ЖК PARKLAND: почти пригород на границе с аэропортом

08 февраля 2018 1707 0

Автор: Артем Сиренко

Среди обозревателей нынешнего киевского строительного бума стало традицией ругать застройщиков за этажность. Мол, там, в Европе, принято строить не выше 7-10 этажей, чтобы обеспечить человеческий масштаб и жилой комплекс не выглядел «муравейником». Однако, учитывая дороговизну земли и желание сэкономить на нулевом цикле, застройщики стараются добавить этажей, и мало- и среднеэтажные жилые комплексы появляются в основном в пригородах или на дальних окраинах, причем с разными «отягощающими» нюансами.

Один из таких, на первый взгляд, привлекательных среднеэтажных ЖК – PARKLAND близ улицы Максимовича (Трутенко), прилегающий к кварталам «Ликограда». Здесь вроде бы все отлично: и невысокие симпатичные дома, и закрытая территория, и хорошее благоустройство. За продуманность некоторых деталей – например, лифты опускаются не до первого этажа, а до уровня входной двери подъезда – хочется похвалить архитекторов, а девелоперов – за то, что вместо пустырей и свалки появляется хороший район.

Но при более призком знакомстве с подобными комплексами возникает множество вопросов:

- к документам – ЖК PARKLAND строится на участках, предназначенных для индивидуального жилого, гаражного и дачного строительства. К этому вопросу многие уже привыкли – у всех какие-то «нюансы с документами», уже есть заселенные дома, люди получили прописку.

- к повышению этажности: пусть ее повысили и не до 30 этажей, но рядом аэропорт, и есть ограничения.

- к дефициту социальной инфраструктуры: в радиусе километра строится с десяток больших жилых комплексов, и со школами и садиками большая беда. Проблема дополняется принадлежностью участка застройки к Соломенскому району, хотя все вокруг завязано на Голосеевский.

- к «драконовским» договорам на облуживание: частный ЖЭК может менять условия на свое усмотрение, что приводило к конфликтам с привлечением полиции.

Идеальных по характеристикам, инфраструктуре и цене жилых комплексов не существует, а значит, надо разбираться во всех подводных камнях и взвешивать плюсы и минусы. Именно за этим 3m2 отправился на окраину Киева, где находятся границы Голосеевского и Соломенского районов, территории аэропорта «Киев» и села Жуляны.

Местоположение: между Теремками и аэропортом

Въезд в ЖК PARKLAND расположен на улице Максимовича (Трутенко) – у выходящего фасадом на улицу ЖК «Новая Англия», о котором 3m2 не так давно рассказывал.


Въезд в ЖК PARKLAND расположен на улице Максимовича

Транспортная доступность этих ЖК похожа: около километра до станции метро «Васильковская», можно пройтись пешком, а можно подъехать на троллейбусе или многочисленных маршрутках. Часть поездов метро в часы пик разворачиваются именно на «Васильковской», так что можно еще и ехать с комфортом, а соседство с троллейбусным депо №1 дает еще один транспортный «лайфхак» – можно на многочисленных троллейбусах, следующих «В депо», доехать домой.

Для автомобилистов развязка также достаточно удобна. Улица Максимовича по мере заселения многочисленных окрестных жилых комплексов становится все более загруженной, но регулярных пробок здесь нет, а до Окружной дороги – рукой подать. Выезд из ЖК пока один, но со временем обещают еще один, через село Жуляны.

В отличие от ЖК «Новая Англия», где несколько домов расположены по фасаду улицы, даже первые дома ЖК PARKLAND расположены вглубь участка, дальше от дороги. От выхода на улицу Максимовича до дальних домов комплекса метров 700-800 по обустроенной застройщиком новой улице Практической – к ней и приписаны дома ЖК PARKLAND.


От выхода на улицу Максимовича до дальних домов комплекса метров 700-800

Помимо ЖК «Новая Англия», троллейбусного депо, Центра исследований технологии и информации, ближайшие соседи – аэропорт «Киев (Жуляны)» (дальние дома будут расположены почти у забора летного поля) и частный сектор села Жуляны. Именно к селу Жуляны (Соломенский район), а не к Теремкам (Голосеевский район) относится ЖК PARKLAND в плане социальной инфраструктуры. Часто это неудобно – Жуляны отрезаны от остальной части Соломенского района, и все админучреждения и поликлиники – неблизко.


 Ближайшие соседи – аэропорт «Киев (Жуляны)» и частный сектор села Жуляны

Зато там недавно реконструировали и расширили школу №279 – до нее совсем недалеко пешком по частному сектору. Учитывая активную застройку вокруг, в школу хотят попасть многие, и принадлежность к одному райому может сыграть на руку. В части торговой инфраструктуры принадлежность к району значения не имеет, но поскольку пока жителей здесь не так много, до торговых центров и супермаркетов придется добираться.

Ближайший крупный ТРЦ – «Магеллан» на Одесской площади, но пешком туда не дойти. Строившийся неподалеку ТРЦ Happy Mall заморозили, и участок застраивают жильем – на нем будет «Ликоград-4». Парков совсем рядом тоже нет, однако в комплексе хорошее благоустройство, а относительно недалеко – ВДНХ, парк «Теремки», а чуть дальше – Голосеевский лес, Феофания и Пирогово.

Что строят: дома, дворы, технологии

PARKLAND задуман застройщиком как большой жилой комплекс. На сегодняшний день завершается 4-я очередь строительства – будет построено уже 17 домов, всего запланировано 34. Освоение участка началось с улицы Максимовича: первая очередь включает 3 двухсекционных 7-этажных дома, которые сданы в начале 2016 года и уже заселены. К слову, изначально дома планировались 6-этажными, но в процессе строительства чуть «подросли».


PARKLAND задуман застройщиком как большой жилой комплекс

Вторая очередь также уже сдана: это дом № 4 вдоль улицы Практической, уже 10-этажный, и четыре 10-этажных дома (№5-8, изначально планировались 8-этажными), сблокированные в почти замкнутый квадрат с внутренним двором. Далее вглубь участка расположен ряд из трех 1-2-секционных 10-этажных домов №9-11, где уже ведутся внутренние работы, запустить их в эксплуатацию застройщик планирует весной 2018 года.

Еще дальше – четвертая очередь, ряд из пяти также 1-2-секционных 10-этажных домов №12-17. В пятой очереди – хотя очередей может быть несколько – запланировано еще 17 домов меньшей этажности (4-7 этажей) со смарт-квартирами. Первые два уже заканчивают и планируют сдать в мае.

Одна из «фишек» ЖК PARKLAND – территория, закрытая как для автомобилей, так и для пешеходов. Учитывая, что до строительства здесь были лишь тропы и свалки, а сейчас – полноценные улицы, подобное решение на первый взгляд кажется справедливым, но оно не вполне законно.


До строительства здесь были лишь тропы и свалки, а сейчас – полноценные улицы

Согласно земельноу кадастру, здесь – небольшие участки под частную застройку и городские улицы общего пользования (Практическая, Журавлиная, Юнацкая). Пока ведется строительство, улицы не переданы на баланс города, однако на землю под улицами застройщик не имеет никаких прав, и по обращению горожан муниципалитет может демонтировать шлагбаумы и калитки.

С точки зрения благоустройства наиболее привлекательными выглядят дома №№5-8 – с закрытым двориком. Здесь действительно нет машин, и попасть в него можно только через парадные, внутри – шикарная детская площадка с мостиком. Увы, у домов первой очереди такого нет – лишь небольшие детские площадки. От первоначальной идеи эксплуатируемых крыш застройщик отказался – а ведь зона отдыха на крыше близ аэропорта могла стать «фишкой» комплекса.


С точки зрения благоустройства наиболее привлекательными выглядят дома №№5-8

Официально уже сдан в эксплуатацию наземный трехуровневый паркинг на 133 машино-места, на четвертом ярусе которого размещен спорткомплекс. Для хранения автомобилей жителей также предусмотрены большие открытые стоянки вглубине комплекса, у самого забора аэропорта. В анонсах также – два детсада, но их строить еще не начинали.


Одна из «фишек» ЖК PARKLAND – территория закрытая для автомобилей

Технология строительства домов ЖК PARKLAND – монолитно-каркасная, с заполнением газобетонными блоками и утеплением фасадов пенопластом. И хотя здесь применяются пояса из минеральной ваты для уменьшения пожароопасности, производители газобетонных блоков указывают, что их запрещено утеплять пенополистирольными плитами (ППС) и/или плитами с экструдированного пенополистирола (ЭППС).

Так, в альбоме технических решений компании «АЭРОК» говорится о том, что утеплять стены из этого материала можно только минватой. Пенополистирол как материал имеет низкую паропроницаемость, что вместе с высокой паропроницаемостью газобетона может привести к накоплению влаги в толще конструкций здания в зимний период.

Дома ЖК PARKLAND подключаются к городским коммуникациям: газ, электроснабжение, холодная вода. Отопление и горячая вода в квартирах – индивидуальные, обеспечиваются установленными в каждой квартире двухконтурными котлами.

С «Киевгазом» жильцы уже заключают прямые договора, а по части электро- и водоснабжения еще ведется наладка коммуникаций. Заканчивается строительство собственной электроподстанции у дома №4, есть пока вопросы и по воде – по всей видимости, из-за недостаточной мощности насосов есть жалобы жильцов на слабый напор.

На форумах инвесторы отмечают высокое качество черновых отделочных работ: ровная стяжка на полу, машинная штукатурка на стенах, однако жалуются на не лучшую звукоизоляцию и не всегда правильно собранную электропроводку в квартирах. «Много закороченных контактов, на ошибки не похоже, – видимо электрики готовят себе же шабашки», – пишут инвесторы.

Что предлагают: квартиры и планировки

Планировки в ЖК PARKLAND сложно назвать оригинальными, однако благодаря огромным окнам и потолкам чуть выше обычного (2,8 метра) даже небольшие по площади квартиры здесь выглядят привлекательно.

На сегодняшний день в продаже у застройщика есть квартиры в домах с №12 по №17, от 1 до 3 комнат. На каждом этаже, в зависимости от секции, 6-9 квартир, которые обслуживает один пассажирский лифт. Цокольный этаж зачастую предназначен под коммерцию, однако лифты опускаются до нулевой отметки, так что здесь нет распространенной «точки боли»: как добраться до лифта по лестнице.


Лифты опускаются до нулевой отметки

Площади однокомнатных квартир начинаются от 39,89 кв. м, двухкомнатных – с 61,57 кв. м, трешки – от 86,19 кв. м. Планировки квартир традиционные, с прямоугольными помещениями – только в домах 16 и 17 часть квартир имеет непрямоугольные помещения. Например, в одном из вариантов однушки и вовсе треугольная кухня, хоть и довольно просторная – 13,87 кв. м плюс лоджия на 1,78 кв. м.

Актуальные цены на квартиры в ЖК PARKLAND на ЛУН.ua

В большей части планировок кухни небольшие, к специфике комплекса можно отнести вентиляционные каналы в рабочих зонах кухонь – издержки индивидуального отопления. Некоторые кухни имеют большую площадь (25,8 кв. м в одном из вариантов однокомнатной квартиры с общей площадью 55,91 кв. м) и выполняют функцию кухни-гостинной. При этом стена, отделяющая кухню и лоджию, не везде несущая.

В части домов в квартирах изначально предусмотрены просторные гардеробные (некоторые – почти до 5 кв. м), в других – ниши для размещения шкафов-купе в комнатах и коридорах.

Дома, начиная с №18, запланированы под смарт-квартиры, которые застройщик называет «колибри», площадью от 23 кв. м. Планировка этих «квартир-вагончиков» с единственным окном также традиционна для такого формата: у входа санузел и зона прихожей, далее – кухонная зона, и за ней у окна – спальные места.

Кто застройщик и что с документами

Девелопер проекта – компания «ZIM Capital group», появившаяся на рынке в конце 2014 года. Первые проекты она реализовывала также в селе Жуляны – комплекс таунхаусов «СанЛайф» и расположенный неподалеку ЖК «СкайЛенд», состоящий из двух двухсекционных пятиэтажек.

Согласно официальным данным, конечным бенефициаром компании выступает Александр Васильевич Заголюк из города Кузнецовска. Кого-то может смутить, что уставной фонд компании – всего 1000 грн, кого-то, что на часть домов договора оформляются на другие компании – ООО «Скайпарк груп», ПАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный инвестфонд «Динеро Актив».

Больше всего вопросов – по оформлению разрешений на строительство. Как уже упоминалось, дома строят на земельных участках, которые имеют целевое назначение – строительство частных домов, гаражей и дач. Земля находится в частной собственности у того же физлица Заголюк А. Также есть несоответствия по декларациям о строительстве – все дома оформляют по 3-й категории сложности, что не требует проверки со стороны ГАСК.

Например, первоначально дома первой очереди заявлялись в 6 этажей, а строилось 7. Именно на 6 этажей было получено разрешение в Минрегионбуде – причем раньше, чем градостроительные условия, предписывающие строить не выше 4 этажей, включая цокольный и мансардный. В марте 2017 года ГАСК отменил декларации на строительство домов ЖК PARKLAND. Однако в мае были поданы новые декларации, по которым уже в июле были направлены декларации об окончании строительства.

По части домов градостроительные условия не были получены вовсе, по некоторым – на строительство 4-этажных домов, где-то – сблокированных индивидуальных, т.е. таунхаусов. Пока такая схема работает – инвесторы получают право собственности, прописку, получается узаконивать повышение этажности. Правда, согласно карты градостроительного кадастра, центральная часть территории ЖК PARKLAND (дома №5-8, 9-11) расположены о оползнеопасной зоне, а значит, здесь должна быть не декларация о строительстве по 3-й категории, а разрешение по 4-5-й – со всеми необходимыми проверками.

ZIM Capital group вместе с другими застройщиками готовит новый ДПТ села Жуляны, чтобы снять вопросы законности строительства и привести все в порядок.

Как поселиться: договора, сроки сдачи и обслуживание

Если инвестирование в домах №12-17 оформляется по предварительному договору купли-продажи с оплатой через банк и возможностью рассрочки (в зависимости от дома, но в среднем – на 5 месяцев, с 50% первым взносом и привязкой к доллару), то на смарт-дома нотариальный договор заключается с физическим лицом, только с 100% оплатой, причем наличными. Такие схемы продаж распространены в пригородах, а, учитывая, что земля здесь предназначена для индивидуального строительства, в таком формате инвестирования нет ничего удивительного.

Договора довольно жесткие в отношении покупателя. Однако стоит отдать должное застройщику – все дома здесь действительно сдавались в заявленные сроки. Дома №№12-14 планируют сдать к концу 2018 года, №№15-17 – в первом квартале 2019 года, ну и первые два смарт-дома – в мае 2018 года.

Отдельная тема – обслуживание квартир. По словам сотрудников офиса продаж, на сегодняшний день в разных домах ЖК PARKLAND действует два тарифа – 6,4 и 9,25 грн за квадратный метр, плюс оплата по счетчикам и охрана территории, однако калькуляции услуг по тарифам нет. Прямые договора пока есть только с компанией «Киевгаз», за электричество и воду жильцам выписывают чеки – но, стоит отдать должное, по «жилому» тарифу, хотя дома пока подключены по временной (промышленной) схеме.

Функции частного ЖЭКа выполняет ООО «Проджект Консалтинг», на которое можно встретить немало нареканий от жильцов, хотя качество обслуживания вполне сносное. Самое интересное – это договор на предоставление, нет, не коммунальных – «организационных услуг». Собственно, так и написано в договоре: «Услуги по этому договору не относятся к услугам, определенным требованиями Закона Украины «Про жилищно-коммунальные услуги».

Формулировки в договоре вообще интересные, например: «ИСПОЛНИТЕЛЬ не несет ответственности за качество услуг субъектами хозяйствования» или «ИСПОЛНИТЕЛЬ самостоятельно определяет условия выполнения этого договора и имеет право в одностороннем порядке изменить условия Договора и/или Правила проживания в доме и использования придомовой территории».

Естественно, даже человек без высшего юридического образования, прочитав такие условия, не станет подписывать договор, который одна сторона может менять на свое усмотрение. Тем не менее, по словам жильцов, некие люди в военной форме (кто-то говорит – едва ли не с автоматами!) угрожали им, чтобы заставить подписать кабальный договор. Случались отключения электроснабжения, вплоть до демонтажа счетчиков, были многочисленные вызовы полиции – об этой истории писали СМИ.

Вдобавок в комплексе существует монополия одного из интернет-провайдеров, предоставляющих не лучшие, по словам жителей, услуги подключения. Для владельцев мест в паркинге есть дополнительная «оплата коммуналки» в 400 грн. Жильцы создают инициативные группы, готовятся создавать ОСББ, и со временем, наверное, все устроится – но, конечно, не сразу.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Июль 2018
Средняя
цена
22 300
грн/м2

Динамика
цен
-0,9%

ЖК Киева /
Новые ЖК
208 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх