирован «двор без машин» с детскими и спортивными площадками. Также предполагается закрытая территория, однако не до кромки воды (по закону, доступ к воде должен быть обеспечен).

Между домами №18-21 и №29 также пройдет дорога. Это продолжение улицы Никольско-Слободской. Изначально она запланирована как 4-полосная, ведь по генеральному плану это транзитная магистраль. Фактически же это будет внутренняя улица: потому или при 4-полосной планировке будут дополнительные парковочные места, или, как в некоторых рендерах, посредине будут устроены клумбы, чтобы разделить встречные потоки машин.

Технология строительства традиционна для таких комплексов: монолитно-каркасная (высота этажа от пола до пола 3 метра, т.е. по факту 2,7), заполнение наружных и внутренних стен — керамзитовые блоки (в «житлоинвестбудовском» доме №31 — кирпич), утепление из минеральной ваты. Колонны, в отличие от «житлоинвестбудовских» домов, не обкладывают блоками, однако все равно ширина внутренних стен меньше колонн, потому в части помещений колонны выпирают внутрь. При этом перегородки между соседями в ЖК «Русановская гавань» имеет прослойку из минваты, что обеспечивает хороший уровень звукоизоляции.

Коммуникации городские, кроме отопления — предусмотрена собственная котельная. Сдаваться квартира будет со стяжкой пола, подводкой коммуникаций, счетчиками, в том числе и тепла, а также стальными радиаторами. Окна в секциях 18-21 будут как панорамные, в пол (четные этажи), так и обычные до подоконника (нечетные этажи). В квартирах с панорамными окнами площадь будет несколько больше, чем с «обычными». Над окнами в домах ЖК «Русановская гавань» установлен специальный профиль, тогда как в «житлоинвестбудовских» домах окна под потолок.

Изначально балконы и лоджии стеклить не планировали, однако в декабре 2018 года для инвесторов приготовили «сюрприз»: остеклить все. С одной стороны, хорошо — внешний вид дома не пострадает от «самодеятельности», однако с другой это означает для инвесторов необходимость доплатить, ведь незастекленная лоджия имеет коэффициент 0,5, а застекленная — коэффициент 1,0. При этом корзины под кондиционеры не установят.

Где жить: секции и планировки

В ЖК «Русановская Гавань», который позиционируется в комфорт-классе, входит фактически два дома, состоящие в общей сложности из 6 секций с отдельными парадными (выходы устроены к будущей набережной, предусмотрены холлы и консьерж-сервис). Наилучшие виды, естественно, со стоящего в первой линии у воды дома №29, однако лишь с секции «А»: секция «Б» выходит к другим домам комплекса (расстояние между первой и второй линией — порядка 130 метров). Второй протяженный 4-секционный дом №18-21 стоит параллельно Днепру, соответственно, часть квартир «смотрит» на воду (и первую линию домов-башен), а с другой стороны — соседние дома и виды Левобережья.

Всего в комплексе запланировано около 900 квартир, площадь однокомнатных квартир от 47 кв. м, двухкомнатных — от 69 кв. м, трехкомнатных — от 97,5 кв. м. Двухуровневых квартир на верхних этажах не предусмотрено. На этаже разместится 5-7 квартир, в каждой секции предусмотрено по три лифта (планируются «Мейзу»), а также одна лестница с выходом через открытый балкон. Мусоропровод предусмотрен согласно строительным нормам, однако он будет заварен, так что в общем коридоре образуется отдельное помещение-кладовая.

В домах 18, 19, 20 будет по 7 квартир на этаже, в 18-м и 19-м домах — по 5 двухкомнатных и 2 однокомнатных, в 20-м доме также 7 квартир на этаже, однако все однокомнатные. 21-й дом — 5 квартир на этаже, две однокомнатных, одна двухкомнатная и две трехкомнатных. В доме №29 в каждой из секций по 6 квартир: в секции «А», выходящей к воде, по две 1-, 2- и 3-комнатных, в секции «Б», которая «смотрит» на дома второй линии, три однокомнатных, одна двушка и две трехкомнатных в секции «Б».

Планировки квартир несколько отличаются от «житлоинвестбудовских» домов, хотя внешне дома практически неразличимы. Они довольно традиционные: прямоугольные помещения, относительно небольшие кухни: устроить модные ныне кухни-гостиные довольно сложно, разве что поменяв функциональное назначение помещений. Секция 19 угловая, за счет этого в трех квартирах появляются пятиугольные помещения (в двух это одна из комнат, а в единственной на этаже квартире все помещения кроме балкона и санзузла).

Планировки в доме №29 более оригинальны, поскольку торцы расширены, за счет чего в большинстве квартир есть непрямоугольные помещения. Непосредственно в сторону воды выходит по три квартиры на этаже секции «А»: одна двухкомнатная (по центру, все помещения смотрят на воду) и две трехкомнатных (на воду смотрит половина окон, причем балконы выходят перпендикулярно воде на соседние дома. В секции «Б» в торце другое расположение квартир — «по центру» однокомнатная.

В большинстве квартир во всех секциях и домах есть отдельные гардеробные, впрочем, и коридоры довольно протяженные и широкие для устройства шкафов-купе, площадью 12-15 кв. м в двухкомнатных и 5,5-7 в однокомнатных. В каждой квартире есть балкон-лоджия (они как бы утоплены, но имеют небольшой вынос), с выходом из кухни (в трехкомнатных будет два балкона-лоджии). В двух квартирах на каждом этаже балконы-лоджии непосредственно примыкают к общему открытому балкону.

Как инвестировать: документы, условия и сроки

Застройка кирпичного завода — один из старейших киевских примеров ревитализации промышленных территорий. Упомянутый принятый в 2005 году ДПТ разрабатывали параллельно с земельными вопросами: решением Киевсовета №419-5/1829 от 15.07.2004 земельный участок площадью 21,5177 га был передан в аренду ЧАО «Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций» с целевым назначением — для строительства жилых домов с объектами социально-культурного назначения; договор аренды 14.03.2006 года.

Заказчиком строительства выступает ЧАО «Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций», однако в договоре инвестирования заказчиком указано ООО «Компания Элонг», которая хоть и имеет киевскую регистрацию, однако основатель ее — компания с Сейшельских островов. Согласно договора инвестирования, существует инвестиционный договор между ООО «Компания Элонг» и АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестиционный фонд «Атлас». От его имени и в интересах которое действует ООО «Компания по управлению активами «Украинское инвестиционное общество», с которым уже заключает соглашение конечный инвестор.

Генеральный подрядчик — ПАО «Завод железобетонных конструкции имени Светланы Ковальской». Собственно, участие в проекте непосредственного производителя строительных материалов обеспечивает хорошие темпы работ. Продажи ЖК «Русановская Гавань» стартовали 1 ноября 2017 года с этапа готовности нескольких этажей монолитного каркаса, когда соседняя аналогичная башня №31 «Житлоинвестбуда» уже была визуально почти готова, однако на сегодня «Ковальская» обогнала «соседа» по уровню готовности.

Если вспомнить сроки сдачи домов «Житлоинвестбуда», то изначально заявлена была сдача в конце 2017 года, затем ее перенесли на май 2018-го, конец 2018-го, второй квартал 2019-го, сейчас — на третий, однако и это, вполне возможно, не крайний срок. Что касается ЖК «Русановская гавань», то в офисе продаж называют июнь 2019 года, однако можно встретить и прогноз — весна 2020-го. Причина: для всего комплекса нужно вести коммуникации, и здесь основные работы еще впереди.

Стоит учитывать, что с введением ЖК «Русановская гавань» в эксплуатацию стройка здесь не закончилась, ведь это только половина запланированного комплекса, а движение строительной техники и завоз материалов может быть или через Никольско-Слободскую, или через Комбинатную.

Стоимость квадратного метра в ЖК «Русановская гавань» выше, чем в соседних домах, что пока вполне оправдывается темпами строительства. Цена, естественно, зависит от вида из окна, планировки, этажа: чем выше, тем дороже (с шагом нарастания каждые три этажа). Есть рассрочка на 5 месяцев, при 100% оплате предусмотрена скидка 5%. Паркоместа планируют выставлять на продажу в первом квартале 2019 года, однако цен пока не оглашали.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Июнь 2019
Средняя
цена
23 900
грн/м2

Динамика
цен
-0,42%

ЖК Киева /
Новые ЖК
241 / 6

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх