ЖК Парковые озера: как живет «город в городе»

27 декабря 2017 3516 0

Автор: Григорий Мельничук

Застройка Киева крупными жилыми комплексами, которые строятся в несколько очередей в течение многих лет, становится все популярнее. Этот формат имеет свои плюсы и минусы. С одной стороны, это действительно относительно однородный формат застройки, а не просто вкрапление в существующую, с другой – первым новоселам придется смириться с жизнью у стройплощадки на несколько лет. Правда, зачастую, обменяв это на лояльные условия для первых очередей.

Несомненный плюс таких проектов на среднем и завершающемся этапе в том, что многое уже отработано, «заходя» в проект на этапе котлована или каркаса, можно воочию видеть, как живут инвесторы первых очередей и четко осознавать все «подводные камни».

Одним из таких многофазных комлексов на завершающем этапе застройки является ЖК «Парковые озера», который компания «Интергал-Буд» строит уже 8 лет у парка Победы недалеко от станции метро «Дарница». О нем – новый обзор от 3m2.

Купить квартиру в ЖК Парковые озера

Местоположение: метро, парк и инфраструктура

Местность, в которой строится ЖК «Парковые озера» относится к категории «уже не центр, но еще не окраина». Назвать это местоположение удобным для всех случаев жизни нельзя. Расстояние до станции метро «Дарница» составляет порядка 1,5 км, и если в теплую летнюю пору его можно легко преодолеть пешком, то зимой, при коротком световом дне, путь через парк или вдоль бульвара Перова, мимо леса и промзоны, вряд ли доставит удовольствие.

Способов выбраться из ЖК «Парковые озера» не так уж много. С одной стороны, улица Воскресенская – небольшая двухполосная улочка между частным сектором и хрущевками, соединяющая бульвар Перова и проспект Алишера Навои. Есть выезд на тот же проспект через гаражный кооператив, который отделяет комплекс от паркового озера. Земля под гаражами в аренде до 2025 года, но тогда ЖК уже достроят и повода сделать настоящую набережную уже не будет. С бульвара Перова можно подъехать к метро, причем не только к «Дарнице», но и к «Левобережной» и «Лесной», однако прямых наземных маршрутов в центр нет.

Ближайшая школа №201 расположена в пределах километра от комплекса, в радиусе 2-3 км несколько общеобразовательных  школ №98, 265, 158, 4, 258 и специализированное учебное заведение для детей с отставанием в развитии. Детский сад есть в рамках комплекса и через дорогу, по той же улице Воскресенской.

Детский сад возле жк Парковые озера
Через дорогу ЖК «Парковые озера» расположен детский сад

Парк «Победа» – «брендовый» сосед ЖК «Парковые озера» – можно считать самым благоустроенным большим парком Левобережья: здесь есть пруды с мостиками, тенистые аллеи, аттракционы и крытый каток. Участок парка возле жилого комплекса можно считать самым запущенным, хотя за  последние несколько лет здесь появились дорожки и собираются сделать освещение.

Из «недобрых» соседей можно отметить потенциально опасные склады с хлором (для очистки питьевой воды) «Киевводоканала», возле дома №16 находится мебельный цех, от которого разит лаком. А вот располагавшийся возле дома №17 ресторан с концертной программой и шашлыками закрыли – говорят, там будут офисы.

Еще в 2015 году вплотную к дому №16 на земле «Зеленбуда» начинал было строительство ЖК «Переможець» от УКРБУД, однако несмотря на выданные градостроительные условия, к стройке было много вопросов, и, в итоге, проект остановили. Уже заселившихся к тому времени обитателей «Парковых озер» беспокоило, что «Переможець» не предусматривал нормальной парковки и детской площадки – а значит нагрузка бы лягла на инфраструктуру ЖК. Однако после протестов застройщик вышел из проекта, а «Зеленстрой» активно использует территорию в своих нуждах.

Интересна судьба части бывшего леса между ЖК «Парковые озера» и проспектом Алишера Навои. Частично от застройки эту территорию защищает прохождение здесь теплотрассы и коллектора, но это не смутило некоторых застройщиков, пытавшихся освоить участок близ угла проспекта и улицы Воскресенской. В офисе продаж «Парковых озер» говорят о возможности расчистить этот участок леса, где, кстати, много строительного мусора, и, в то же время, о возможности появления там небольшого здания детской клиники вместо детской площадки.

Что строится: дома, парковки и благоустройство

«Парковые Озера» начали строить еще в 2010 году. ЖК позиционируется застройщиком в комфорт-классе, что должно подчернуть комплексное планирование территории и внутренняя инфраструктура – детсад, супермаркет, паркинг, спортивные и детские площадки. Общая площадь участка составляет более 9 га, на нем было запланировано 15 зданий высотой до 26 этажей при суммарном количестве квартир около 3400.

Изначально расположение домов на участке было запроектировано так, что несмотря на их близость, во дворах сохранялось ощущение простора, а парк просматривается из многих квартир. Однако в процессе застройки комплекса был изменен генеральный план – вместо четырех свечек №№12, 13, 14 и 15 было начато строительство двух трехсекционных домов №12 и 13, как бы отгораживающих «стеной» общий двор комплекса от леса у проспекта Алишера Навои.

Купить квартиру в ЖК Парковые озера
Трехсекционные дома №12 и 13 как бы отгораживают «стеной» общий двор комплекса от леса

Строительство ведется по монолитно-каркасной технологии, традиционной для зданий подобной высотности, а вот утепление и заполнение стен в разных домах отличается. В некоторых домах для внешнего утепления использовали пенопласт, затем начали вводить пояса из минеральной ваты. В доме № 4 для внутренних стен использовали кератермовые блоки – материал теплоемкий, однако хрупкий – может дать сколы даже при сильном ударе кулаком.

Подобные решения можно списать на экономию в период скачков курса доллара – пенопласт дешевле минваты, а кератерм дешевле газобетона. В домах последней очереди материалы получше. Во всех домах – минеральная вата для внешнего утепления, и если в домах №11 и 12 кератерм используется и для внешнего заполнения проемов, и для внутренних перегородок, то в доме №13 межкомнатные стены уже заполняются газобетонными блоками.

Система отопления в домах двухзонная – отдельные системы на 1-13 и 14-25 этажи, с вертикальными стальныи стояками и разводкой по квартире в полу пластиковых труб. В последней очереди начали ставить счетчики на отопление, что позволяет существенно снизить затраты при правильном регулировании. Из неудачных технических решений можно отметить проблемы с вентиляцией в некоторых домах: вместо эффекта вытяжки воздух шел в квартиры, в некоторых домах на кухнях вообще не было вентиляции.

Стоит отметить, что в домах последней очереди применяется панорамное остекление – однако не на всех этажах, и это стоит уточнять заранее. Такое остекление начали применять с дома № 11, правда, с 17-го этажа, откуда открываются панорамные виды. В доме №12 панорамное остекление уже на балконах с третьего этажа – при окнах во двор это выглядит уже просто как экономия. Некоторые инвесторы сетуют на вопросы безопасности и худшей теплоизоляции, поэтому стоит уточнять заранее, какое остекление планируется в определенной квартире.

Застройщик предлагает и квартиры с ремонтом – из расчета 100 доларов за квадратный метр. В рамках ремонта полностью комплектуется санузел, на кухне – плитка на полу и рабочей стене, в комнатах стены оштукатурены и оклеены белыми обоями под покраску, на полу – ламинат 32 класса. Квартир с ремонтами осталось немного, различные варианты можно вживую посмотреть в шоурумах, однако стоит учесть, что за каждой квартирой закреплен определенный вид ремонта.

Квартира с ремонтом ЖК Парковые озера
Застройщик предлагает и квартиры с ремонтом – из расчета 100 доларов за квадратный метр

Ввиду низкого уровня развития окружающей инфраструктуры в ЖК «Парковые озера» постарались реализовать концепцию «город в городе», разместив ряд объектов первой необходимости на территории. В апреле 2013 года открылся небольшой торговый центр с супермаркетом Novus и фитнес-центром, на территории есть детский садик и многоярусный паркинг. На первых этажах уже открылись небольшие магазинчики, салоны красоты и другие заведения сферы услуг.

Детский сад в ЖК Парковые озера
На территории ЖК «Парковые озера» работает частный детский сад «Антошка»

История с детским садом на территории «Парковых озер» довольно запутанная. Изначально застройщик декларировал, что садик будет коммунальный, однако в итоге передача его на баланс города так и не состоялась. По одной версии, город отказался от детского сада из-за нехватки средств на содержание (плата в коммунальных детсадах не покрывает затраты на содержание). По другой – застройщик планировал «засчитать» садик как поевой взнос в развитие инфраструктуры города, однако социальные объекты под этот порядок не подходят. В итоге, был открыт частный детсад «Антошка», где, несмотря на стоимость в 5-6 тысяч грн в месяц, довольно быстро образовался дефицит мест.

8-этажный паркинг на 382 машино-места расположен у торгового центра и хозяйственного блока, однако учитывая, что в ЖК «Парковые озера» уже заселено несколько тысяч квартир, парко-мест не хватает, дворы и узенькие тротуарчики плотно заставлены автомобилями, так что о «дворах без машин» здесь можно только мечтать.

Паркинг в ЖК Парковые озера
В ЖК «Парковые озера» функционирует 8-этажный паркинг на 382 машино-места

Тем не менее, общий уровень благоустройства дворовой территории довольно высокий: аллеи, лавочки, газоны, фонари, есть детские и спортивные площадки. Пока во дворе летом не хватает тени – конечно, деревья еще не подросли, однако есть и другие решения этой проблемы.

Где парковаться в ЖК Парковые озера
Дворы и узенькие тротуарчики плотно заставлены автомобилями

Больше всего копий переломано вокруг темы закрытой территории. Отгороженный от озера гаражным кооперативом, а со стороны улицы – забором, комплекс, казалось бы, давно можно было сделать закрытым. Технически ограничить вход и въезд несложно, однако застройщик называл разные причины, чтобы пока это не делать. Желание жильцов закрыть территорию – не прихоть: в комплексе нередки инциденты воровства из коридоров и машин, было уже несколько случаев поджога автомобилей. В одном из недавних таких случаев пожарная машина не смогла быстро подъехать к очагу пожара из-за хаотически припаркованных автомобилей.

Территория ЖК Парковые озераУровень благоустройства дворовой территории ЖК «Парковые озера» довольно высокий

Квартиры, кладовки и планировки

Сейчас в продаже есть квартиры в трех домах – №11, 12 и 13. Дом № 11 – крайняя башня в ряду со стороны озера, №12 и №13 – трехсекционные вытянутые дома вдоль зеленой зоны со стороны проспекта Алишена Навои. Все планировки – с прямоугольными помещениями, традиционными отдельными комнатами, в каждой квартире – одна застекленная лоджия (в части трешек – две).

В башне №11 один из трех лифтов выходит на противопожарные балконы, а в общем коридоре Н-образной формы устроено 5 кладовых площадью от 2,4 до 5,5 кв. м. На этаже расположено 7 квартир: две однушки (42,98 и 48,8 кв. м), три двушки (68, 73 и 77,5 кв. м) и две трехкомнатные квартиры (93 и 95,78 кв. м).  В одной из двушек жилая комната граничит стеной с соседской ванной, а в одной из трешек кухня оказалась между жилыми комнатами. Дом уже введен в эксплуатацию, так что это готовые квартиры. Также в цокольных этажах застройщик предлагает приобрести отдельные кладовые – по которым, правда, тоже придется платить «квартплату».

Дома №12 и 13 еще строятся: завершается устройство монолитного каркаса, планировки почти однотипны. В каждом доме по три секции, в доме №12 все они отличаются по числу квартир – от 4 квартир на этаж (две двушки и две трешки) до 6 квартир (4 однушки, в том числе две студио и 2 большие двушки). В доме №13 все секции идентичны – по 5 квартир на этаж: две однокомнатных, две двухкомнатных и трехкомнатная. Отдельных кладовых на этаже нет.

Ход строительства ЖК Парковые озера
Дома №12 и 13 в ЖК «Парковые озера» еще строятся

Однокомнатные квартиры представлены в вариантых студий в 35,29 кв. м и классических в 48-49 кв. м, двухкомнатные – классические, от 69,23 до 73,5 кв. м, и «2+» – фактически трехкомнатые, с большой кухней-гостиной с двумя окнами. Подобный формат сформировался из-за особенностей планировки этажа – иначе бы к отдельной комнате вел длинный коридор. Площадь «2+» – от 86,67 до 90,33 кв. м. Есть и классические трехкомнатные – от 85,2 до 95,89 кв. м. При выборе квартиры в домах №12 и 13 стоит учесть, что некоторые квартиры выходят окнами только на север.

Договор, сроки и обслуживание

Заказчиком строительства выступает ООО «Максимум» (одной из сфер деятельности которого являются оптовые поставки топлива), застройщик – основанная в 2003 году во Львове компания «Интергал-Буд», известная уже в Киеве по завершенным проектам. Строится комплекс на участке, где размещалась советская станция технического обслуживания УАЗиков.

Инвестирование оформляется через нотариальный предварительный договор купли-продажи, который заключается с ООО «Компанія з управління активами «Крістал Ессет Менеджмент», действующим в интересах паевого венчурного инвестфонда «ІнтергалБудІнвест». Все нюансы договора стоит внимательно изучить заранее – при расторжении по инициативе инвестора можно потерять 15% от суммы договора. Также стоит учесть возможные доплаты после обмера квартиры БТИ – уже состоявшиеся инвесторы указывают на случаи превышения метража на 1,5-2 кв. м.

Сдача в эксплуатацию дома № 12, где запланированно 365 квартир, изначально была заявлена на 4-й квартал 2017 года, однако впоследствии была перенесена на второй квартал 2018 года. В доме №13 стартовали продажи в середине ноября 2016 года, завершение стоительства запланировано на четвертый квартал 2018 года.

Есть два вида рассрочки. Первая – беспроцентная на 6 месяцев, вторая – на 3 года, с удорожанием в 10% от первоначальной стоимости. При 100% оплате действует скидка 3%. Стоит учесть, что при трехлетней рассрочке заселение осуществляется до выплаты всей суммы – и за период проживания, а точнее – от оформления права собственности на квартиру на застройщика до выплаты всей суммы инвестором и заключения основного договора купли-продажи – с инвестора взымается арендная плата (в офисе продаж ориентируют – 1 доллар за 1 кв. м в месяц). При оформлении рассрочки заключается предварительный договор аренды, а после ввода в эксплуатацию – основной.

Обслуживание комплекса осуществляет частый ЖЭК – ООО «Інвестбуд-Галичина», с которым застройщик обязует инвестора заключить договор в течение трех дней. Объем договора – аж 30 страниц, он безальтернативный и составлен так, что, по словам жильцов, «впечатление что я квартиру не купил, а взял в аренду». С этим связано ряд перипетий в истории новоселов, особенно первых домов. Среди жильцов было много нареканий на качество обслуживания, завышенную стоимость и необоснованные статьи затрат в тарифе.

Например, жильцы отмечают, что по статье «текущий ремонт» при общегородских тарифах в 15-40 коп/кв.м с них пытались взимать по 1 грн – и это в новом доме. Были нарекания на счета за отопления (например, 500 грн вне отопительного сезона), в расчете стоимости охраны только расходы на мобильную связь для консьержей оказались на уровне 1500 грн с дома, что составлет несколько безлимитных тарифов, а не один служебный телефон.

В итоге, жильцы первых секций начали создавать ОСМД. ООО «Інвестбуд-Галичина», в свою очередь, наняло адвоката и начало инициировать открытие уголовных дел на инициаторов создания ОСМД по статье «самоуправство». При этом, по словам активистов, местные полицейские так оперативно и рьяно взялись за «расследование преступлений», что уже в день подачи заявления в полицию суд выдал решение о выемке регистрационных дел 5 из 6 ОСМД, хотя другие ОСМД к сути поданного заявления не имели никакого отношения.

В итоге в ООО «Інвестбуд-Галичина» все же сменили директора, и ситуация выровнялась. Однако в разных домах так и остались разные тарифы на обслуживание. В последних трех домах ЖК «Парковые озера»  декларируется тариф 4,7 грн/кв. м, при этом оговаривается, что если таки будет закрытая территория, то дополнительная плата за охрану увеличится с 29 грн до 150 грн.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Март 2018
Средняя
цена
22 000
грн/м2

Динамика
цен
0%

ЖК Киева /
Новые ЖК
296 / 4

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх