ЖК Orange City: бюджетный вид на Днепр посреди промзоны

18 марта 2019

3m2 напоминает, что перед покупкой квартиры, необходимо проверить разрешительную документацию ЖК и застройщика


Автор: Артем Сиренко

На сегодняшний день именно застройщики являются основным «мотором» развития новых территорий. Преобразование промзон, освоение пустырей, замена малоэтажной ветхой застройки многоэтажками — это все инициативы девелоперов. Сюда же отнесем новые улицы, публичные пространства, инфраструктура. «Медвежьи углы» города так превращаются пусть не в идеальные, но «живые», заселенные районы.

Это все как раз о ЖК «Оранж Сити», который строится по Лысогорскому спуску, 26-а, возле одноименной горы. Стоимость квадратного метра, особенно на начальных этапах строительства, вполне соизмерима с ближайшим пригородом Киева, до Днепра по прямой отсюда 2 км, однако высотной застройки нет. С другой стороны, рядом Лысая гора (практически дикая зеленая зона, но зато ее точно не застроят), а вот инфраструктуры поблизости нет в принципе.

Как добраться: без людей между промкой и Лысой горой

Территориально ЖК «Оранж Сити» вроде бы тяготеет к застройке вдоль проспекта Науки, однако до него по улицам аж 1,5 км. И если улица Лысогорская вполне жилая: с одной стороны — невысокие трехэтажки и частные дома (с другой, правда, глухие заборы), то Лысогорский спуск вполне понравился бы сталкерам. Тротуар только с одной стороны, местами замытый грязевыми потоками, встречается несколько открытых люков, как и на проезжей части.

По обе стороны спуска заросли, с многочисленными стихийными свалками мусора. На полпути до ЖК «Оранж Сити» на Лысогорский спуск выходит единственный обитаемый жилой дом — частный особняк с высоким забором, напоминающий крепость. По спуску пешком от остановки автобуса №39 (ходит нечасто, раз в 30-60 минут, но можно отслеживать через «спутник») получается метров 700. В темное время суток или зимой там ходить просто страшно. Да и посреди дня здесь редко встретишь людей, разве что проносящиеся на большой скорости автомобили, в том числе бетоновозы и фуры.

Более короткий путь от комплекса к «цивилизации» вниз, к Столичному шоссе, здесь около километра до ближайшей остановки автобуса. Ниже строящихся домов первой очереди сейчас ровняют участок, у спуска расположено небольшое озерцо с камышами, а дальше начинаются глухие заборы промышленных объектов, в том числе и «цементного завода».

Внизу Лысогорский спуск переходит в улицу Пироговский шлях, по котором можно доехать до проспекта Науки. А можно и не доехать: этот участок улицы проходит через суровую промзону с железнодорожными складами, здесь ездят фуры и бетоновозы, как следствие, в сухую погоду пыль столбом, а зимой — настоящий полигон для внедорожников. На самом же переезде можно задержаться минут на 15-20, пробки здесь регулярны.

Если же идти пешком, то можно перейти через магистральные железнодорожные пути, и всего в паре десятков метров будет остановка общественного транспорта «Цементный завод» и подземный переход на другую сторону Столичного шоссе. Переход «убитый» и довольно стремный, но это самый безопасный способ пересечь 8-полосное шоссе. Или можно вдоль дороги дойти до железнодорожного переезда и проспекта Науки, «всего» еще плюс километр. Пешком до метро «Выдубичи» от дома ровно 3 километра, впрочем, по шоссе довольно часто ходят маршрутки.

Ввиду такой сложной транспортной ситуации будущих обитателей ЖК «Оранж Сити» не могут не волновать планы развития дорожной инфраструктуры. Самое быстрое и реальное решение — продлить 39-й автобус до комплекса, такие планы озвучивают в офисе продаж. Конечная этого маршрута, а также маршрутки до Лыбедской площади анонсируют чуть ниже домов первой очереди, хотя тогда уж логично было бы устроить разворот внизу спуска, чтобы перейти пути и оказаться на столичном шоссе. Пусть с двумя пересадками, но безопасно.

Транспортная ситуация в районе может улучшиться, однако в не очень обозримой перспективе. Строительство развязки на Выдубичах — съезд с улицы Бойчука на Столичное шоссе, которая должна разгрузить переезд на проспекте Науки, — начали в 2017-м году, однако дальше установки забора дело так и не пошло.

Зависло также строительство второй очереди развязки внизу с проспекта Науки вместо железнодорожного переезда. В конце 2000-х была построена только эстакада прямого хода по Столичному шоссе, что сделало удобней проезд в сторону Конча-Заспы, оставив проблему переезда и выезда с проспекта Науки «внизу», где в часы пик регулярные заторы. Еще более туманны перспективы расширить проспект Науки, который в нижней части с 6 полос сужается до двух и вьется серпантином до переезда: здесь как раз в зоне предполагаемого расширения несколько лет назад выстроено несколько высоток.

Еще один транспортный проект пока есть разве что в Генеральном плане Киева, однако может существенно изменить ситуацию с как транспортной доступностью, так и с влиянием транспорта как такового. В Генплане заложено продолжение Лысогорского спуска эстакадой над Столичным шоссе, а это уже альтернатива несостоявшейся развязке вместо переезда проспекта Науки.

Впрочем, если район будет развиваться, а у города денег на новые развязки не будет (пришло время обновлять старые — Шулявская первая), временным решением вполне может стать обустройство еще одного железнодорожного переезда внизу Лысогорского спуска. Даже без левого поворота на Столичное шоссе это сработает: развернуться можно под нынешней Корчеватской развязкой.

Сложные соседи: «цементный завод» и ядерный реактор

Пока инфраструктуры вблизи ЖК «Оранж Парк» нет от слова совсем: ближайший объект торговой инфраструктуры — автозаправка с небольшим магазинчиком, расположен возле остановки «Цементный завод» на Столичном шоссе. На Лысогорской улице хотя и есть жилые дома, торговля отсутствует, так что ближайший супермаркет — это «Фуршет» на Выдубичах.

Социальная инфраструктура расположена на проспекте Науки и дальше, в районе есть школы, садики, лицеи и гимназии, недавно открыли новый садик-ясли №106 по проспекту Науки, 65, рассчитанный на 6 групп. Ближайшие больницы и поликлиники расположены у метро «Голосеевская», так что автобус №39, которым можно туда добраться, будет весьма популярным. Ну, а автомобилистов заинтересуют большие гаражные кооперативы в окрестных ярах, особенно у подножия Лысой горы в начале спуска.

С местами для прогулок здесь пока тяжело и в чем-то даже опасно. Ранее на месте стройплощадки располагался табор ромов, который впоследствии переместился на Лысую гору. На улице Ракетной в одном из частных домов проживает барон, и с весны по осень в здешние места мигрировали десятки ромов, разбивая табор. В 2018-м году табор сожгли правые активисты движения С14, и вернутся ли сюда ромы пока не известно.

Впрочем, в теплый сезон здесь довольно много компаний собирается на шашлыки, что уже не раз делали и инвесторы комплекса. Лысая гора (их в Киеве несколько, но это «главная») знаменита не только как место сборов всевозможной нечисти. На самом деле это бывшая крепость — земляной форт середины XIX века, с множеством тоннелей оборонного назначения, сюда водят экскурсии. А внизу у Столичного шоссе расположено урочище и Галерный остров с зеленой зоной и ресторанчиками в гаванях. На Галерном есть и пляжи, а ниже в Корчеватом — большой обустроенный пляж.

Что касается ближайших соседей, то выше на холме по улицам Ракетной и Панорамной расположен частный сектор поселка Хрущева, а дальше в сторону проспекта Науки — ЖК «Демеевский/Панорамный/Олимпийский городок». Впрочем, не стоит забывать, что изначально это промышленный район: сосед ниже по спуску забор в забор — завод художественной ковки «Тантьема» и автопредприятие.

Ближайший «вредный» сосед — расположенный внизу Лысогорского спуска в 400 метрах «цементный завод» Dyckerhoff. На самом деле разгрузочный пункт перевалки цемента с железной дороги: производства здесь нет, но цементная пыль случается. Озвучивались планы его переноса за город, однако сроки озвучены не ранее 2022 года. Внизу в промзоне вдоль улицы Пироговский шлях есть еще один заброшенный цементный завод (также перевалка с железной дороги), дальше склады Интайм, Новой почты, разгрузочные платформы с жд вагонов.

В промзоне Теличка между комплексом и Днепром — ТЭЦ, которая иногда топит мазутом, асфальтобетонный завод ближе к реке, бетонный завод Ковальской…

Южнее по улице Пироговский шлях расположена одна из крупнейших свалок города — полигон №5. Правда, сюда вывозят только строительный мусор и в далеком будущем им засыпят бывшие карьеры кирпичных заводов и рекультивируют территорию. Анонсировалось неподалеку и строительство мусороперерабатывающего завода. Хотя информация была довольно противоречивой и исходила не из официальных источников, а только из СМИ, оказалось, что это было на уровне общественных обсуждений, и инвесторы и девелоперы нескольких жилых комплексов в округе заявили протест в министерство экологии.

Ближе к проспекту Науки, в 1200 метрах по прямой, расположен еще один «интересный» объект — Институт ядерной физики НАНУ с научно-исследовательским ядерным реактором водно-водяного типа. И хотя наука у нас сейчас не на подъеме, реактор, построенный более 50 лет назад, признан национальным достоянием, здесь реализуют проекты совместно с США, а лицензия на его эксплуатацию продлена до 31 декабря 2023 года.

Впрочем, результаты замеров самими же инвесторами радиационного фона в районе стройки с помощью дозиметра показали 0,13 мкЗв/час, это нормальный уровень фона по Киеву. Удалось избежать и скандального строительства по проспекту Науки, 42: оно представляло опасность для аварийной системы водоснабжения реактора. Ну, а пока строятся жилые комплексы гораздо ближе к реактору: буквально за забором института.

А вот что в позитиве местоположения — это, конечно же, виды, которые открываются уже с 8-9 этажей. Последующие очереди комплекса не перекроют виды на Днепр и в другую сторону, на Лысую гору. Да и другое высотное строительство вблизи не планируется (пока!), ведь Днепр и комплекс разделяет «цементный завод» и зеленая зона урочища. На самом же деле до Днепра довольно далеко (видео облета с квадрокоптера) — по прямой до воды получается 2000 метров — и водную гладь хорошо видно только с верхних этажей.

Что строят: город-сад, но не все и не сразу

ЖК «Оранж Сити» позиционируется в комфорт-классе как «город в городе»: с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой, зоной отдыха и парковочным пространством. Впрочем, по ряду параметров, начиная от высоты потолков и количеству лифтов в секциях и заканчивая уровнем развития инфраструктуры и ее перспектив, пока комплекс объективно тяготеет к эконом-классу, причем первопоселенцам придется ощутить на себе все нюансы превращения пустыря у промзоны в когда-то в будущем цветущий район над Днепром.

Всего в комплексе ожидается 22 жилых 26-этажных секции на около 4500 квартир, территорию в офисе продаж обещают сделать закрытой. На сегодняшний день строится первая из анонсированных шести очередей комплекса — трехсекционный жилой дом на 675 квартир у Лысогорского спуска, уходящий вглубь участка. Дом позиционировался как 26-этажный с техническим 27-м этажом, однако судя по текущему состоянию строительства, в итоге 27-й этаж, судя по всему, оказался жилым.

Если смотреть на генплан комплекса, то окажется, что будущие дома будут в стороне от первого: то есть не перекроют вид на Днепр, рядом будет школа и садики. Однако вдоль дома будет проходить транзитная дорога к внутренней части комплекса — это один из двух заездов с Лысогорского спуска. Территория анонсируется закрытой.

Второй очередью запланировано два двухсекционных и четыре односекционных жилых дома, два отдельно стоящих детсада (на 100 мест каждый), третья очередь — огромный 11-секционный жилой дом. И только последующие очереди предполагают развитие базовой инфраструктуры — 9-уровневый паркинг на 1800 автомобилей (четвертая, но это не точно), торговый центр (пятая) и школа на 900 детей с бассейном (шестая очередь), также в планах — велосипедные и беговые дорожки, скейт-парк, спортплощадки и даже собственный пруд.

Что касается парковки, то подземных паркингов, ввиду сложности грунтов, здесь не планируется. Всего ожидается около 800 мест на гостевых стоянках, однако большая часть появится со следующими очередями, изначально мест будет очень мало: между домом и будущим торговым центром запланировано всего 40 мест. Могут на участке появиться и фитнес-центр, и частная клиника, но это вопросы отдаленного будущего. Сроки начала второй очереди пока не называются, не говоря уже об остальных — ранее озвученный 2021 год завершения проекта явно нереалистичен.

Генеральный план ЖК Orange City

Технология строительства — монолитно-каркасная, утепление — минеральная вата, при этом значительная часть внутренних стен выполнена из монолита, особенно на нижних этажах, оконные проемы до потолка. Высота этажей — 2,8 метра от пола до пола и 2,55–2,6 от пола до потолка (в зависимости от толщины стяжки в процессе ремонта). Толщина межквартирных газобетонных стен — 250 мм, межкомнатных — 90-100 мм. Первый этаж будет отделан плиткой.

Коммуникации предполагаются городские: с Лысогорского спуска будут тянуть воду и канализацию. Газа в квартирах не будет ввиду высотности, отопление — газовая котельная на крыше. На форуме можно встретить возмущения по поводу мощности — 7 кВт на однокомнатную квартиру и 12 кВт на двушки. Инвесторы достигли договоренности про установку общедомового теплового счетчика. Централизованного горячего водоснабжения не предусмотрено: в квартиры заходит только холодная вода, дальше жильцы сами устанавливают бойлеры.

В квартире при сдаче будет выполнена лазерная стяжка пола (стены и потолок не штукатурятся), установлены радиаторы, входные двери, 2-камерные стеклопакеты, счетчики холодной воды и электрики. Коммуникации будут подведены в квартиру, однако разводка (и трубы, и электрика) уже дело инвесторов. Запланированы счетчики тепла на каждую секцию, однако технически можно установить и индивидуальный.

Планировки: смарт-квартиры и много однушек

На типовом жилом этаже (2-26) расположено по 9 квартир, выходящих в довольно разветвленный общий коридор (что дает возможность впоследствии отгораживать тамбуры на 2-3 квартиры, но не всем). В каждой секции предусмотрено два грузопассажирских лифта, что не так много при таком количестве квартир; единственная лестничная клетка имеет выходы на этажи через незадымляемые открытые балконы.

На типовом этаже размещено 5 однокомнатных квартир площадью от 26 до 48 кв. м, 3 двухкомнатных площадью 53-53 кв. м и одна трехкомнатная в 70 кв. м. Среди однушек представлены два варианта смарт-квартир площадью в 26,18 кв. м (16,67 кв. м комната-кухня, есть балкон) и более просторная в 31,09 кв. м (комната-кухня в 15,02 кв. м, однако есть лоджия в 2,73 кв. м).

«Средние» однушки площадью 38,68 и 39,56 кв. м имеют идентичные зеркальные планировки, с просторными кухнями (10,7 кв. м) и лоджиями (3,9-4,2 кв. м). А «большая» однушка в 48 кв. м вполне сойдет за «смарт-двушку»: в ней просторные комната и кухня (по 16,6 и 14,9 кв. м соответственно), гардеробная в 3,1 кв. м и два балкона — и в комнате, и в кухне.

Двухкомнатные квартиры имеют практически идентичные, только зеркальные планировки, расположены они по трем углам дома. Помещения все прямоугольные: кухни в 10,8-10,9 кв. м, большая и меньшая комнаты, совмещенные санузлы площадью 3,8–4,4 кв. м, угловые просторные балконы. Принципиальные отличия — коридоры, в одной из квартир он прямоугольный, в остальных — Г-образный (из которых в одном случае есть удобная ниша для шкафа-купе, в другом — только угол).

Трешка, также расположенная в углу, имеет такого же размера кухню в 10,9 кв. м, комнаты (17, 13,64 и 11,7 кв. м), уже два санузла (4,2 и 2,9 кв. м), а также лоджия в 5,5 кв. м в районе примыкания к соседней секции. При этом отличия между секциями минимальны: например, в 3-ккомнатных квартирах в первой секции в большой комнате предусмотрено и лоджия, и окно, в других — только лоджия. В остальном же все секции идентичны.

Балконы и лоджии на этапе строительства стеклить не предполагается, и корзин для кондиционеров также не предусмотрено, так что по мере заселения архитектура дома вполне возможно будет несколько «усовершенствована». Впрочем, инвесторами уже обсуждается разработка единого стандарта остекления, однако пока его нет.

Что с документами: дома вместо промзоны

История освоения этого земельного участка под жилое строительство началась с решения Киевсовета №1079/2489 «О передаче ООО "Строительная компания "Основа-С" земельного участка для строительства малоэтажного жилого комплекса с объектами социальной инфраструктуры вдоль Лысогорского спуска, напротив группы зданий № 26а» от 28 декабря 2004 года. Компанию «Основа-С» в СМИ связывали с группой Льва Парцхаладзе, который в то время активно занимался строительным бизнесом.

Изначально аренда на участок в 11,81 га была предоставлена на 5 лет, однако впоследствии продлевалась. В итоге на сегодняшний день участок с кадастровым номером 8000000000:82:414:0075 площадью 11,8053 га, согласно земельного кадастра, относится к коммунальной собственности (аренда — до 31 мая 2021 года), с целевым назначением «Для другой жилой застройки».

То решение Киевсовета проливает свет на предыдущие планы города по использованию этих земель: здесь предполагалось расширение промышленных предприятий. Так, земли здесь отводились решением №752 от 8 апреля 1952 года Корчеватскому кирпичному заводу под горные выработки, а решением №842 от 11 сентября 1989 года — производственному объединению «Укрвторресурсы».

Поводом забрать земли стала неуплата земельного налога. Соответствующее письмо Голосеевской налоговой появилось за полтора месяца до решения о передаче земли под жилую застройку. В итоге под земли жилой и общественной застройки было определено 7,58 га, а 0,25 га — под земли запаса водного фонда.

Еще часть участка, 3,29 га, «Основа-С» забрали у ООО «Киевспецтранс», который получил землю согласно решения Киевсовета № 316 в начале того же 2004 года 5 марта, «Про отвод земельного участка специализированному автохозяйству «Киевспецкомунтранс» горисполкома под строительство мусоросжигательного завода и гаража на 120 спецмашин по улице Краснознаменной (ныне Пироговский шлях, — 3m2). Подобное решение принималось и ранее, еще в 1975 году (№362/1от 21 апреля). Решением же №1079/2489 от 28 декабря 2004 года 2,69 га этого участка относились к землям запаса жилой и общественной застройки, а 0,60 га к землям запаса водного фонда.

А в 2007 году на Градостроительном совете был представлен проект застройки участка, заказчиком выступило ООО «СК Основа-С», проектной организацией — КО «Центр градостроительства и архитектуры», а также согласовано градостроительное обоснование внесения изменений в градостроительную документацию. Проект довольно интересного комплекса с более чем десятком высотных зданий и внутренней площадью остался среди нереализованных «докризисных» задумок архитекторов.

Возобновились работы по освоению участка в 2011 году — 22 марта 2011 года ООО «СК Основа-С» были выданы градостроительные условия и ограничения на этот участок. Однако осенью 2012 года ООО «Киевспецтранс» оспорило в суде решение Киевсовета 2004 года, которым у него отобрали участок в 3,29 га в пользу «Основы-С». Хотя существовало письмо о добровольном отказе «Киевспецтранса» от земли, камнем преткновения стала невыплата компенсации в 282,89 тыс. грн. С перипетиями судебного разбирательства можно ознакомиться в Едином реестре судебных решений. Дело прошло путь от Киевского окружного административного суда до Высшего административного суда. В итоге компенсацию «Киевспецтрансу» таки нашли, и дело разрешилось в пользу «Основы-С».

Нынешний проект строительства начали оформлять в 2016 году — 21 октября 2016 года департаментом градостроительства и архитектуры КГГА были утверждены градостроительные условия и ограничения будущего комплекса: квартир — 4500, школа на 900 мест, 2 детсада на 200 мест, 1300 мест в паркинге и 520 мест на автостоянке. Также в октябре 2016 года в ГАСКе было зарегистрировано разрешение на строительство 5-й категории сложности № ІУ125162772875 «Строительство жилищного комплекса с объектами социальной инфраструктуры (первая очередь — строительство жилого дома) вдоль Лысогорского спуска, напротив домов №26-А в Голосеевском районе г. Киева. Заказчиками выступают две компании — ООО «СК «Основа-С» и ООО «МБС-Укринвест», генеральным подрядчиком проекта стало ООО «Геос-УКБ».

В мае 2017 года стройка попала в СМИ как скандальная, депутат Киеврады Олеся Пинзеник обращалась с депутатским запросом об этом участке, однако каких-либо последствий для строительства это не имело — решения судов на тот момент уже были вынесены в пользу застройщика.

Как заселиться: инвестирование, сроки и обслуживание

На сегодняшний день в офисе продаж маленьких квартир не предлагают: только большие однокомнатные в 47 кв. м с двумя балконами, двушки и трешки. Впрочем, популярные небольшие планировки еще могут появиться: девелопер рассчитывается частью квартир с подрядчикам, которые, возможно, выставят их на продажу уже в готовом виде, что, естественно, дороже, чем в процессе строительства. Стоимость квадратного метра не зависит от этажа, однако дифференцирована в зависимости от планировки: метр в разных двушках, например, стоит по-разному, в однушках, само собой, дороже.

Инвестиция оформляется через инвестиционный договор с компанией управления активами, которым утверждаются обязательства в будущем подписать договор купли-продажи квартиры уже после завершения строительства. Дополнительно оплачивается по одному проценту госпошлины и в пенсионный фонд, услуги нотариуса, также традиционно возможны доплаты после обмеров БТИ.

Можно инвестировать и в рассрочку с выплатой до 20 сентября 2020 года, минимальный взнос 30%. Стоимость квадратного метра, а точнее, удорожание, зависит от первого взноса, до 50% — больше, больше 50% — меньше. При этом стоимость квадратного метра на невыплаченную часть нефиксирована, а о подорожании застройщик обязуется предупредить за две недели. Возможно также кредитование в ООО «Кредекс», под 12,9% годовых на 3-5 лет.

Вплоть до конца января 2019 года застройщик декларировал сдачу первой очереди комплекса в конце первого квартала 2019 года, хотя еще прошлой осенью по темпам работ было очевидно, что эти сроки нереальны. Такие же сроки были заложены и в договорах, правда, один из пунктов предусматривает штрафные санкции за просрочку со стороны застройщика только через полгода после срыва заявленных сроков, и то «в размере 0, 01 % некачественно выполненного обязательства на протяжении 30 рабочих дней после разрыва договора».

Впрочем, перенос сроков на полгода ожидался и ранее: недавно заключенные договора уже содержали сроки сдачи третий квартал 2019 года. На это время застройщиком запланирована выдача сертификата о вводе в эксплуатацию, что далеко не всегда означает окончание работ по факту. Проинформировали инвесторов о переносе сроков сдачи первой очереди ЖК «Оранж Сити» «по-тихому» — новость на сайте застройщика появилась спустя несколько дней, как об этом написали на форумах.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Март 2019
Средняя
цена
22 000
грн/м2

Динамика
цен
-4,55%

ЖК Киева /
Новые ЖК
219 / 4

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх