ЖК «Пектораль» на Борщаговке: что местные жители не могут поделить с застройщиком

20 сентября 2016

Автор: Григорий Мельничук

Таким ЖК «Пектораль» обещают на рендерах

Борщаговка, казалось бы, комплексно застроенный жилой массив, но в рамках общей тенденции к уплотнению застройки девелоперы и здесь находят места, где еще можно разместить жилые комплексы. В ход идут пустыри, автостоянки, иногда пытаются захватить крупные зеленые зоны.

К части таких площадок не возникает вопросов, часть вызывает протесты местных жителей, иногда мнения разделяются. С одной стороны, жители понимают, что возрастет нагрузка на инфраструктуру, с другой – неплохо, когда заброшенные места осваивают, меньше темных углов для темных личностей. Борщаговка уже давно не является центром гоп-стопа, статус района повышается за счет новостроек и новых ТРЦ, но строится здесь все еще высотный эконом-класс.

Один из таких комплексов – ЖК «Пектораль» от «Укрбуд Девелопмент» на бульваре Кольцова. 5-секционный монолитно-каркасный 25-этажный дом строят с весны 2016 года – и на сегодня в первой секции готово уже 3-4 этажа. И хотя место раньше представляло собой поросший кустами пустырь у бывшей трамвайной конечной, застройщик столкнулся с протестами местных жителей и умудрился напутать с адресом строительства.

Стройка первой секции ведется на уровне 3-го этажа

Месторасположение

Это отчасти послужило причиной протестов местных жителей – застройщик указал местом строительства… адрес детского садика №219. Если посмотреть на нумерацию домов по бульвару Кольцова, то указанный для ЖК «Пектораль» номер 7-А должен располагаться по другую сторону улицы, и это существующий детсад. По всей видимости, этот номер должен был быть по улице Кучера: стройка расположена рядом с поликлиникой и роддомом, у которых по улице Кучера номера №5 и №7. Исправлять свою же ошибку застройщик, видимо, не собирается, чем путает и потенциальных инвесторов, и местных жителей.

В паспорте строительства указан адрес бульвар Кольцова, 7А

За исключением этого казуса, фактическое месторасположение ЖК «Пектораль» вполне удобно. Как и декларирует застройщик, до Окружной дороги считанные минуты езды, рядом – парки Генерала Потапова и «Юность», которые тоже постепенно облагораживаются. Относительно недалеко гипермаркет «Караван» и ТЦ «Апрель». Район вокруг давно обжит, и есть уйма маленьких магазинчиков.

Пару минут пешком – до остановки скоростного трамвая и рынка «Днепр», и эти два фактора могут вызвать опасения. Рынок, скажем так, не идеальный, но между ним и ЖК «Пектораль» есть условная «санитарная зона», функции которой выполняет территория лечебных учреждений. Кстати, от рынка к ЖК пока нет даже тротуара – будем надеяться, что застройщик превратит тропу вдоль трамвайных путей в удобную пешеходную аллею.

Пока от комплекса к остановке трамвая ведет только тропа вдоль колей

С трамваями тоже не все однозначно. Дом расположен вдоль трамвайной линии на расстоянии 15-20 метров, вагоны здесь движутся на высокой скорости и довольно шумно. Конечно, никто не будет убирать трамвайную линию ради тиши и благодати новоселов, как пугают протестующие против стройки активисты. Зато уже начаты работы по реконструкции этого участка скоростной линии, так что в будущем она может быть тише. Впрочем, дополнительные шумозащитные экраны, например, такие, как на улице Борщаговской, тоже не помешают.

План реконструкции линии скоростного трамвая

Удобство выезда на Окружную для автомобилистов несколько портит необходимость проезда по пути в центр давно перегруженной кольцевой развязки «Гната Юры». Объехать этот коллапс можно по улице Семьи Сосниных, однако такой бонус работает только на выезд.

Домой придется ехать через то же кольцо со светофорами и знаменитым рынком «Колибрис». Уже не первый год транспортные эксперты и активисты предлагают сделать заезд на Семьи Сосниных под железнодорожным путепроводом, но в обозримых планах городской администрации проекта не наблюдается.

Земля и документы

Согласно Межведомственному центру мониторинга строек Киева, строительство ЖК «Пектораль» законно, ни в каких списках этот комплекс не значится. В базе данных ГАСК также можно отыскать разрешение на строительство жилого комплекса 5-й категории сложности, выданное в феврале 2016 года. Хуже с целевым назначением в – генплане Киева эта земля обозначена как зона общественной застройки.

Здесь-то и стоит вернуться к истории этого земельного участка площадью 1,24 га, который в кадастровой карте отмечен как территория «другой коммерческой деятельности». Еще в далеком 2007 году участок передали в аренду на 5 лет под строительство торгово-развлекательного комплекса ООО «Центр сприяння підприємництву». Отсюда в генплане и целевое назначение – общественная застройка. Но в 2008 году грянул кризис, в 2012 году аренда закончилась – и земля «подвисла».

Киевсовет вернулся к истории этого участка в 2015 году: в соответствие с решением №541/1411 от 21 мая 2015 года был изменен договор аренды земельного участка по бульвару Кольцова, 7-А (да-да, неправильный адрес вошел во все документы!) – и землю передали в аренду ООО «Затишні озера», с изменением целевого назначения на «использование для строительства, эксплуатации и обслуживания многофункционального комплекса в составе помещений жилого назначения (апартаментов) и торгово-развлекательных, офисных помещений с подземным паркингом».

ООО «Затишні озера» является заказчиком строительства ЖК «Пектораль». А под столь размытую формулировку попадает многое, однако сегодня можно уже точно сказать, что никакого подземного паркинга здесь не строится, как и ТРЦ с офисами. Ну, разве что, будут магазинчики на первом этаже. Договор аренды действует до 2020 года, что как раз укладывается в планы завершения строительства – конец 2019 года.

Кроме того, за земельным участком тянется судебная история между предыдущим и нынешним арендаторами. В феврале 2010 года ООО «Центр сприяння підприємництву» подписал договор с ООО «Затишні озера» про инвестирование строительства того самого ТРЦ, который здесь так и не построили. По сути, коммунальную землю в обход Киевсовета передали субарендаторам – за чем последовала череда судебных разбирательств, с которыми можно ознакомиться в едином реестре судебных решений.

Дом ЖК «Пектораль»

Задний фасад ЖК выглядит не столь радужно, как главный

Застройщик планирует, что в результате по бульвару Кольцова появится 5-секционная 25-этажка общей площадью почти 2,5 тысяч кв.м. (около 600 квартир). Архитектура предельно проста – классический дом-стена, что уже, увы, распространено для киевского эконом-сегмента в спальных районах. Впрочем, в отличие от печально известного микрорайона «Позняки-4-А», где несколько таких «домов-стен» поставили на расстоянии, подходящем для 5-этажных хрущевок, участки рядом с ЖК «Пектораль» уже заняты.

Проектировщиком значится малоизвестное ООО «Архимодуль» с контактами в Вышгороде, в активе которого есть только один публичный проект – также укрбудовский ЖК «Александрия» на улице Островского, 48/50 на Соломенке. Как для 25-этажки довольно странным решением выглядят открытые балконы – на верхних этажах их явно будут стеклить, как всегда, в разнобой. Зато конструкция дома – монолитно-каркасная, утепление – пенополистирол и минеральная вата с внешней штукатуркой.

С парковкой ожидаются проблемы – подземный паркинг не планируется, а возле дома открытых мест хватит лишь на формат гостевой парковки. Впрочем, рядом гаражный кооператив: кто-то может выкупит место, кто-то – арендует. Небольшая детская площадка также разбавит довольно плотную планировку участка.

Судя по визуализации, у ЖК будет не только детская, но и спортивная площадка

Общее число квартир в целом по комплексу точно не известно – можно ориентироваться только по первой из пяти секций. Судя по планировке, на этаже будет по 5 квартир: 2 однокомнатных, одна двухкомнатная и две трехкомнатных. Учитывая 25 этажей, получаем 125 квартир, может, чуть меньше, с учетом магазинов на первом этаже.

Суммарно получается около 600 квартир на 5 секций, но как пойдет дальше и какие будут планировки в следующих секциях, видимо, покажут продажи. До окончания стройки в 2019 году что-то может измениться, но сдавать планируют одновременно все 5 секций.

Планировки экзотичностью не отличаются, но вполне хорошие и просторные: радуют большие кухни и гардеробные. Общие коридоры на этаже довольно компактные, легко можно устроить тамбуры на 2 квартиры, а вот всего 2 лифта на 25 этажей – явный намек, что это все-таки эконом-класс.

Протесты местных жителей

Хотя ЖК «Пектораль» - не первый подобный комплекс в этом районе, именно с началом его строительства были связаны протесты местных жителей – в апреле 2016 года они даже перекрывали движение на линии скоростного трамвая. Чтобы разобраться в сути протестов, стоит отделять откровенно неадекватные претензии типа «снесут трамвай, снесут рынок» от здравых замечаний местных жителей по поводу инфраструктуры – ведь с этим могут столкнуться и потенциальные новоселы.

Замечаний по поводу самого факта освоения этого участка немного – да, кто-то здесь выгуливал собаку или жарил в кустах шашлыки, но упоминают и пьяные драки, и цирк-шапито, и просто небезопасное место. Кто-то предполагает, что в будущем под снос пойдет гаражный кооператив «Аврора» – однако это совсем другой земельный участок.

Основные замечания – по поводу будущей проблемы с местами для парковок, выезда по улице Кучера (от бульвара Кольцова ЖК отгорожен скоростной трамвайной линией), местами в детских садах и школах, по поводу высотности (вокруг – 9-этажки) и внешней архитектуры. «Крайне уродская коробка. Ну стройте вы красиво – и не будет у вас 70% проблем, даже при нехватке документов» – отзывается в комментариях на одном из форумов некий Дмитрий. Так, когда в районе появилось уже несколько новостроек, жители вспомнили и об эстетической составляющей архитектуры.

Условия инвестирования

«Укрбуд» – условно новый застройщик на киевском рынке недвижимости. На самом деле, как государственная корпорация, «Укрбуд» существует давно, однако «осуществляет идейно-научное руководство», поясняют в офисе продаж.  К слову, офиса продаж при стройплощадке нет – все в центральном офисе по улице Сверстюка, 23. Девелопером выступает компания «Укрбуд девелопмент». И если несколько месяцев назад можно было встретить замечания, что «Укрбуд» начал много объектов, а достроил пока мало, скоро это можно будет перепроверить – к концу этого года должно быть сдано сразу несколько комплексов.

Финансовые расчеты с инвесторами производит компания «Житло-Капитал», давний партнер «Укрбуда». Под каждый ЖК здесь создают отдельный Фонд финансирования строительства – то есть, средства инвесторов застройщик не может перенаправить на другую стройку. Впрочем, в комментариях к деятельности «Житло-Капитал» можно встретить сообщения о занижении реальной площади квартир, в частности, по в ЖК «Новопечерский двор» и «Авангард» – инвесторам пришлось доплачивать после обмеров БТИ.

В офисе продаж готовы показать большую пачку документов и рассказать о ценах. Последние, впрочем, есть на сайте комплекса и традиционно зависят не только от площади, но и от этажа и расположения. Стоимость 1-комнатных на сегодня «стартуют» где-то с 550 тысяч гривен, «трешки» - с 1 млн грн. Поскольку продажи начались не так давно, есть акции, особенно для тех, кто готов сразу оплатить всю стоимость.

Есть, конечно же, рассрочка, и здесь инвестор после первого взноса не менее 25% общей суммы постепенно выкупает метры. По мере приближения сдачи дома квадратные метры дорожают – причем фиксированного графика изменения цены нет. К финансовым рискам инвесторов стоит добавить и уже упоминавшуюся возможную доплату после обмера БТИ.

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Апрель 2019
Средняя
цена
23 300
грн/м2

Динамика
цен
+1,3%

ЖК Киева /
Новые ЖК
235 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх