ЖК Лебединый: что строят вместо радиорынка у метро Харьковская

07 декабря 2017 2153 0

Автор: Григорий Мельничук

ЖК «Лебединый» воплощает сразу несколько заметных тенденций строительства последнего времени. С одной стороны, радикально близко к метро, что, кажется, можно было бы устроить даже крытый коридор из подземки. С другой – такая же радикальная близость к развязке.

Вдобавок – строительный скандал и отсутствие паспорта строительства на заборе, неоднозначные «соседи» в виде сложных инженерных сооружений… Но зато вплотную – озеро, хоть и искусственное, а буквально через дорогу – автобусы в аэропорт. 3m2 детально изучил новый проект от Perfect Group.

Транспорт: метро, развязка и аэропорт

Локация – пожалуй, самый неоднозначный аспект ЖК «Лебединый», т.к. здесь есть как много плюсов, так и минусов. Впрочем, крайности – куда больший шанс найти своего покупателя, чем компромисс. Главное – не ошибиться и все учесть.

Жилой комплекс строится на месте снесенного радиорынка (он же строительный), располагавшегося в удобной близости к станции метро «Харьковская». Выходов из подземки три, и на том «угле» развяки, где строится ЖК «Лебединый», выхода как раз нет. Но учитывая различные «активности» в виде МАФов, такси, маршруток и уймы людей у других выходов, это скорее плюс – ведь все равно кратчайшее расстояние до входа в метро составляет чуть более 200 метров.

Правда, придется пройти по пешеходному тоннелю под автодорогой, который регулярно подтопливается еще со времен рынка. Ливневки здесь нет, вдоль одной стены торговцы устроили поднятый тротуар из плит, но в дождливые дни, особенно летом, уровень воды здесь составлял десятки сантиметров.


Пешеходный тоннель под автодорогой регулярно подтопливается

Автомобильная развязка не очень перегружена: улица Ревуцкого – это, скорее, внутренняя магистраль Харьковского массива, а не транзитная трасса, как Харьковское шоссе. И хотя в утренние часы пик проспект Бажана здесь зачастую еще «едет», для автомобильных поездок на Правый берег лучше выбирать Дарницкий мост, а не Южный.

Автобан под окном – не очень приятное соседство. Специфика проспекта Бажана – огромное количество фур, порядка 1000 в сутки. Поскольку с окружной дорогой в Киеве не сложилось, а Днепр пересечь надо всем, путь с Испании в Харьков в буквальном смысле часто пролегает именно через проспект Бажана.


Специфика проспекта Бажана – огромное количество фур

Логистический «бонус» для обитателей этих мест – наличие остановки автобусов в аэропорт «Борисполь», а также неформальной пригородной автостанции, откуда отправляются рейсы и дальше – например, в Черкассы. Наземного общественного транспорта немного, ввиду близости метро, для поездок по Левому берегу много маршрутов начинаются у рынка возле станции подземки.

Инфраструктура: школы, магазины и опасные соседи

Эта часть мегарайона «Осокорки – Позняки – Харьковский» считается самой «старой», в этом есть как позитивные, так и негативные моменты. С одной стороны, в отличие застраиваемых позже Позняков и совсем недавно Осокорков, здесь еще строили довольно большое количество школ и садиков, которые хоть и переполнены, но находятся в пешеходной доступности. Так что, если удастся устроить ребенка, то возить не придется.

При этом в отличие от хорошо обжитых Позняков и быстро растущих Осокорков торговая инфраструктура «небогатая» – крупных торговых центров нет, зато у метро «Харьковская» есть продуктовый рынок и уйма небольших магазинчиков и кофеен. Похожим «торговым коридором» еще недавно была территория у нынешней стройплощадки – однако на сегодня от МАФов здесь все зачищено.

Развита торговля и на первых этажах окрестных домов, а о том, куда переехали магазинчки снесенного строительного рынка, можно узнать по многочисленным баннерам и написанным от руки объявлениям на заборе стройки ЖК «Лебединый».


Куда переехали магазинчки снесенного строительного рынка, можно узнать по многочисленным баннерам на заборе стройки

Неоднозначна ситуация и с зелеными зонами. Напротив «через развязку» расположено огромное озеро Вырлица, бывший карьер, однако зоной отдыха оно не является. Сомнительным местом пока можно назвать и озеро Лебединое, давшее название комплексу, – берег у самой стройки не благоустроен, нередко замусорен и малопригоден для приятных прогулок.


Берег озера у самой стройки не благоустроен, нередко замусорен и малопригоден для приятных прогулок

Чуть дальше есть небольшой пляж, со стороны жилого массива – благоустроенная зеленая зона на берегу, ну а дальше на запад – следующие озеро, Малое Лебединое, у которого устроен единственный относительно большой парк района – Позняки.

Покупателям квартир в этом ЖК, как и любом другом объекте на Позняках и особенно Харьковском, стоить помнить об относительной близости Бортнической станции аэрации городской канализации. Хотя впечатления обитателей района расходятся кардинально – от «воняет часто» до «почти не воняет, разве что, когда ветер с юга», однако такой неприятный «сосед» есть и никуда не денется.

Мэрия уже несколько лет ведет диалог с японскими компаниями о модернизации станции с привлечением почти беспроцентрого кредита, но когда это реализуется, пока неизвестно. Такая же общая для района проблема – соседство с мусоросжигательным заводом «Энергия», расположенным южнее жилых кварталов.

Вдобавок есть и близкие «инфраструктурные соседи». С севера к участку стройки примыкат электроподстанция «Харьковская» с мощной ЛЭП, а ближе к озеру – очисные сооружения ливневой канализации «Харьковские», что, по всей видимости, несколько ограничит планы застройщика устроить удобный доступ к воде. Впрочем, к этим объектам ближе всего будут поздние очереди ЖК «Лебединый», а первый дом комплекса расположен на расстоянии в 150 метров от очисных сооружений и почти в 300 – от забора электроподстанции.

Что строится: дома, квартиры и планировки

Ожидается, что ЖК «Лебединый» будет состоять из трех домов, которые займут весь участок бывшего рынка. Первый дом уже активно строится – это 25-этажная башня, где заливают 13-й этаж монолитного каркаса. Второй дом – пятисекционная 25-этажка в виде буквы «Л», здесь начато строительство первых секций. Всего в первых двух домах запланировано 1560 квартир.


  Первый дом активно строится, уже заливают 13-й этаж монолитного каркаса

И третий дом пока в планах, это Г-образная трехсекционная 25-этажка, ближе всех к электроподстанци и очисным сооружениям, на 864 квартиры. Анонсируют также небольшой встроенный детский садик, закрытый двор с охраной, благоустройство набережной, коммерческие первые этажи. Под комплексом должен появиться подземный паркинг на 700 машиномест. Вопрос хранения автомобиля в этом районе актуален, однако заявленные 700 мест не покроют и трети количества будущих квартир.


Начато строительство первых секций второго дома

Технология строительства традиционна для таких комплексов – монолитный каркас, внешние и межквартирные стены из керамоблоков, утепленные минеральной ватой оштукатуренные фасады, все коммуникации планируются городские.

В ЖК «Лебединый» доступны для инвестирования 1-, 2- и 3-комнатные квартиры в первом доме и первой секции второго дома, а также двухуровневые апартаменты на 24-25 этажах. В первом доме-башне на этаже разместится 8 квартир: 4 однокомнатных площадью от 45,8 кв. м, три «двушки» площадью от 73 кв. м и одна трехкомнатная квартира в 92 кв. м.

Планировки довольно традиционные, однако просторные и удобные – нет никаких непрямоугольных помещений и кухонь-гостиных: все комнаты отдельные, а кухни достаточно просторные, чтобы считаться кухнями-столовыми. Начиная с «двушек» – два просторных санузла, во всех квартирах – застекленные лоджии с выходом из одной из комнат (кроме двух планировок с выходом из кухни).

Обслуживать дом будет три лифта, правда один – противопожарный с выходом на внешний балкон – и формат его работы пока непонятен. Также в общем коридоре Н-образной формы устроено аж пять кладовок на этаж – так что жильцы могут расширить свою площадь в части зоны хранения.

Второй дом состоит из продолговатых секций коридорной планировки, в первой секции на этаже запланировано по 9 квартир, которые будут обслуживаться тремя полноценными лифтами, коридорных кладовок здесь уже не предусмотрено.

Метраж квартир во второрм доме меньше, чем в первом: на этаже представлено пять однокомнатных квартир площадью от 27 кв. м, три «двушки» от 63 кв. м и одна трехкомнатная в 85 кв. м. Планировки, как и в первом доме, традиционные – прямоугольные отдельные помещения, в однокомнатных квартирах предусмотрены просторные гардеробные комнаты, даже в двушках и трешке – компактные коридоры. Лоджии также в каждой квартире, а в трехкомнатной их две.

Актуальные цены на квартиры в ЖК «Лебединый» на ЛУН.ua

Кто застройщик и что с документами

По состоянию на начало декабря, обязательный информационный щит на стройплощадке отсутствует, по крайней мере, в общедоступных местах. Что вызывает ряд вопросов о законности строительства. Возведение ЖК «Лебединый» ведется под брендом Perfect group – этот относительно новый застройщик был представлен в сентябре 2016 года.

Среди проектов, в которых участвует компания – «Пятый квартал», «Вудстория», «Французский квартал», Позняки-4-А, комплексы в Вышгороде, Чернигове, Борисполе. Однако зачастую это именно соучастие с другими девелоперскими брендами, а девелопером ЖК «Лебединый» заявлен только бренд Perfect group. Застройщиком в договорах фигурирует компания «Ника ЛТД», также участвует финансовая компания «Княгиня Ярославна», как и в других проектах Perfect group.

Освоить участок под жилую застройку пробовали не раз: впервые еще в 1990-х годах, однако в разрешении на строительство было отказано. Впоследствии здесь пытался строить и «Киевгорстрой», но безуспешно – и в итоге землю отдали в аренду под рынок ООО «Козак».

В октябре 2015 года было принято решение Киевсовета №96/1999 разделить участок по улице Ревуцкого, 40 на два: один, площадью 2,3122 га, оставить за ООО «Козак», а второй в 0,0439 га – передать в аренду Сотниковой Татьяне Михайловне под эксплуатацию СТО по просп.Бажана, 1-т, которая действительно расположена вплотную к стройплощадке ЖК «Лебединый» со стороны проспекта.

Однако, учитывая строительный бум в городе и некоторый упадок рыночной торговли, в ООО «Козак» решили, что построить жилой комплекс куда выгодней, чем «обслуживать строения торгового и административного назначения и благоустраивать зеленую зону», как указано в целевом назначении участка в договоре аренды, который заключен до 2019 года.

В 2016 году ООО «Козак» заключило договор о строительстве жилого комплекса с ООО «Ника ЛТД», и началось освоение участка под новое назначение. В конце того же года начались протесты предпринимателей рынка, которых на то время было более 300. Информация о будущей застройке поступила торговцам еще летом, а в середине октября 2016 года застройщик начал вывешивать баннеры ЖК «Лебединый».

Дальше начались знакомые по схожим объектам действия – отключение электроэнергии предпринимателям, принуждение подписать новый договор аренды, где срок – только 3 месяца. Торговцы создали профсоюз и стали распространять информацию, будто бы застраивать собрались и часть озера, и устроили круглосуточные дежурства, с другой стороны подключились титушки… В итоге, предпринимателей все же удалось выселить с рынка.

Что касается разрешительной документации, то здесь «не все хорошо». На этот адрес была выдана карточка временного нарушения благоустройства – для проведения реконструкции рынка. Собственно, в базе ГАСК и фигурирует разрешение на проведение реконструкции имущественного комплекса по улице Ревуцкого, 40, выданное в апреле 2017 года на ООО «Козак», которое в июле того же года было заменено на ООО «Ника ЛТД».

Таким образом, на сегодняшний день ни на сайте строительства, ни в публичном доступе, ни на информационном щите, ввиду его отсутствия, информации о декларации или разрешении на строительство (а здесь, ввиду количества квартир свыше 2000 однозначно должна быть 5-я категория и разрешение) не наблюдается. Что же касается озвучиваемой торговцами темы застройки озера, то в 2007 году Киевсовет принял решение о статусе Лебединого как озера с соответствующими охранными нормами и утвердил площадь в 12,2 га. Правда, уже в 2009 году решение несколько корректировалось – по просьбе «Киевгорстроя». Впрочем, в опубликованных планах застройки засыпка озера не предвидится.

ЖК «Лебединый» «отметился» в списке проблемных строек. В сентябре 2017 года под председательством вице-премьер-министра и министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Геннадия Зубко была создана межведомственная рабочая группа по вопросам законности строительства некоторых столичных объектов, вызывающих общественный резонанс – и комплекс попал в список объектов рассмотрения.  

Правда, на сайте Центра межведомственного мониторинга ЖК «Лебединый» не значится – красным как самострой выделено лишь соседнее кафе на проспекте Бажана. В рамках конфликта с торговцами были суды, одно из решений постановило не препятствовать строительству.

Механизм инвестирования и сроки сдачи

Оформление инвестирования осуществляется через предварительный нотариальный договор купли-продажи с финансовой компанией «Княгиня Ярославна», оплату рекомендуют осуществлять через банк «Глобус». Поскольку значительную часть квартир, по словам сотрудников отдела продаж, в первом доме получит подрядчик в счет выполненных работ, выбор квартир пока невелик (квартиры подрядчика можно поискать на вторичном рынке переуступки).

Стоимость квартир зависит от ряда параметров – ориентация (квартиры с видом на озеро дороже, во двор – дешевле), этажности (самые дорогие средние этажи, нижние и верхние – дешевле), чем больше комнат в квартире, тем традиционно дешевле квадратный метр. Есть рассрочка на 24 месяца – минимальные 3% при более 70% первого взноса, при первом взносе 20% - удорожание 10% общей стоимости квартиры, при выплатах фиксируется стоимость квадратного метра – однако есть привязка к курсу доллара.

По состоянию на начало декабря 2017 года, в первом доме готов каркас 13 этажей и почти на всех уже выполнена кладка стен, в первой секции второго дома уже льют этажи, во второй готов цокольный этаж и начинают заливать каркас этажей, в 3-4 секциях работают со сваями, а для 5-й вырыт котлован. Также почти на 50% готово свайное поле паркинга и ведутся работы по благоустройству набережной. Окончание строительства первого дома анонсируют в последнем квартале 2018 года, сдача второго дома – третий квартал 2019 года.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Ноябрь 2017
Средняя
цена
21 500
грн/м2

Динамика
цен
+0,5%

ЖК Киева /
Новые ЖК
353 / 4

по данным
наверх