ЖК на Замковецкой/Новомостицкой: все нюансы жизни нового массива

01 ноября 2017

Автор: Григорий Мельничук

Столичные застройщики, похоже, решили обеспечить большой спрос на будущее «метро на Виноградарь» – за прошлые несколько лет на юге Виноградаря и вплотную к Мостицкому массиву выросло сразу несколько крупных жилых комплексов.

«Липинка» от Stolitsa Group известна необычной для Киева малоэтажной концепцией – здесь уже достраивают четвертую очередь. Рядом – три высотных дома ЖК «Кристер Град» от ДБК-4 вдоль улицы Межевой, дальше – «Пятый квартал» от Perfect Group, «Варшавский микрорайон» от все той же «Столицы», а по улице Новомостицкой достраивает одноименный ЖК «Укрбуд».

Эти комплексы относительно «на виду», а в глубине осваиваемых территорий – между улицами Замковецкой и Новомостицкой – расположился огромный жилой комплекс от «Киевгорстроя». Случайных прохожих здесь не бывает вовсе – еще бы, к комплексу пока нет даже полноценной дороги, только через другие стройки. Однако привлекательная цена вкупе с перспективным расположением позволяет привлекать внимание потенциальных инвесторов.

Местоположение: новая улица «в комплекте»

Расположение нового ЖК – «белое пятно» для многих горожан. Гора Липинка, ранее незаселенная, стала известна благодаря строительству одноименного жилого комплекса на ее западной части, а с восточной стороны расположился ЖК от «Киевгорстроя».

Южнее нового комплекса – улица Белицкая с большим районом частного сектора Беличье поле, где роскошные особняки соседствуют с обветшалыми глинобитными домами не самых благополучных семей города – вечером этот район, скажем так, не очень безопасный. Севернее стройплощадки – огромный яр, полностью застроенный гаражными кооперативами «Барвинок» и «Брестский», а за ними – уже Мостицкий массив.


Между улицами Замковецкой и Новомостицкой расположился огромный жилой комплекс от «Киевгорстроя»

Ориентиром могут служить старинная Покровская церковь и роддом с поликлиникой – отсюда, с перекрестка улиц Новомостицкой и Натальи Ужвий, не так давно прорубили дорогу через гаражный кооператив – извилистый подъем к улице Сергея Данченко, идущей по горе Липинка.

На самом деле ЖК «На Замковецкой/Новомостицкой» располагается на улице Сергея Данченко, которая начинается от улицы Межевой у ЖК «Кристер Град», и возле «Липинки» уже довольно широка – целых четыре полосы, по две в каждую сторону. Такой же улица будет и вдоль ЖК – здесь еще предстоит завершить дорожные работы.

В ноябре обещают открыть заезд на улицу Сергея Данченко со стороны перекрестка улиц Натальи Ужвий и Новомостицкой – через гаражи прорубили двухполосный спуск. Существенный минус и спуска, и улицы Данченко – узкие тротуары, меньше метра шириной – а значит две детские коляски не разъедутся.


В ноябре обещают открыть заезд на улицу Сергея Данченко со стороны перекрестка улиц Натальи Ужвий и Новомостицкой

При этом, спуск – самая коротка дорога к общественному транспорту: троллейбусам на Петровку и Лукьяновку и маршруткам, в том числе, на Нивки и Святошин. Пробираться к другим магистралям с общественным транспортом тяжело – до улицы Белицкой придется идти через частный сектор, а до конечной остановки троллейбуса №5 на улице Северо-Сырецкой – далеко.


До улицы Белицкой придется идти через частный сектор

Именно там, согласно озвученным мэрией планам, может появиться станция метро «Мостицкая», а следующая – в районе пересечения проспекта Правды и улицы Межевой. Но интенсивная застройка Межевой и сложные грунты в овраге южнее улицы Северо-Сырецкой могут заставить метростроевцев реализовывать вариант трассы подземки через Интернациональную площадь и улицу Маршала Гречко.

Так или иначе, метро в обозримой перспективе на Виноградаре должно появиться, и окажется оно в пешеходной доступности или за две-три остановки наземного транспорта – это гораздо ближе, чем добираться до подземки сейчас. Транспортная доступность, а значит, и привлекательность района существенно вырастет.

Инфраструктура: куда пойти и что рядом

Ожидать сразу развитой инфраструктуры от района, строящегося на неосвоенном ранее участке, очевидно, не стоит – многое появится со временем. В комплексе заложено некоторые количество коммерческих помещений под торговлю – первый небольшой продуктовый магазин на территории комплекса уже открылся. Супермаркет побольше есть на Липинке, на Мостицком, на углу проспектов Правды и Свободы расположился ТЦ «Орнамент», ближайший большой ТРЦ – «Караван» на Луговой, а в перспективе откроется Retroville.


Первый небольшой продуктовый магазин на территории комплекса уже открылся

Но если торговая инфраструктура – дело наживное, то с садиками и школами – проблема. В комплексе их не предусмотрено, а имеющиеся в районе, учитывая масштабное жилое строительство, давно переполнены. Частный садик есть в «Липинке», остальные – внизу на Мостицком. Опасный спуск с улицы Сергея Данченко с узкими тротуарами станет и единственной дорогой в школу – на все тот же Мостицкий, если удастся найти места в близлежащих учебных заведениях.

На прогулку будущим новоселам ЖК на пересечении Замковецкой и Новомостицкой также придется отправляться довольно далеко. Ближайший благоустроенный парк – «Березовая роща» на углу улиц Белицкой и Вышгородской, и добираться туда крайне неудобно. Вплотную к нему – обширная территория Станции юных натуралистов, однако она закрыта для общего пользования. За ЖК «Липинка» и частным сектором, на конечной троллейбуса №5 по улице Северо-Сырецкой есть лесопарк.

Для близких прогулок, например, с маленькими детьми или собаками, придется отправляться на Новомостицкую – на территорию роддома (если пустят) и в небольшой уютный сквер возле старинной Покровской церкви. Правда, рельеф здесь сложный – в центре сквера высокий холм. Еще на другом конце «Липинки» есть полузаброшенный стадион, где гордо реют баннеры, что им «занимается» некая общественная организация.

Что строят: дома и технологии

Генеральный план комплекса предполагает организацию 6 кварталов, в которых размещаются 9 домов в общей сложности с 36 секциями (подъездами). Концепция застройки – многосекционная, только дома №2 и 6, расположенные во дворах, односекционные, остальные – до 7 секций. В общей сложности в комплексе будет около 2500 квартир. Более высотные секции в 15-17 этажей размещаются со стороны улицы Сергея Данченко, 7-10-этажные – вглубь участка, со стороны частного сектора.


Концепция застройки нового ЖК – многосекционная

Во дворах трех больших кварталов (дома № 1,2,3,4,6,7) размещаются подземные паркинги в общей сложности на 450 машино-мест (стоимость паркинга – 210 тысяч грн.) с довольно удобными заездами за счет перепада рельефа. На крышах паркингов устроены дворы с детскими площадками и небольшими прогулочными зонами, но, чтобы попасть в них, придется преодолеть местные проезды с подчас интенсивным движением в те же паркинги. Между кварталами устроены проезды, ширина которых позволяет припарковаться, есть несколько небольших открытых гостевых стоянок. По соседству – большой гаражный кооператив.


Во дворах трех больших кварталов размещаются подземные паркинги в общей сложности на 450 машино-мест

Первый и третий дома построены из железобетонных сборных панелей, остальные – по монолитно-каркасной технологии, с заполнением проемов газобетонными блоками, утепление – минеральная вата, снаружи – штукатурка и покраска в бело-желто-голубые цвета. Отопление и горячая вода поставляются собственными котельными комплекса, их 5 – в пристроенных к высотным секциям помещениях. Остальные коммуникации – городские, газифицировать квартиры не предполагается.

Заявленная высота этажа – 3 метра, однако это размер от пола до пола, так что реальная высота от пола до потолка – порядка 2,7 метра. Квартиры оборудуют счетчиками воды, электроэнергии и тепла. Перед передачей квартир инвесторам застройщик обязуется смонтировать систему отопления (разводка – горизонтальная), сделать стяжку пола, установить окна и двери. Балконы и лоджии не стеклят – это уже забота новоселов (и перспектива искажения фасадов).

Часть первых этажей спланирована как коммерческая недвижимость. Первый продуктовый магазин, напомним, здесь уже открылся.

Что внутри: секции и планировки

Верхние два этажа отведены под двухуровневые квартиры, что несколько необычно для комплекса эконом-класса. Все остальные этажи в каждом доме и секции типовые. Всего можно выделить три основных типа планировок секций – «длинная», на 8-9 квартир на этаже, «короткая», с 4 квартирами на этаже и «угловая», с 5 квартирами на этаже.

Несмотря на заявленный эконом-класс и типовость домов, планировок в комплексе довольно много, малометражных «смарт-квартир» нет, и планировки в разных домах отличаются. Общий подход в планировках – традиционные прямоугольные комнаты, почти квадратные кухни, довольно компактные коридоры. «Однушки» стартуют от 34 кв. м, «двушки» – от 58 кв. м, «трешки» – от 74 кв. м, есть 4-5-комнатные двухуровневые квартиры.

Актуальные цены на квартиры в ЖК на Замковецкой/Новомостицкой на ЛУН.ua

Из особенностей некоторых планировок: встречаются однокомнатные квартиры с двумя кладовками-гардеробными, в «двушках» распространен раздельный санузел с крошечной комнатой только лишь с унитазом – такие уже редко встречаются, однако в советское время считались роскошью.

Из интересного – однокомнатные двухуровневые квартиры, когда на первом этаже – только холл с лестницей и санузел (73 кв. м общая площадь и 18 – жилая), а на втором – уже кухня, комната, холл с лестницей и еще один санузел. Также в некоторых домах (например, №5, №8) есть еще одна интересная опция – кладовая площадью пару квадратных метров, выходящая на лестничную клетку. Стоимость – 55 тысяч грн, и, что интересно, в этой кладовке есть даже собственное окно.

Застройщик, документы и сроки

Застройщик и девелопер проекта – «Киевгорстрой», а заказчиком выступает дочерняя структура холдинга «Обслуживающий кооператив индивидуальных застройщиков «Новосел», являющаяся собственником земли. По печальной киевской традиции, на старте стройки редко обходятся без проблем с документами, и, согласно данных Межведомственного центра мониторинга застройки города, здесь была запланирована малоэтажная жилая застройка.

Конечно, можно иронизировать, что 7-17 этажей для Киева – уже малоэтажная застройка, но вокруг действительно строят только невысокие здания. При этом тот же Межведомственный центр мониторинга признаков незаконного или самовольного строительства не обнаружил.

Немало усложнил строительство судебный процесс по поводу нарушений целевого назначения земли – изначально разрешение на строительство выдавалось для все той же малоэтажной застройки, которая в итоге оказалась объектом пятой категории сложности. Инициаторами процесса выступили местные жители – владельцы приусадебных участков по соседству, дело дошло до высших инстанций, где летом кассация была отклонена, так что дело закрыто.

Комплекс находится на финишной стадии строительства: первая очередь введена в эксплуатацию, вторая – на подходе, ожидается до конца года. Потому никаких рассрочек уже не предусмотрено – только договор со 100% оплатой, пока – предварительный. Зато предусмотрены скидки: 10% при покупке квартиры с тремя и больше комнатами и 8% при покупке двухкомнатной.

Договор заключается непосредственно с ХК «Киевгорстрой». Согласно договору, застройщик обязуется в течение 90 банковских дней со дня государственной регистрации им права собственности на новопостроенные дома оформить основной договор купли-продажи. Когда именно будут достроены дома, в предварительном договоре не указано.

По состоянию на начало ноября сданы в эксплуатацию дома №1, 2, 3, 6, однако там еще идет благоустройство придомовой территории. Жильцы, хоть и делают ремонты, полноценно использовать квартиры не могут, жалуются на нередкие отключения электричества, дороги к домам нет. Так что инвесторы первой очереди не спешат подписывать акты и принимать право собственности – в ожидании доработок.


По состоянию на начало ноября сданы в эксплуатацию дома №1, 2, 3, 6

В домах второй очереди готовы основные конструкции, завершается закладка проемов кирпичом, в домах № 8 и 9 идет установка окон, в домах №5 и 7 уже завершена внешняя штукатурка и ведутся внутренние работы. В отделе продаж говорят, что после официальной сдачи в эксплуатацию понадобится еще около полугода до передачи квартир под ремонт и прогнозируют реальное начало ремонтов в апреле-мае.


В домах второй очереди готовы основные конструкции

Фактическая задержка сдачи первой очереди составила порядка полутора лет, с несколькими переносами сроков – были проблемы с подключением к коммуникациям, хотя сертификаты ГАСК дома де-юре получили в декабре 2016 года, доступ инвесторов в квартиры был закрыт, и только в августе 2017 года «первые» дома получили почтовые адреса по улице Сергея Данченко.

Со второй очередью, возможно, ситуация будет лучше: уже в ноябре обещают открыть дорогу к улице Новомостицкой, которая почти готова, да и с коммуникациями уже вопросы отработаны на первой очереди. Эксплуатацию домов будет обеспечивать эксплуатирующая компания, а уже после получения права собственности жильцы могут создать ОСМД.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Май 2019
Средняя
цена
24 000
грн/м2

Динамика
цен
+3%

ЖК Киева /
Новые ЖК
235 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх