ЖК «Патриотика»: все нюансы жизни самых южных Северных Осокорков

05 апреля 2018 3197 0

Автор: Артем Сиренко

3m2 разобрался, как развивается один из крупнейших микрорайонов-новостроек – ЖК «Патриотика», который стоится южнее ст. м. «Осокорки» и «Позняки», простираясь до улицы Коллекторной. Здесь на месте песчаных дюн и озер уже растут дома, однако в планах застройщиков почти целый «город» — новый массив с населением в 100 тысяч человек.

Дарницкий район. Тысячи и тысячи квартир

Несмотря на увещевания архитекторов и транспортников, что дальнейшая застройка Левого берега жильем будет только усугублять ежедневную проблему пересечения Днепра для сотен тысяч горожан, столичные застройщики продолжают стахановскими темпами возводить жилые комплексы именно на более чем миллионном Левобережье, где рабочих мест немного.

Лидер по новому строительству – Дарницкий район, Осокорки-Позняки-Харьковский, где одновременно строятся десятки новых высотных домов, в ближайшие пару лет здесь предполагается сдать более 20 тысяч квартир. Эта часть города начала застраиваться относительно недавно – еще каких-то 20-30 лет назад здесь заливные луга сменялись песчаными дюнами, посреди которых прокладывали зеленую линию метрополитена и проспект Бажана, в то время считавшийся едва ли не окружной дорогой.

Теперь это – динамично развивающийся район, что с одной стороны создает у многих впечатление, что «хорошо, здесь все новенькое», но с другой – социальная, а теперь и транспортная инфраструктура не поспевают за темпами жилищного строительства, что уж говорить о зеленых зонах – деревья и так плохо растут на песке. С юга уже поджимают технологические объекты – канализационная станция, мусоросжигательный завод, а искусственные озера-карьеры планируют засыпать под новые и новые дома.

Именно здесь, несколько южнее ст. м. «Осокорки» и «Позняки» возводится жилмассив «Патриотика», о котором пойдет речь ниже.

Транспорт: метро, проспект и парковки

Территория, где строится ЖК «Патриотика», формально в градостроительных документах называется 5-8 микрорайонами Осокорки Северные, однако на самом деле стройплощадка расположена южнее зеленой линии метрополитена, между новыми улицами Бориса Гмыри, Елизаветы Чавдар и Софии Русовой, примыкая к торговому комплексу «Эпицентр» и ЖК «Молодежный квартал».

Относительно близкий доступ к метрополитену – пожалуй, главное преимущество этого жилого массива. До станций «Осокорки» и «Позняки» – пешком 1-2 км, что для Киева вполне неплохо, а кому сложно дойти – есть местные маршрутки (правда, переполненные в часы-пик). Однако стоит учесть, что в такие часы поезда подземки на эти станции уже приходят изрядно загруженными. Муниципальный транспорт как во многих районах здесь пока не развит.

Автомобилистам тоже нелегко. Южный мост в Киеве выполняет и транзитные функции, фуры «из Калуги в Браселону» следуют именно по проспекту Бажана, создавая нагрузку на дорожное покрытие, на мосту – частые ремонты. Ну, а в часы пик ситуация схожа с вагоном метро: очередь автомобилей на Южный мост растягивается на километры. Впрочем, есть лайфхак – по проспекту Петра Григоренка доехать до Дарницкого шоссе и пересечь Днепр по одноименному мосту, наименее загруженному в Киеве.

Непросто в районе и припарковаться. Подземных паркингов в ЖК «Патриотика» нет – есть только пару многоярусных в дальней части микрорайона, у улицы Коллекторной. В соседнем ЖК «Молодежный квартал» тот же застройщик обещал паркинг, но построил еще два дома, только усугубив ситуацию. Жители «Патриотики» еще не оставляют машины на детских площадках, однако далеко не все дома заселены и достроены, а все возможные места внутри кварталов уже заняты.

Инфраструктура: торговля, школы и станция аэрации

Одно из преимуществ районов с высокой плотностью населения – близкое расположение инфраструктуры. Лучше всего ситуация с торговыми центрами: рядом у станции метро «Позняки» уже работают «Алладин», «Пирамида», «Лабиринт», «Билла», вблизи есть уже упомянутый «Эпицентр» и «Метро», а в конце проспекта Григоренка, на улице Коллекторной, строят огромный ТРЦ «КиевМолл».

Вдобавок в самом ЖК «Патриотика» уже открылся небольшой «Новус», в окрестных домах открываются магазинчики, аптеки, сервисы на первых этажах, а ближе к метро на аллейках – рассредоточенный стихийный рынок и обилие МАФов у станций подземки.

Впрочем, пешеходов здесь смутит нехватка пешеходных переходов и лежачих полицейских в нужных местах (помним – машин вокруг очень много), ведь часть улиц хоть и существует и эксплуатируется, не сразу передается на баланс города. Результат – проблемы с очисткой снега и уборкой. Но самое неприятное – сильные ветра. По розе ветров здесь преобладают ветра с юга, и дома «Патриотики» – в числе первых, кто их встречает. Учитывая, что южнее расположены песчаные территории, случаются и «песчаные бури».

Южные ветра приносят и «ароматы» от неприятных соседей – на юго-восток от ЖК «Патриотика» расположены Бортническая станция аэрации (БСА, куда на очистку приходят все канализационные стоки города) и мусоросжигательный завод «Энергия». Ситуация хуже в летний период, запахи ощущаются не всеми и не всегда, однако многие жители жалуются, что вынуждены закрывать окна и ставить кондиционеры.

Затруднительная ситуация и с социальной инфраструктурой. О поликлинике пока лишь разговоры, действующая – только на улице Вербицкого, есть еще амбулатория, но там прием ведет только семейный врач. Как и в случае с местным транспортом нехватку муниципальных учреждений пытаются компенсировать частники – клиники есть, однако они недешевы.

Ситуация со школами и садиками типична для новых районов – жесткий дефицит мест, она усугубляется принципиальной неразберихой в принятии городом на баланс даже построенных дошкольных учреждений (вопрос, на самом деле, не менее проблемный, нежели обсуждаемое нежелание застройщиков возводить в своих ЖК школы и садики). В генеральном плане жилого массива запланированы школы и садики, застройщик построил пару детских садов, однако дальше ситуация застопорилась. Было начато строительство еще двух детсадов, застройщик планировал их передать городу в счет паевого участия на развитие инфраструктуры, однако получил отказ.

С одной стороны, это существенно задержало ввод в эксплуатацию уже построенных жилых домов, с другой – будущее школ еще туманно. На генеральном плане массива их рисовали в юго-восточной части, близ «Эпицентра», где фактически после прокладки дороги улицы Коллекторной образовалось небольшое озеро с зеленой зоной вокруг. Часть озера засыпали перед прошлыми выборами – кандидат в депутаты здесь обустраивал спортплощадку, однако в итоге уничтожили и зелень, и гнездовья уток, сейчас здесь выгуливают собак.

Будущее: школы вместо сквера и большие детальные (ген)планы на озера

Что касается остатков зеленой зоны, то как раз на ее месте планировали школы, которые в новых реалиях истории с паевыми взносами застройщика должен строить, вроде как, город. Для жителей дилемма – сквер или школа, «крайним» же окажется не застройщик, а городские власти. Плюс строительство школы городом – довольно длинная бюрократическая процедура…

Однако если школы – перспектива туманная, то с электроподстанцией в деле застройки зеленых зон застройщик уже вошел в конфликт с эко-активистами, подавших в конце марта 2018 года судебный иск в Киевский окружной админсуд об отмене разрешения на ее (станции) строительство, номер дела – 826/4485/18. Застройщик запланировал подстанцию просто на берегу озера и отказывается рассматривать какие-то другие варианты.

Застройщик уже имел проблемы и с вырубкой деревьев и кустов под строительство домов – в ночь с 30 на 31 марта 2016 года было зачищено 10 га территории. У застройщика имелся акт обследования зеленых насаждений, согласно которыму было выявлено порядка 1,7 тысяч аварийных деревьев и 164 кустарника. В итоге же вырубили порядка 8 тысяч деревьев, причем акт обследования на самом деле не есть разрешение на вырубку, к тому же экологическая экспертиза проведена не была.

Впрочем, гораздо более сложной выглядит ситуация с территориями южнее улицы Коллекторной. При первоначальном намыве территории для Осокорков-Позняков здесь брали песок, и в результате образовались огромные озера-карьеры Небреж, Тяглое и другие. По действующему Генеральному плану-2020 там должна быть большая парковая зона с небольшими вкраплениями общественной застройки, однако еще 27 ноября 2009 года, во времена мэра Леонида Черновецкого, решением Киевсовета №695/2764 был принят детальный план территории, предусматривающий здесь масштабную застройку.

ДПТ предусматривает намыв территории, в т. ч. за счет озера Небреж, и строительство около десятка огромных кварталов многоэтажной застройки, первая очередь – более 15 тысяч квартир на более 1 млн кв. м., весь проект – почти 35 тысяч квартир, 2,4 млн кв. м. жилья! При этом транспортное сообщение – продление на юг проспекта Григоренка, по которому предполагается трамвайная линия – 9 остановок с пересадкой на станции метро «Позняки». (Подробнее с ДПТ можно ознакомиться по ссылке).

Обозначенный же в Генплане-2020 мост южнее Южного сейчас, с дорогой через плотно застроенные дачные Осокорки, видится даже более призрачной перспективой, чем открытие в Киеве станции Hyperloop, с оглядкой на темпы и проблемы строительства Подольского моста через Русановские сады и необходимостью капитального ремонта мостов Метро и Патона. В итоге все потенциальные обитатели этих 35 тысяч квартир будут вынуждены пользоваться многострадальным Южным мостом.

Оппонентами застройщиков в этой сложной для города ситуации выступают уже упомянутые эко-активисты, которые противодействуют строительству электроподстанции на берегу озера. Их инициатива «Эко-парк Осокорки» еще в начале 2016 года набрала необходимые 10 тысяч голосов на сайте петиций к Киевсовету, однако уже седьмой отчет горадминистрации о ее выполнении мало приближает реализацию запроса горожан. К слову, один из аргументов экологов против подстанции – она нужна не столько «Патриотике», сколько для потенциальной застройки южнее улицы Коллекторной.

К слову, согласно ответа Агентства водных ресурсов Украины от 3 марта 2018 года отдел благоустройства КГГА не подавал заявок на оформление паспортов озер Небреж и Тяглое с обозначением береговых линий, а, значит, де-юре озера остаются в статусе промышленных карьеров, заполненных подземными водами.

Не придется застройщикам и заниматься землеотводом, ведь еще в 2005 году, за несколько дней до отвода земли под ЖК «Патриотика», Киевсовет принял решение №774/3349 от 14 июля о передаче 5 земельных участков ООО «Контактбудсервис» для жилой застройки 1-6 микрорайонов жилого массива «Осокорки-Центральные» общей площадью 176,06 га сроком на 15 лет. Если, конечно, они успеют начать строительство в сроки аренды, которая заканчивается в 2020 году.

По состоянию на начало 2016 года руководителем ООО «Контактбудсервис» значился Юрий Степанович Монахов – человек с идентичными фамилией, именем и отчеством, по данным СМИ, значился как замначальника отдела в том же АКБ «Аркада» — застройщике ЖК «Патриотика». Основателями же компании являются бывшие нардепы Вячеслав Коваль и Александр Чорноволенко.

Жена последнего, Людмила Закревская, во время выделения земли «Контактбудсервис» как раз была замглавы комиссии Киевсовета по вопросам градостроительства, архитектуры и землепользования. В 2014 году она прошла в Киевсовет от партии УДАР, а в 2015 году баллотировалась от блока БПП. Первая попытка установки забора была еще в 2006 году при мэре Черновецком, однако тогда под давлением протестов его демонтировали.

Что достраивают: предложения, благоустройство и эксплуатация

План строительства ЖК «Патриотика» эконом-класса предусматривает возведение 33 высотных домов (выше 20 этажей) с общей жилой площадью порядка 500 тыс. кв. м, где в 9 тысячах квартир разместится около 30 тысяч жителей. Технология строительства – как монолитно-каркасная, так и панельная (преимущественно), утепление – минеральная вата. Высота потолков заявлена как 2,75 м, однако сами жильцы отмечают реальную высоту в 2,5 метра; коммуникации – централизованные.

На сегодняшний день около 20 домов уже достроено, часть – заселены. «Фишка» комплекса в именовании домов названиями местностей, городов и других географических объектов Украины – «Сиверщина», «Триполье», «Винничка», «Синевир», «Кодацька Фортеця» и т.д. На каждом доме прикреплена именная табличка с декоративным панно.

Актуальные цены на квартиры в ЖК Патриотика на ЛУН.ua

В продаже сейчас предлагаются квартиры в четырех домах – «Збараж» (сдача осенью 2018 года), «Дерибасовский» (сдача летом 2018 года), «Свитязь» (сдача осенью 2018 года) и «Батурин» (сдача летом 2019 года), расположенных ближе к улице Коллекторной. Также в генплане еще два дома на улице Коллекторной – «Хортица» и «Чигирин».

Квартиры – 1-3-комнатные, площадь однокомнатных – 33-43 кв. м., двушек – 63-70 кв. м., трехкомнатных – 74-90 кв. м., а также двухуровневые квартиры в 128-178 кв. м. Среди доступных для инвестирования — однокомнатные квартиры с довольно стандартными планировками и с лоджиями. В больших однушках – просторные ниши под шкафы-купе в коридорах, есть варианты с кухнями-нишами – помещения размещены так, что устроить отдельный вход в кухню потребовал бы большой площади коридора.

Двушки также есть в разных вариантах – и классические с последовательным размещением отдельной кухни и комнат, и двухсторонние «распашонки» с окнами на обе стороны дома, и студии с одной отдельной комнатой и кухней-гостиной в почти 40 кв. м. Трехкомнатных также несколько вариантов, как классических, так и с кухней-гостиной, а также двухуровневых. Во всех вариантах квартир присутствует балкон или лоджия. Увы, остекление и размещение кондиционера остается заботой (и на совести) уже жильцов квартир. Впрочем, в случае ЖК «Патриотика» все выдержано в условно схожем стиле.

Сдаются все квартиры с косметическим ремонтом «от застройщика» – обои, линолеум, межкомнатные двери, простая сантехника. Те, кто покупают квартиру для себя, зачастую переделывают все с нуля, а многие, кто покупают для сдачи в аренду, довольствуются и таким бюджетным вариантом.

Где и кто строит: земля, застройщик и документы

История освоения этого земельного участка, где раньше были свободные территории с деревьями и кустарниками, началась еще при мэре Александре Омельченко. 23 декабря 2004 года Киевсовет принял решение №906/2316 «Про передачу ООО «Фирма «Девелопер» земельного участка в 2, 3,4, 5, 8 микрорайонах жилого массива «Осокорки-Северные» под застройку жилыми домами и сопутствующими объектами.

А уже 19 июля 2005 года Киевсовет принял решение 873/3448, которым сократил переданный ООО «Фирма «Девелопер» участок до 9,04 га в микрорайонах №2,3,4, а оставшиеся 20,41 га передал ООО «Консультационное бюро НТТ» для жилищного строительства в аренду на 15 лет. Подобные изменения были связаны со строительством супермаркета METRO. Вторым решением №872/3447передал той же компании еще 15,14 га в аренду на 25 лет с тем же назначением.

ООО «Консультационное бюро НТТ» в свою очередь передало земельные участки в аренду под строительство супермаркета «Эпицентр» и ХК «Киевгорстрой» – под жилую застройку. Дальнейшая история связана с известным делом о бегстве миллиардера Валентина Исака, ООО «Консультационное бюро НТТ» связывают именно с ним.

Компания ПАО «Гидромеханизация» добилась начала процедуры банкротства ООО «Консультационное бюро НТТ», а через суд в апреле 2012 года – запрета осуществлять какие-либо действия с его имуществом, в том числе передавать его в субаренду. Суд также запретил городским властям принимать решения о прекращении права пользования ООО этими территориями.

Тогда же от должностей директоров «Консультационное бюро НТТ» были отстранены Валерий Базилевич и Галина Билодид, а исполняющим обязанности директора был назначен симферопольчанин Виталий Заевский. В июне 2012 года был заключен договор передачи функций заказчика капитального строительства на ООО «Будэволюция», которое считают близким к наследникам экс-президента холдинга «Киевгорстрой» Владимира Поляченко. Стоимость этого договора составила более 30 млн. грн. и его оспаривали в судах – и именно на этот договор ссылается застройщик.

Также обсуждается информация о том, что Виталий Заевский 2 августа 2012 года подписал нотариальную доверенность на директора ООО «Будэволюция» Н. М. Шемчука сроком действия до 2022 года, т.е. даже на два года дольше, чем срок аренды земли. А ХК «Киевгорстврой» еще в начале июня пытался обжаловать в столичном апелляционном суде лишение себя прав на застройку этих территорий, но безуспешно.

В конце сентября 2012 года Киевсовет принял решение о передаче этих участков в аренду напрямую ХК «Киевгорстрой», однако это решение ООО «Консультационное бюро НТТ» оспорило в судах, их историю также фиксирует нынешний застройщик. И уже в последних числах 2012 года появляется анонс будущей застройки 33,52 га земли между улицами Бориса Гмыри и Коллекторной компанией ООО «Будэволюция».

Как инвестировать: договора, сроки и эксплуатация

Инвестиция в ЖК «Патриотика» оформляется через инвестиционный договор, брокером проекта выступает компания «КиевДомСервис», на сайте которой и представлена вся информация о комплексе. На строящиеся дома предлагается рассрочка с начальным взносом от 30% стоимости и выплатой остальной суммы равными платежами по текущей нефиксированной стоимости за 3 месяца до ввода дома в эксплуатацию. Также банк «Аркада» предлагает различные виды кредитования, например, с первым взносом не меньше 20%, сроком до 30 лет под 10%.

Минувшим летом на сайтах недвижимости появились анонсы будущего строительства ЖК «Патриотика на озерах», а на форумах – сообщения, что инвесторов «Патриотики» едва ли не шантажом заставляют подписывать изменения договоров, даже не давая возможности проплатить текущие квадратные метры по рассрочке. Цель подобных действий поясняется желанием увязать реальных инвесторов строящихся домов с пока не начатым проектом застройки части озера Небреж, против чего выступают эко-активисты.

Что касается заявленных сроков сдачи строящихся домов, то здесь можно посмотреть на опыт ввода в эксплуатацию уже заселенных зданий комплекса. Например, в доме «Сорочинский» заселения пришлось ожидать около года от обещанной застройщиком даты. Одна причина задержек сдачи – задержки с оплатой паевого взноса, в результате чего ГАСК отказывался выдавать сертификаты готовности зданий.

Застройщик пытался отдать в счет оплаты детский сад, однако город в этом отказал. Проблемы связаны и с подключением к сетям – дом может быть сдан и иметь адрес, однако из-за невыполнения технических условий подключения поставщики услуг отказывают их обеспечивать. При этом уже заселившимся инвесторам приходится платить по завышенным тарифам – без возможности заключить прямые договора.

Например, по состоянию на лето 2017 года из 12 построенных домов не было прямых договоров на воду, электроэнергию, отопление ни в одном из них, отсутствовала горячая вода, случались перебои с электроснабжением (результат – остановка лифтов), хотя первые дома были сданы еще в сентябре 2015 года. Подобная ситуация провоцировала конфликты инвесторов с застройщиком, которые выплескивались в СМИ. При этом строительство нередко ведется и поздним вечером, в том числе ездят бетоновозы и проводится шлифовка стяжек.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Сентябрь 2018
Средняя
цена
23 900
грн/м2

Динамика
цен
+4,8%

ЖК Киева /
Новые ЖК
220 / 6

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх