ЖК Південний квартал: як добудовують «будинки Войцеховського»

27 мая 2019

  3m2 нагадує, що перед тим, як купувати квартиру, необхідно перевірити дозвільні документи ЖК та забудовника 

Автор: Артем Сіренко

Розбиратися в нюансах будівництва житлових комплексів, пов'язаних з «УКО/Сітігруп» — все одно, як читати роман з детективно-пригодницьким сюжетом. Найчастіше тут і хитросплетіння з документацією і «слідами УКО», і калейдоскоп назв нових секцій, що з’являються раптово, доповнюють все це часто незвичайні планування і технічні рішення — оптимізація в гонитві за меншим метражем і зниженням витрат. На жаль, нерідко додаються й розчарування інвесторів, і добре, якщо тільки через затримку здачі або отримання документів.

Хоча житлових комплексів зі «списку Войцеховського» кілька десятків, у кожного — своя історія і свої особливості. Наприклад, в «Південному кварталі» з шести секцій (спочатку їх було чотири) дві вже заселені, що, здавалося б, непогано. Але комунікації «з будмайданчика», документів немає, коли завершать інші секції — неясно, адже терміни переносили багато разів. При цьому місце цікаве, та й планування хоч компактні, але зручні. У нюансах цього комплексу і розбирався 3m2 цього разу.

Місцезнаходження: біля центральних воріт Борщагівки

Розташування ЖК «Південний квартал» як для комплексу економ-класу більш ніж гідне: і гарна, як для Києва, автомобільна розв'язка, і доступ до швидкісного громадського транспорту, який не залежить від заторів. Хоча формально комплекс розташований в Святошинському районі столиці, фактично поруч кордон Солом'янського району, ну, а саму локацію можна назвати «центральними воротами Борщагівки»: саме в сотні метрів розташована «дорога життя» для цього величезного масиву — проспект Леся Курбаса з лінією швидкісного трамвая.

ЖК «Південний квартал» розташований відразу за комплексом Київського вищого профтехучилища машинобудування та комп'ютерно-інтегрованих технологій, його корпуси відокремлюють будинки від проспекту Леся Курбаса та трамвайної лінії. У комплексі училища також розташовується кафедра позашкільної освіти Національного педагогічного університету ім. М.П. Драгоманова. А на території — великий стадіон, нехай і не особливо упорядкований, але з вільним доступом. Далі вглиб кварталу розташовані житлові багатоповерхівки з зеленими дворами, дитячими майданчиками, які були оновлені за рахунок забудовника. Правда, двори при цьому щільно заставлені автомобілями: з паркуванням поблизу комплексу проблеми.

А по проспекту далі до центру Борщагівки — ТОВ НВП «Сатурн», ще радянське підприємство високих технологій, нині майже не працює. Ще вглиб кварталу — економічний коледж Національного економічного університету імені Вадима Гетьмана, а також вулички присадибної забудови, що виходять до залізниці. До шляхів по прямій 200 метрів, однак розташовані вони в виїмці і рух тут не такий інтенсивний, як, наприклад, на Вишневе та Фастів.

Інфраструктури «під будинком» не так вже й багато — магазин на цокольному поверсі, кав'ярня, малий бізнес, її буде більше з «заселенням» перших комерційних поверхів всіх секцій. А в радіусі кількох сотень метрів — відразу два громадських центра. Перший — в районі станції швидкісного трамвая «Бульвар Вацлава Гавела» (раніше — Івана Лепсе), тут є і невеликий торговий центр з ринком, і Медмістечко з різноманітними медичними закладами, ще далі — ринок на Героїв Севастополя, за яким великий парк «Відрадний» та центр дитячої творчості.

Більш розвинений громадський центр біля станції трамвая «Гната Юри»: тут і ринок «Колібріс», і торгові центри з кінотеатрами, кафе, а також парк «Юність» — найближча велика упорядкована зелена зона. Що стосується шкіл і дитячих садів, то вони розташовані вглиб житлового масиву Борщагівка, а також на сусідньому Відрадному.

Автомобільні розв'язки в цих громадських центрах забезпечать виїзди в усіх напрямках — і в центр, і на Окружну дорогу, де розташовані великі торгові центри. Вулицями Героїв Космосу та Жмеринською можна вискочити на Святошино і проспект Перемоги (правда часті затори), а якщо при реконструкції шляхопроводу через залізничні колії влаштують зручний заїзд на вулицю Сім'ї Сосніних, то варіантів додасться, щоправда, як і транзитного транспорту. Між проспектом Леся Курбаса та ЖК розташована автозаправка, а от місць для стоянки особистого транспорту явно недостатньо.

Найближча станція метро — «Святошин», до неї 4 км вулицями, можна під'їхати маршруткою №401 за 20 хвилин. Однак більш привабливий швидкісний трамвай, яким можна доїхати до центрального вокзалу, а не доїжджаючи — пересісти на метро на станції «Політехнічний інститут», або виїхати вглиб Борщагівки. У місті вже не перший рік обговорюють продовження швидкісного трамвая в центр — до Палацу Спорту, однак тема поки рухається слабо, це скоріше перспектива.

Є ще одна опція — міська електричка. Її станція розташована трохи далі, під шляхопроводом над залізницею. Електрички ходять містом по колу (проїжджають проспект Перемоги, Куренівку, Почайну, Воскресенку, Дарницю, Видубичі, Центральний вокзал), і, хоча ходять тільки вранці і ввечері, для поїздок на роботу цілком зручні. На додаток є і велика кількість маршруток, але їх мінус — затримки через затори.

Що будують: секції та планування

Житловий комплекс «Південний квартал» позиціонується в економ-класі, в його склад входять два будинки, які складаються з шести секцій (1-5 секції утворюють кутовий будинок каскадної поверховості — від 16 до 25 поверхів (висота першої секції — 18 поверхів, другої — 25 поверхів, четвертої — 25 поверхів), секція №6 стоїть окремо, висотою 16 поверхів). Загальна кількість квартир складає більше 600, цокольний поверх нежитловий — під магазини і офіси, в підвалі першої секції розміщені комори до 13 кв. м.

Розташовані секції досить близько одна до одної: коли їх було 4 (Г-подібний будинок), все було досить непогано, проте 6-я секція вже неабияк перекрила доступ світла в квартири (виняток — найвищі поверхи), що виходять всередину двору, а якщо 5-я секція буде побудована, то буде зовсім майже двір-колодязь. Спочатку планувалися місця для автомобілів — 100-місцевий підземний паркінг і 50 місць гостьової парковки, проте від них відмовилися зовсім. Гостьової парковки практично немає — всередині двору запланований невеличкий дитячий майданчик і проїзди. На рендері проекту ближче до вулиці Космонавта Комарова зображений спортмайданчик, проте це вже огороджена територія училища, куди немає доступу.

Технологія будівництва — монолітно-каркасна (висота від підлоги до підлоги 2,85 м, тобто в квартирі 2,7 м), із заповненням стін газоблоками і утепленням мінеральною ватою (правда стіни на балконах місцями утеплювали пінопластом), всі комунікації міські. Передаватимуть інвесторам квартири без обробки, з радіаторами і лічильниками тепла, води та електроенергії.

На даний момент найбільш «ходова» в ЖК «Південний квартал» 6-я секція, тут на поверсі розташовано по 10 квартир — чотири смарт-квартири (по дві 19,6 кв. м і 21,2 кв. м), п'ять класичних однокімнатних (36,2, 37,35 (дві), 37,45, 39,5) і двокімнатна — 61,2 кв. м з двома санвузлами. Планування в цілому традиційні, все приміщення прямокутні, в більшості квартир в коридорах передбачена ніша для шафи купе, «втоплена» в об’єм житлової кімнати.

У квартирах передбачені балкони, а в двокімнатній і смарт-квартирах в 21,2 кв. м — лоджії. Квартири виходять в майже лінійний коридор, розвозити мешканців будуть два ліфта, пасажирський і вантажопасажирський. В інших секціях комплексу є і великі квартири — і однокімнатні до 44 кв. м, і двокімнатні до 70 кв. м, і трикімнатні в 70-89 кв. м.

Що стосується п'ятої секції, то на її місці поки тільки котлован. Тут на кожному поверсі заплановано по 11 квартир, всі смарт-квартири (17,2-22,2 кв. м) і однокімнатні (31,7-39,2 кв. м); виходять вони в Г-подібний загальний коридор, передбачено два ліфти і сходова клітка з виходами через зовнішні незадимлювані балкони. Всі приміщення прямокутні, в кожній квартирі — балкон, а в великих однушках — лоджії.

Особливість планувань в 5-ї секції — ламані лінії внутрішніх перегородок між квартирами, коли санвузол або коридор ніби втоплений в сусідню квартиру. З одного боку, це дозволяє більш раціонально використовувати простір — наприклад, в смарт-квартирі в 22,2 кв. м так з'являється велика ніша для шафи-купе, а в найбільшій однокімнатній квартирі в 39,2 кв. м — комора.

Що з документами: довга історія

Освоєння земельної ділянки площею ділянки 0,6994 га з кадастровим номером 8000000000: 75: 272: 0005 (цільове призначення — 02.03 «Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку») веде свою історію ще з 1990-х років. Варто відразу зауважити, що адреса не зовсім коректна — за такою ж адресою розташований старий 5-поверховий гуртожиток, до того ж з іншого боку вулиці. На той час цією ділянкою користувалося сусіднє ПТУ №40, під склади. Пізніше тут влаштували тарну базу, яка «благополучно» згоріла, і згодом керівництво ПТУ стало шукати інвестора під забудову перетвореної на звалище ділянки, з умовами розвитку інфраструктури училища.

3 серпня 1998 року вийшло розпорядження КМДА №1604 «Про надання акціонерному товариству« Укркомплектавтоматіка »земельної ділянки для експлуатації та обслуговування виробничої бази по вулиці Тимофія Строкача, 9 у Ленінградському районі» в результаті переходу права власності на майновий комплекс за договором від 28 травня 1998 року, яким передбачалося оформлення україно-в'єтнамському ТОВ «Ком'юн Трейд» оренди ділянки в 0,7 га. Однак земля була виділена тільки в 2007 році, рішенням Київради від 26 липня №61/1895. Незабаром було укладено договір оренди землі на 5 років, тобто до 2012 року.

Компанія ТОВ «Комьюн Трейд» заснована в 1995 році, згідно з реєстром юридичних осіб, порівну належить ТОВ «Інвестиційний фонд розвитку нерухомості» і ТОВ «Будінвест», а серед їх власників — зареєстрована на Сейшельських островах компанія «Колброн Пропертіз С.А.» і «Нельсон Бізнес ЛТД» з Вест-Індії.

У тому ж 2007 році, в квітні, відбулися громадські слухання серед місцевих жителів про будівництво тут двохсекційного житлового будинку, які пройшли в актовому залі того ж ПТУ №40, забудовникам — ТОВ «Комьюн-Трейд» і ТОВ «Інвестрембуд» — також поставили в обов'язки упорядкувати територію біля училища і побудувати спортмайданчик, яким би користувалися жителі сусідніх будинків. У 2008 році був виритий котлован, побудована підпірна стіна — проте сталася криза ...

Наступні новини про проект по вулиці ще Тимофія Строкача, 9 можна відшукати за 2009 рік. Тоді анонсувалося, що через півтора року тут буде побудований новий багатоповерховий житловий комплекс заввишки 14-25 поверхів економ-класу, з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та підземним паркінгом на 439 квартир. Замовником будівництва значилося все те ж ТОВ «Комьюн-Трейд», а девелопером — компанія INFORT (група компанія ЛЕК), що займалася будівництвом в Росії.

У 2012 році КМДА взялася за ряд недобудов, серед яких значилася й адреса Строкача, 9. Забудовником з боку міста виступило комунальне підприємство «Спецжитлофонд», що було закріплено в липні 2012 року рішенням КМДА №1306. Передбачалося, що фінансування і побудовані квартири з «Ком'юн Трейд» будуть розділені навпіл, 50/50, відповідний договір був укладений в грудні 2012 року. КП «Спецжитлофонд» уклав договір про проектно-розвідувальні роботи ще до укладення договору з «Ком'юн Трейд», а також кілька договорів про проектні роботи на загальну суму понад 760 тисяч грн.

Однак в листопаді 2012 року «українські в'єтнамці» вирішили змінити партнера, уклавши договір про пайову участь в будівництві з ТОВ «Юридична компанія« Сіріус-25 », він є на сайті проекту. У березні 2014 року відповідно до протоколу загальних зборів була продана ТОВ «Капітель Буд» за 10 тисяч грн попереднім одноосібним власником і перейменована в ТОВ «Південний квартал». Згодом змінився і бренд комплексу — спочатку це був ЖК «Андріївський».

Тут-то і з'являється зв'язок із «знаменитим» «УКо/Сітігруп». Уже протокол цих зборів про перейменування і договір про пайову участь у будівництві опублікований на сайті ЖК «Деміївський квартал», який пов'язують з ім'ям Анатолія Войцеховського. Зареєстровано ТОВ «Південний квартал» в одному з «будинків Войцеховського» по вулиці Степана Руданського, 3А — в «мультифункціональному комплексі ЖК « Затишний «компаній« Мегаполісбуд» і «Сітігруп». Засновником ТОВ «Капітель Буд» (офіційна адреса — Магістральна, 33, довгобуд ЖК «Кузьмінський-2») значиться ТОВ «Керуюча компанія« Сітігруп» (в свою чергу з адресою — той же ЖК «Затишний», вулиця Степана Руданського, 3А) .

Ще одна «ниточка» в УКО — фігурує на сайті ТОВ «Будінвестсервіс-ЛТД», власником якого значиться Олександр Анатолійович Костюченко. Людина з такими ж ПІБ — власник ТОВ «Київська будівельна компанія», забудовник скандальних ЖК «Будинок на Правди/Синєозерний», ЖК «Панорамне містечко» — відомі проекти групи Войцеховського.

КП «Спецжитлофонд» в листопаді 2013 року подало до суду, вимагаючи повернути половину вартості проектних робіт — близько 380 тисяч грн. У січні 2014 року було винесено перше рішення Господарського суду Києва про відмову в позові. Фінальне рішення по справі №910/22724/13 не на користь КП «Спецжитлофонд» — йому було відмовлено в касаційній скарзі — прийняв Вищий господарський суд України у жовтні 2014 року. Однак розпорядженням КМДА №151 від 17 березня 2016 року рішення №1306 було скасовано — на підставі листа КП «Спецжитлофонд».

Ще одна судова історія щодо ЖК «Південний квартал» пов'язана зі статусом комплексу на сайті Містобудівного кадастру Києва. ЖК «Південний квартал» тут був відзначений як «самовільне будівництво». У вересні 2015 року ТОВ «Ком'юн Трейд» подало позов до Господарського суду Києва на Департамент містобудування та архітектури КМДА про захист ділової репутації. У грудні 2015 року суд став на бік забудовника, а в лютому 2016 року Київський апеляційний господарський суд підтвердив це рішення.

31 травня 2016 року сталась заміна забудовника — ТОВ «Південний квартал» передало всі права і зобов'язання ТОВ «Іско». Однак ця компанія зареєстрована за адресою будмайданчика — вул. Сім'ї Стешенко, 9, статутний фонд — 1000 грн, за 3 роки тут змінилося 4 директора.

У серпні 2017 року було відкрито кримінальну справу за ст.190 №12017100080006767 з ініціативи інвесторів. Причина — затягування оформлення документів на 1-2 секції і добудови 3-4 секції, в той час як почалася активна рекламна кампанія по залученню нових інвесторів в 5-6 секції. У січні 2018 року Святошинський районний суд дозволив забезпечити для слідчих доступ до документації «Ком'юн Трейд», до справи було залучено і ТОВ «Іско» — однак 25 березня 2019 року Святошинський райсуд не побачив порушень у діях забудовників.

Інвестори подали апеляцію, і Київський апеляційний суд 16 квітня 2019 року скасував рішення Святошинського райсуду, визнавши інвесторів-позивачів потерпілими за статтею 190 Кримінального кодексу «Шахрайство». Також Святошинський райсуд 16 квітня 2019 року частково задовольнив прохання прокуратури в доступі до документів забудовників.

Нинішню ситуацію з документами можна достовірно дізнатися з недавнього судового рішення від 16 квітня 2019 року. Суд зафіксував жорстке прострочення — в договорах купівлі-продажу майнових прав, якими оформлялося інвестування в ЖК «Південний квартал», термінами здачі в експлуатацію позначені другий-третій квартал 2015 року, в той час як на сьогоднішній день де-юре жодна секція так і не здана. Суд також зафіксував, що хоча перша і друга секції «фактично повністю побудовані», вони не підключені до міських мереж, «громадяни заселяються в квартири без належних правових підстав і не можуть оформити придбані об'єкти нерухомості у власність».

Наступна тема про законність будівництва — експертиза проекту. У 2008 році ТОВ «Комьюн-Трейд» отримало позитивний висновок експертизи №6115 від 25 березня і дозвіл на будівництво №0599-Св-З від 25 липня. Однак з огляду на те, що поверховість секцій зросла — в першій з 15 до 19, другій з 23 до 25 і в третій — з 9 до 16, а також додалися п'ята і шоста секції, необхідно було отримати дозвіл на коригування проекту. У тому ж рішенні суду юридично зафіксовано, що такого дозволу немає. На об'єкт не видавалися містобудівні умови і обмеження, немає паспорта забудови земельної ділянки, пайовий внесок за побудовані секції ще повністю не сплачено — а тільки після цього може бути введення в експлуатацію, і вже після — присвоєння поштової адреси.

Втім, хоча дозвіл на будівництво 2008 року було видано до літа 2010 року, за нинішнім законодавством воно дійсно до закінчення будівельних робіт. Проблема продовження оренди землі була вирішена в березні 2018 року — багато в чому завдяки тиску інвесторів мер Кличко підписав нотаріальний договір продовження оренди ще на 5 років. Є технічні умови на підключення водопроводу і каналізації, електроенергії, лівневок, видані ТОВ «Комьюн-Трейд».

Як інвестувати: договору, терміни і умови

На сьогоднішній день можна купити квартири як в готових секціях, так і в споруджуваних (6-я секція — добудовується каркас, 5-я — котлован). У першій секції, заселеній, доступні тільки двокімнатні квартири в 65 і 70 кв. м, «документи починають видавати». У другій секції пропозицій немає, в третій вибір більше — квартири в 38,9 і 49 кв. м, заявлена здача секції — літо 2019 року.

У четвертій секції, запланованої до здачі на кінець 2019 року, пропозиції ще ширше — починаючи від смарт-квартир в 20,1 кв. м. Практично всі варіанти планувань доступні до інвестування в шостій секції (здача в першому кварталі 2020 року) і п'ятій секції (другий-третій квартал 2020 року). Однак терміни здачі — болюча тема для інвесторів ЖК «Південний квартал», і тут доводиться більше орієнтуватися на реальні темпи робіт і рівень готовності, ніж на заяви офісу продажів.

На початку будівництва комплексу озвучувалися терміни здачі першої та другої секцій у другому кварталі 2015 року, а третьої та четвертої — в четвертому кварталі 2015 року. В кінці вересня 2015 року першу секцію дійсно почали заселяти, на сьогоднішній день населена і друга секція — однак повного пакета документів інвестори так і не отримали, а комунальні послуги оплачуються за комерційними розцінками — просто кажучи, де-юре вода, електрика та інші комунікації обслуговують будмайданчик, а не житлові будинки. При цьому справедливості заради, мешканці 1-2 секцій не скаржаться на проблеми з електрикою і теплом.

В процесі будівництва терміни багаторазово переносилися, після зміни забудовника на ТОВ «Іско» була досить швидко, за рік, добудована четверта секція, однак на сьогоднішній день тут ще йде заливка каркасу останнього поверху. Третя секція зараз на стадії облицювальних і внутрішніх робіт.

З ТОВ «Іско» і оформляються договори інвестування — це попередній договір купівлі-продажу квартири і договір забезпечення зобов'язань. Правда, в зразках договорів, що надаються у відділі продажів, не вказані підстави, на яких вони продають квартири — зазвичай, це оренда землі, договір між орендарями або власниками землі і компаніями-забудовниками. Не вказана навіть назва компанії, з якою інвестор укладає договори, і адреса будівництва — їх потрібно заповнювати «від руки».

 

ЖК «Южный квартал»: как достраивают «дома Войцеховского»

Автор: Артем Сиренко

Разбираться в нюансах строительства жилых комплексов, связанных с «УКО/СитиГруп» — что читать роман с детективно-приключенческим сюжетом. Зачастую здесь и хитросплетения с документацией и «следами УКО», и калейдоскоп названий, появляющихся внезапно новых секций, дополняют это часто необычные планировки и технические решения — оптимизация в погоне за меньшим метражом и снижением издержек. Увы, нередко и разочарования инвесторов, и хорошо, если только из-за задержек сдачи или получения документов.

Хотя жилых комплексов из «списка Войцеховского» несколько десятков, у каждого — своя история и свои особенности. Например, в «Южном квартале» из шести секций (сначала их было четыре) две уже заселены, что, казалось бы, неплохо. Но коммуникации «со стройплощадки», документов нет, когда завершат остальные секции — неясно, ведь сроки переносили много раз. При этом место интересное, да и планировки хоть компактные, но удобные. В нюансах этого комплекса и разбирался 3m2 в этот раз.

Местоположение: у центральных ворот Борщаговки

Расположение ЖК «Южный квартал» как для комплекса эконом-класса более чем достойное: и хорошая, как для Киева, автомобильная развязка, и доступ к скоростному общественному транспорту, который не зависит от заторов. Хотя формально комплекс расположен в Святошинском районе столицы, фактически рядом граница Соломенского района, ну, а саму локацию можно назвать «центральными воротами Борщаговки»: именно в сотне метров расположена «дорога жизни» для этого огромного массива — проспект Леся Курбаса с линией скоростного трамвая.

ЖК «Южный квартал» расположен сразу за комплексом Киевского высшего профтехучилища машиностроения и компьютерно-интегрированных технологий, его корпуса отделяют дома от проспекта Леся Курбаса и трамвайной линии. В комплексе училища также располагается кафедра внешкольного образования Национального педагогического университета им. М.П. Драгоманова. А на территории — большой стадион, пусть и не особо благоустроенный, но со свободным доступом. Дальше вглубь квартала расположены жилые многоэтажки с зелеными дворами, детскими площадками, которые были обновлены за счет застройщика. Правда, дворы при этом плотно заставлены автомобилями: с парковкой вблизи комплекса проблемы.

А по проспекту дальше к центру Борщаговки — ООО НВП «Сатурн», еще советское предприятие высоких технологий, ныне почти не работает. Еще вглубь квартала — экономический колледж Национального экономического университета имени Вадима Гетьмана, а также улочки усадебной застройки, выходящие к железной дороге. До путей по прямой 200 метров, однако расположены они в выемке и движение здесь не такое интенсивное, как, например, на Вишневое и Фастов.

Инфраструктуры «прямо под домом» не так уж много — магазин на цокольном этаже, кофейня, малый бизнес, ее станет больше с «заселением» первых коммерческих этажей всех секций. А в радиусе нескольких сотен метров — сразу два общественных центра. Первый — в районе станции скоростного трамвая «Бульвар Вацлава Гавела» (ранее — Ивана Лепсе), здесь есть и небольшой торговый центр с рынком, и Медгородок с разнообразными медучреждениями, еще дальше — рынок на Героев Севастополя, за которым большой парк «Отрадный» и центр детского творчества.

Более развит общественный центр у станции трамвая «Гната Юры»: здесь и рынок «Колибрис», и торговые центры с кинотеатрами, кафе, а также парк «Юность» — ближайшая крупная благоустроенная зеленая зона. Что касается школ и детских садов, то они расположены вглубь жилого массива Борщаговка, а также на соседнем Отрадном.

Автомобильные развязки в этих общественных центрах обеспечат выезды во всех направлениях — и в центр, и на Окружную дорогу, где расположены большие торговые центры. По улицам Героев Космоса и Жмеринской можно выскочить на Святошино и проспект Победы (правда часты заторы), а если при реконструкции путепровода через железнодорожные пути устроят удобный заезд на улицу Семьи Сосниных, то вариантов добавится, правда, как и транзитного транспорта. Между проспектом Леся Курбаса и ЖК расположена автозаправка, а вот мест для стоянки личного транспорта явно недостаточно.

Ближайшая станция метро — «Святошин», до нее 4 км по улицам, можно подъехать маршруткой №401 за 20 минут. Однако более привлекателен скоростной трамвай, которым можно доехать до центрального вокзала, а не доезжая — пересесть на метро на станции «Политехнический институт», или уехать вглубь Борщаговки. В городе уже не первый год обсуждают продление скоростного трамвая в центр — до Дворца Спорта, однако тема пока двигается слабо, это скорее перспектива.

Есть еще одна опция — городская электричка. Ее станция расположена чуть-чуть дальше, под путепроводом над железной дорогой. Электрички ходят по городу по кругу (проезжают проспект Победы, Куреневку, Почайну, Воскресенку, Дарницу, Выдубичи, Центральный вокзал), и, хотя ходят только утром и вечером, для поездок на работу вполне удобны. В дополнение есть и большое количество маршруток, но их минус — задержки из-за заторов.

Что строят: секции и планировки

Жилой комплекс «Южный квартал» позиционируется в эконом-классе, включает в себя два дома, состоящих в общей сложности из шести секций (1-5 секции образуют угловое здание каскадной этажности — от 16 до 25 этажей (высота первой секции — 18 этажей, второй — 25 этажей, четвертой — 25 этажей), секция №6 — отдельностоящая, высотой 16 этажей). Общее количество квартир составляет более 600, цокольный этаж нежилой — под магазины и офисы, в подвале первой секции размещены кладовые комнаты до 13 кв. м.

Расположены секции довольно близко друг к другу: когда их было 4 (Г-образный дом), все было довольно неплохо, однако 6-я секция уже изрядно перекрыла доступ света в квартиры (исключение — самые верхние этажи), выходящие внутрь двора, а если 5-я секция будет построена, то получится и вовсе почти двор-колодец. Изначально планировались места для автомобилей — 100-местный подземный паркинг и 50 мест гостевой парковки, однако от них отказались вовсе. Гостевой парковки практически нет — внутри двора запланирована небольшая детская площадка и проезды. На рендере проекта ближе к улице Космонавта Комарова изображена спортплощадка, однако это уже огражденная территория училища, куда нет доступа.

Технология строительства — монолитно-каркасная (высота от пола до пола 2,85 м, т.е. в квартире 2,7м), с заполнением стен газоблоком и утеплением минеральной ватой (правда стены на балконах местами утепляли пенопластом), все коммуникации городские. Передавать инвесторам квартиры предполагается без отделки, с радиаторами и счетчиками тепла, воды и электроэнергии.

На данный момент наиболее «ходовая» в ЖК «Южный квартал» 6-я секция, здесь на этаже расположено по 10 квартир — четыре смарт-квартиры (по две 19,6 кв. м и 21,2 кв. м), пять классических однокомнатных (36,2, 37,35 (две), 37,45, 39,5) и двухкомнатная «распашонка» 61,2 кв. м с двумя санузлами. Планировки в целом традиционные, все помещения прямоугольные, из удобной особенности — в большинстве квартир в коридорах предусмотрена ниша для шкафа купе, «утопленная» в объем жилой комнаты.

В квартирах предусмотрены балконы, а в двухкомнатной и смарт-квартирах в 21,2 кв. м — лоджии. Квартиры выходят в почти линейный коридор, развозить жильцов будут два лифта, пассажирский и грузопассажирский. В других секциях комплекса есть и большие квартиры — и однокомнатные до 44 кв. м, и двухкомнатные до 70 кв. м, и трехкомнатные в 70–89 кв. м.

Что касается пятой секции, то на ее месте пока только котлован. Здесь на каждом этаже запланировано по 11 квартир, все смарт-квартиры (17,2-22,2 кв. м) и однокомнатные (31,7–39,2 кв. м); выходят они в Г-образный общий коридор, предусмотрено два лифта и лестничная клетка с выходами через внешние незадымляемые балконы. Все помещения прямоугольные, в каждой квартире — балкон, а в больших однушках — лоджии.

Особенность планировок в 5-й секции — ломанные линии внутренних перегородок между квартирами, когда санузел или коридор как-бы утоплен в соседнюю квартиру. С одной стороны, это позволяет более рационально использовать пространство — например в смарт-квартире в 22,2 кв. м так появляется большая ниша для шкафа-купе, а в самой большой однокомнатной квартире в 39,2 кв. м — кладовая.

Что с документами: долгая история 

Освоение земельного участка площадью участка 0,6994 га с кадастровым номером 8000000000:75:272:0005 (целевое назначение — 02.03 «Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома») уходит своей историей еще в 1990-е годы. Стоит сразу заметить, что адрес не совсем корректный — по такому же адресу расположено старое 5-этажное общежитие, к тому же по другую сторону улицы. На то время этим участком пользовалось соседнее ПТУ№40, под склады. Позже здесь устроили тарную базу, которая «благополучно» сгорела, и впоследствии руководство ПТУ стало искать инвестора под застройку превратившегося в свалку участка, с условиями развития инфраструктуры училища.

3 августа 1998 года вышло распоряжение КГГА №1604 «Про предоставление акционерному обществу «Укркомплектавтоматика» земельного участка для эксплуатации и обслуживания производственной базы по улице Тимофея Строкача, 9 в Ленинградском районе» в результате перехода права собственности на имущественный комплекс по договору от 28 мая 1998 года, которым предусматривалось оформление украино-вьетнамскому ООО «Ком’юн Трейд» аренды участка в 0,7 га. Однако земля была выделена только в 2007 году, решением Киевсовета от 26 июля №61/1895. Вскоре был заключен договор аренды земли на 5 лет, т.е. до 2012 года.

Компания ООО «Комьюн Трейд» основана в 1995 году, согласно реестра юридических лиц, поровну принадлежит ООО «Инвестиционный фонд развития недвижимости» и ООО «Будинвест», а среди их собственников — зарегистрированная на Сейшельских островах компания «Колброн Пропертиз С.А.» и «Нельсон Бизнес ЛТД» с Вест-Индии.

В том же 2007 году, в апреле, состоялись общественные слушания среди местных жителей о строительстве здесь двухсекционного жилого дома, которые прошли в актовом зале того же ПТУ №40, застройщикам — ООО «Комьюн-Трейд» и ООО «Инвестремстрой» — также вменили в обязанности благоустроить территорию возле училища и построить спортплощадку, которой бы пользовались жители соседних домов. В 2008 году был вырыт котлован, построена подпорная стена — однако грянул кризис…

Следующие новости о проекте по улице еще Тимофея Строкача, 9 можно отыскать за 2009 год. Тогда анонсировалось, что через полтора года здесь будет построен новый многоэтажный жилой комплекс высотой 14-25 этажей эконом-класса, со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом на 439 квартир. Заказчиком строительства значилось все то же ООО «Комьюн-Трейд», а девелопером — компания INFORT (группа компания ЛЭК), занимавшаяся строительством в России.

В 2012 году КГГА взялась за ряд недостроев, среди которых значился и адрес Строкача, 9. Застройщиком со стороны города выступило коммунальное предприятие «Спецжитлофонд», что было закреплено в июле 2012 года решением КГГА №1306. Предполагалось, что финансирование и построенные квартиры с «Ком’юн Трейд» будут разделены пополам, 50/50, соответствующий договор был заключен в декабре 2012 года. КП «Спецжитлофонд» заключил договор о проектно-изыскательных работах еще до заключения договора с «Ком’юн Трейд», а также несколько договоров о проектных работах на общую сумму более 760 тысяч грн.

Однако в ноябре 2012 года «украинские вьетнамцы» решили сменить партнера, заключив договор о долевом участии в строительстве с ООО «Юридическая компания «Сириус-25», он есть на сайте проекта. В марте 2014 года согласно протоколу общего собрания была продана ООО «Капитель Буд» за 10 тысяч грн предыдущим единоличным владельцем и переименована в ООО «Южный квартал». Со временем сменился и бренд комплекса — изначально это был ЖК «Андреевский».

Здесь-то и появляется связь со «знаменитым» «УКО/СитиГруп». Уже протокол этого собрания о переименовании и договор о долевом участии в строительстве опубликован на сайте ЖК «Демиевский квартал», который связывают с именем Анатолия Войцеховского. Зарегистрировано ООО «Южный квартал» в одном из «домов Войцеховского» по улице Степана Руданского, 3А — в «мультифункциональном комплексе ЖК «Затышный» компаний «Мегаполисстрой» и «СитиГруп»». Учредителем ООО «Капитель Буд» (официальный адрес — Магистральная, 33, долгострой ЖК «Кузьминский-2») значится ООО «Управляющая компания «СитиГруп» (в свою очередь с адресом — тот же ЖК «Затышный», улица Степана Руданского, 3А).

Еще одна «ниточка» в УКО — фигурирующее на сайте ООО «Стройинвестсервис-ЛТД», собственником которого значится Александр Анатолиевич Костюченко. Человек с такими же ФИО — собственник ООО «Киевская строительная компания», застройщик скандальных ЖК «Дом на Правды/Синеозерный», ЖК «Панорамный городок» — известные проекты группы Войцеховского.

КП «Спецжитлофонд» в ноябре 2013 года подало в суд, требуя вернуть половину стоимости проектных работ — порядка 380 тысяч грн. В январе 2014 года было вынесено первое решение Хозяйственного суда Киева об отказе в иске. Финальное решение по делу №910/22724/13 не в пользу КП «Спецжитлофонд» — ему было отказано в кассационной жалобе — принял Высший хозяйственный суд Украины в октябре 2014 года. Однако распоряжением КГГА №151 от 17 марта 2016 года решение №1306 было отменено — на основании письма КП «Спецжитлофонд».

Еще одна судебная история в отношении ЖК «Южный квартал» связана со статусом комплекса на сайте Градостроительного кадастра Киева. ЖК «Южный квартал» здесь был отмечен как «самовольное строительство». В сентябре 2015 года ООО «Ком’юн Трейд» подало иск в Хозяйственный суд Киева на Департамент градостроительства и архитектуры КГГА о защите деловой репутации. В декабре 2015 года суд встал на сторону застройщика, а в феврале 2016 года Киевский апелляционный хозяйственный суд подтвердил это решение.

31 мая 2016 года произошла замена застройщика — ООО «Южный квартал» передало все права и обязательства ООО «ИСКО». Однако эта компания зарегистрирована по адресу стройплощадки — ул. Семьи Стешенко, 9, уставной фонд — 1000 грн, за 3 года здесь сменилось 4 директора.

В августе 2017 года было открыто уголовное дело по ст.190 №12017100080006767 по инициативе инвесторов. Причина — затягивание оформления документов на 1-2 секции и достройки 3-4 секции, в то время как началась активная рекламная кампания по привлечению новых инвесторов в 5-6 секции. В январе 2018 года Святошинский районный суд разрешил обеспечить для следователей доступ к документации «Ком’юн Трейд», к делу было привлечено и ООО «ИСКО» — однако 25 марта 2019 года Святошинский райсуд не увидел нарушений в действиях застройщиков.

Инвесторы подали апелляцию, и Киевский апелляционный суд 16 апреля 2019 года отменил решение Святошинского райсуда, признав инвесторов-истцов потерпевшими по статье 190 Уголовного кодекса «Мошенничество». Также Святошинский райсуд 16 апреля 2019 года частично удовлетворил просьбу прокуратуры в доступе к документам застройщиков.

Нынешнюю ситуацию с документами можно достоверно узнать из недавнего судебного решения от 16 апреля 2019 года. Суд зафиксировал жесткую просрочку — в договорах купли-продажи имущественных прав, которыми оформлялось инвестирование в ЖК «Южный квартал», сроками сдачи в эксплуатацию обозначены второй-третий квартал 2015 года, в то время как на сегодняшний день де-юре ни одна секция так и не сдана. Суд также зафиксировал, что хотя первая и вторая секции «фактически полностью построены», они не подключены к городским сетям, «граждане заселяются в квартиры без надлежащих правовых оснований и не могут оформить приобретенные объекты недвижимости в собственность».

Следующая тема о законности строительства — экспертиза проекта. В 2008 году ООО «Комьюн-Трейд» получило позитивный вывод экспертизы №6115 от 25 марта и разрешение на строительство №0599-Св-С от 25 июля. Однако учитывая, что этажность секций выросла — по первой с 15 до 19, по второй с 23 до 25 и по третьей — с 9 до 16, а также добавились пятая и шестая секции, необходимо было получить разрешение на корректировку проекта. В том же решении суда юридически зафиксировано, что такого разрешения нет. На объект не выдавались градостроительные условия и ограничения, нет паспорта застройки земельного участка, паевой взнос за построенные секции еще полностью не оплачен — а только после этого может быть введение в эксплуатацию, и уже после — присвоение почтового адреса.

Впрочем, хотя разрешение на строительство 2008 года было выдано до лета 2010 года, по нынешнему законодательству оно действительно до окончания строительных работ. Проблема продления аренды земли была решена в марте 2018 года — во многом благодаря давлению инвесторов мэр Кличко подписал нотариальный договор продления аренды еще на 5 лет. Есть технические условия на подключение водопровода и канализации, электроэнергии, ливневок, выданные ООО «Комьюн-Трейд».

Как инвестировать: договора, сроки и условия

На сегодняшний день можно купить квартиры как в готовых секциях, так и в строящихся (6-я секция — достраивается каркас, 5-я — котлован). В первой секции, заселенной, доступны только двухкомнатные квартиры в 65 и 70 кв. м, «документы начинают выдавать». Во второй секции предложений нет, в третьей выбор больше — квартиры в 38,9 и 49 кв. м, заявленная сдача секции — лето 2019 года. 

В четвертой секции, запланированной к сдаче на конец 2019 года, предложения еще шире — начиная от смарт-квартир в 20,1 кв. м. Практически все варианты планировок доступны к инвестированию в шестой секции (сдача в первом квартале 2020 года) и пятой секции (второй-третий квартал 2020 года). Однако сроки сдачи — больная тема для инвесторов ЖК «Южный квартал», и здесь приходится больше ориентироваться на реальные темпы работ и уровень готовности, чем на заявления офиса продаж.

 В начале строительства комплекса озвучивались сроки сдачи первой и второй секций во втором квартале 2015 года, а третей и четвертой — в четвертом квартале 2015 года. В конце сентября 2015 года первую секцию действительно начали заселять, на сегодняшний день обитаема и вторая секция — однако полного пакета документов инвесторы так и не получили, а коммунальные услуги оплачиваются по коммерческим расценкам — попросту говоря, де-юре вода, электричество и остальные коммуникации обслуживают стройплощадку, а не жилые дома. При этом справедливости ради, жильцы 1-2 секций не жалуются на проблемы с электричеством и теплом.

В процессе строительства сроки многократно переносились, после смены застройщика на ООО «ИСКО» была довольно быстро, за год, достроена четвертая секция, однако на сегодняшний день здесь еще идет заливка каркаса последнего этажа. Третья секция сейчас на стадии облицовочных и внутренних работ.

 

С ООО «ИСКО» и оформляются договора инвестирования — это предварительный договор купли-продажи квартиры и договор обеспечения обязательств. Правда, в образцах договоров, предоставляемых в отделе продаж, не указаны основания, на которых они продают квартиры — обычно, это аренда земли, договора между арендаторами или владельцами земли и компаниями-застройщиками. Не указаны даже название компании, с которой инвестор заключает договора, и адрес строительства — их нужно заполнять «от руки».


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Май 2019
Средняя
цена
24 000
грн/м2

Динамика
цен
+3%

ЖК Киева /
Новые ЖК
235 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх