ЖК Генезис: «убежище» посреди развязки

09 января 2019 5508 0

Автор: Артем Сиренко

В условиях высокой конкуренции на рынке новостроек крупные застройщики не плетутся в хвосте. Помимо новых площадок, они «подбирают» проекты небольших компаний, в том числе «проблемные» и неоднозначные. Один из таких — бывший ЖК «Шелтер» у Индустриального моста, который начал строиться на арендованном КПИ участке с многочисленными вопросами по документации и участникам проекта.

Впрочем, «Укрбуду», возможно, удастся разобраться с этими нюансами. Локация, мягко говоря, так себе — просто на развороте Индустриального моста, хотя строить на развязках застройщику не привыкать: достаточно вспомнить ЖК «Фридом» между АЗС, Броварским проспектом и загруженным перекрестком. В том, каким будет это «убежище» (именно так в переводе звучит первоначальное название «Шелтер») посреди вечных заторов, разбирался 3m2.

Местоположение: центр заторов и спасительный трамвай

Строительный адрес ЖК «Генезис» — Индустриальный переулок, 2, по которому расположен также корпус военного факультета Политеха. Впрочем, переулок этот отнюдь не тихий. На самом деле это часть двухуровневой развязки магистральных 6-полосных улиц Гетьмана и Борщаговской, известной как «Индустриальный мост». Нередко и в будние дни переулок «стоит»: организованный по нему съезд с улицы Борщаговской на Гетьмана упирается в пробку. Помимо сложностей с выездом и шума, это существенно ухудшает экологию, а первые секции ЖК стоят просто над улицей Гетьмана.

Что касается собственно транспортной доступности, то нередко улица Борщаговская в сторону центра довольно свободна, нужно только проехать пробку на самом Индустриальном мосту. Движение на Шулявку осложнено, и пока там не закончится реконструкция «уставшего» путепровода, лучше точно не станет. Чтобы попасть на Караваевы Дачи или на Борщаговку, придется изрядно «покрутиться» на путепровод; аналогичная ситуация, если ехать из центра — можно видеть свои окна, но еще долго «тянуться» по развязке.

Общественного транспорта на Индустриальном мосту много — десятки маршрутов троллейбусов, маршруток в самые разные уголки Киева. Увы, хотя по улице Гетьмана есть выделенная полоса общественного транспорта, во время заторов там тоже «все стоит», поскольку на съездах/заездах на путепровод приоритет не обеспечен. До станции метро «Шулявская» вроде и недалеко — всего 1,2 километра, однако путь к ней — или пешком вдоль загазованной Гетьмана, или в тянучке на наземном транспорте.

Реальным выходом является скоростной трамвай, им можно быстро доехать до метро «Политехнический институт» или «Вокзальная» (ну или на Окружную и Борщаговку). Увы, пока трамвайные маршруты дальше в центр не продлили, хотя о таких планах говорят не первый год. Перспектив изменения ситуации с транспортом в ближайшем будущем пока нет. Скорее по мере увеличения числа автомобилей в городе и низком начестве общественного транспорта она будет усложняться.

Непосредственно в квартале, где строится ЖК «Генезис», помимо корпуса КПИ, расположен также недостроенный бизнес-центр, а до торговой и социальной инфраструктуры придется добираться, пересекая загруженные магистрали по переходам Индустриального моста. Ближайший торговый комплекс — ТРЦ «Аркадия», в паре остановок общественного транспорта в сторону Шулявки расположен ТРЦ «Большевик», в другую — Караваевы дачи с радиорынком и стихийный рынок на площади Космонавтов. Еще на первом этаже комплекса со стороны улицы Гетьмана запланированы магазины.

Вскоре может появиться еще один «сосед»: готовится к освоению площадка по улице Гетьмана по другую сторону от Индустриального переулка. Сейчас здесь гаражи и небольшие строения, однако уже не первый год планируется вторая очередь ЖК «Кампус» с большим количеством смарт-квартир. Впрочем, говорят, участок проблемный, так что не так уж быстро здесь может появиться очередная высотка, совсем близко к 3-5 секциям ЖК «Генезис».

Что строят: дом-квартал и двор-колодец без машин

Согласно генеральному плану комплекса, ЖК «Генезис» будет выходить фасадами на улицу Гетьмана (первые секции), с двух сторон — на Индустриальный переулок. С четвертой стороны внутренний дворик ограничивает здание корпуса Политеха, внутри двора запланированы детская площадка, спортплощадка и зона отдыха с фонтанами, при этом доступа машин жильцов внутрь двора не предусмотрено.

Первоначально проект ЖК «Шелтер» предусматривал шесть секций: три со стороны улицы Гетьмана, в том числе одна угловая, выходящая и на переулок Индустриальный. В ЖК «Генезис» анонсировано уже 5 секций, на одну меньше. Пока работы продолжатся по «доставшимся в наследство» первой-второй секциям вдоль улицы Гетьмана. Изменилась и запланированная этажность секций: если в «Шелтере» было 13-17-17-21-21-25 этажей, то в «Генезисе» уже 16-18-21-33-33.


Визуализация ЖК Шелтер

Технология строительства осталась прежней: монолитно-каркасная (высота потолка 2,7 метра, три метра от пола до пола), а вот архитектура фасадов и материалы несколько изменились. Вместо светлого фасада появится контраст серого, кирпичная отделка нижних этажей, а также увеличится площадь остекления. Заполнение стен вместо газоблоков предполагается кирпичем, утепление минеральной ватой, затем идет штукатурка. Вместо центрального отопления комплекс будет обогревать индивидуальный тепловой пункт. Сдаваться квартиры будут со стяжкой пола, системой отопления и счетчиками, без отделки.

Соотношение паркомест в ЖК «Генезис» можно условно назвать приемлимым для заявленного комфорт-класса: 342 на 840 квартир. Из них 117 предполагается в подземном паркинге под внутренним двором комплекса, еще 225 машиномест расположены в наземном многоуровневом паркинге (который будет строится явно в последнюю очередь). Места же для гостевых стоянок остается совсем немного, а стихийная парковка в Индустриальном переулке только ухудшит ситуацию с пробками, а значит, и экологию.

В первой секции на этаже все также запланировано по 7 квартир, которые будут обслуживать два лифта «Евроформат», однако планировки в процессе преобразования проекта изменились. На типовом этаже запланировано разместить три студио (площадью 33-35 кв. м), две полноценные однушки с отдельной кухней и комнатой по 36 кв. м, одну двухкомнатную квартиру в 71,5 кв. м и трехкомнатную в 86 кв. м. Также на 16-17 этажах заялены двухъярусные квартиры — от однушек в 56,2 кв. м до трехкомнатных в 94,1 кв. м. Нижний этаж фактически идентичен типовым, верхний — еще один санузел и дополнительная комната, через которую выход на открытые террасы. В каждой квартире предусмотрены застекленные лоджии.

Во второй секции на этаже предполагается по 8 квартир, здесь уже 3 лифта, а планировки на 3-5 этажах несколько отличаются от остальных. Двухкомнатные квартиры появляются только с 6-го этажа, на 16-17-м также запланированы двухуровневые квартиры. Во всех квартирах обоих секций предусмотрены ниши в коридорах для шкафов-купе или гардероба, планировки помещений довольно традиционные и никаких скошенных углов здесь нет.

Кто застройщик: особенности университетского девелопмента

На сайте ЖК «Генезис» компании «Укрбуд» в разделе документация укаано лишь разрешение на выполнение строительных работ №0890-Сл /Т от 11.11.2008 года, выданное ИДАБК в Киеве, однако сам документ отсутствует. Также указано, что генподрядчик проекта — ООО «УКРБАЛТБУД», лицензия серия №27-Л от 25.07.2016 выдана ГАСК Украины. При этом ООО «Укрбуд Девелопмент» хотя и взяло проект «под свое крыло», застройщиком остается все то же ООО «Евротранс», которое занималось ЖК «Шелтер».

На объекте пока висит старый информационный щит, где заказчиком значится Национальный технический университет Украины «Киевский политехнический институт им. Игоря Сикорского», инвестор — ООО «Евротранс», подрядчик — ООО «Мегапрофитгруп». По состоянию на начало января 2019 года брендирования строительного забора и нового информационного щита с указанием «Укрбуда» замечено не было. А значит пока еще рано говорить о полной «перезагрузке» проекта и приходится разбираться с истоками.

Что ж, попробуем разобраться с фигурантами проекта с самого начала. Итак, исторически эта земля действительно относилась к Политеху, здесь когда-то планировался учебный корпус. На сегодня НТУУ «КПИ» является арендатором земельного участка 8000000000:69:081:0005 площадью 1,3073 га, который согласно кадастровой карте имеет целевое назначение «Для другой жилищной застройки». «Проект строительства учебно-жилищного комплекса» (а так объект до сих пор называется на информационном щите), согласно Стратегии развития вуза, был запланирован к реализации в 2012-2017 годах.

Политех не впервые выступает в роли застройщика: «Стройконтроль» уже писал про ЖК «Кампус», который строится также, как «учебно-жилищный комплекс» по улице Полевой, 38.

На первый взгляд, поводом для застроек является привлечение инвесторов, в том числе для развития жилого фонда общежитий вуза. Так, согласно инвестиционному договору по ЖК «Кампус», инвестор обязывался достроить студенческое общежитие по улице Выборгской, 2Б. Запланированнный срок сдачи общежития — 1 сентября 2017 года, в октябре 2016 года был готов каркас 10 этажей из 11 запланированных, однако до сих пор общежитие так и не сдано.

Подобные промедления одновременно с уплотнением кампуса университета, а под ЖК «Кампус» забрали небольшой стадион и раздевалку легкоатлетов, что вызвало социальные волнения в вузе. В октябре 2018 года были довольно серьезные митинги с требованием отставки ректора и проректора, вспомнили и предыдущие построенные на вузовской земле жилые комплексы — ЖК «Вертикаль» и ЖК «Дубовая Роща». Вместе с ЖК «Шелтер/Генезис» получается четвертый комплекс, однако ни единого нового общежития для студентов.

Но вернемся к проекту по Индустриальному переулку. О его начале можно немного узнать на все той же страничке Департамента перспективного развития КПИ: «при поддержке трудового коллектива проект был начат в 2003 году с ООО «Зодча Диадема», а в дальнейшем продолжен с ООО «ТОР». Согласно договора НТУУ «КПИ» получает имущественные права на 11% общей площади учебно-жилищного комплекса, но не менее оценочной стоимости участка. Финансирование осуществляется исключительно за счет средств ООО «ТОР». Впрочем, этого договора, как и договора об аренде земли Политехом (участок в коммунальной собственности) в открытых источниках нет.

ООО «Научно-производственный центр «ТОР» было основано еще в 1990 году, а в 1993 году в компании было создано подразделение, которое занялось инвестированием в загордные коттеджи. В 2009 году компания выстроила торгово-офисный центр по улице Антоновича, 172, в 2000-е также многоэтажные жилищно-офисные комплексы по ул. Анри Барбюса, 5-В, ул.Предславинская, 31/11, АСМАП Украины, ул. Коновальца, 11. Однако с 2012 года эта компания находится в стадии банкротства (дело № 5011-50/9028-2012) и никакую хозяйственную деятельность вести не может.

Причиной тому — история застройки соседнего участка, по другую сторону от военного корпуса Политеха, по переулку Индустриальному, 1-А. Здесь вместо автостоянки в октябре 2005 года Киевсовет выделил участок в 0,58 га в аренду на 5 лет для строительства и эксплуатации торгово-офисного центра с паркингом и апартаментами Согласно данных журналистского расследования, основатели ООО «НПЦ ТОР» Топчев М.Д. и Сухоцкая М.Ю. в 2007 году получили под проект строительства от инвесторов около $25 млн. При этом взносы собирали со скидкой в 5% при выплате наличными, на что многие соглашались.

Было ли нецелевое использование средств — вопрос к правоохранительным органам, однако по факту выстроить успели только нулевой цикл и полтора этажа. «ТОР» начали банкротить, документация «сгорела». Было открыто уголовное дело против Топчева и Сухоцкой по по ч. 4 ст. 190 КК Украины № 757/33310/14-к, однако разбирательства закончились ничем. Когда дело дошло до апелляционного суда, его вернули на досудебное расследование и закрыли «за неимением состава преступления».

ООО «НПЦ «ТОР» также фигурировало в скандале вокруг закупки «у одного участника» на почти 14 млн грн при сооружении памятника гетьману Пилипу Орлику по улице Липской в Киеве в 2011 году, а в 2013 году Хозяйственный суд Киевской области вернул сельсовету Пуховки почти 5 га земли, которую арендовало ООО «НПЦ «ТОР» на 49 лет под строительство коттеджного городка из-за задолженности по оплате аренды.

На сегодня ООО «ТОР» не фигурирует в проекте, однако существуют ли договора с ООО «Евротранс» и какие их условия — не уточняется. И уж тем более на каком основании привлекаются средства инвесторов. Основателями ООО «Евротранс» согласно реестра минюста являются частное лицо — киевлянин Владимир Прокопчук и АО «Закрытый недиверсифицированный инвестфонд «Веладос», внесший большую часть уставного капитала компании в 46 250 грн. Конечным бенифециаром фонда значится Сергей Коваль. Генеральным подрядчиком строительства заявлена компания ООО «Мега ПрофитГрупп», имеющая тот же адрес регистрации, что и ООО «Евротранс», среди основателей тот же Владимир Прокопчук.

Директором компании «Мега Профит Груп» значится Слоневский Николай Михайлович, человек с такими же ФИО — директор ООО «НПЦ «ТОР». На форуме ЖК «Шелтер» можно увидеть упоминание, что компании ООО «Евротранс» и ООО «НПЦ «ТОР» были связаны еще по прошлым строительным проектам. Впоследствии в управление ООО «Евротранс» и «Мега Профит Груп» был привлечен гражданин России Хаджиев Усман Имранович из Чечни. Новые учасники проекта позиционировали себя как кредиторы предыдущего застройщика, как по ЖК, так и по бизнес-центру, и декларировали строительство в основном за собственные средства, а также изменение проекта.

Ну, а в середине ноября 2018 года появилась информация, что объектом занялся «Укрбуд», и вместо «Шелтера» будет теперь ЖК «Генезис», в продаже уже не только первая, но и вторая очереди. Можно только пожелать новому девелоперу навести порядок с документацией и развеять опасения о двойных продажах.

Как заселиться: условия инвестирования и сроки сдачи

В ЖК «Шелтер» инвестирование оформлялось на основании Договора купли-продажи имущественных прав, который заключался с ООО «Евротранс». Новый формат инфестиции — через фонд финансирования строительства «Житло-Капитал», традиционного партнера «Укрбуда», что вызывает куда больше доверия. Ценовая политика во многом досталась «в наследство» от прошлого девелопера, действует коэффициент этажности — 3-5 этажи дешевле, чем выше, тем дороже. Предлагается рассрочка до конца строительства с минимальным первым взносом 25% без фиксации неоплаченных метров, без удорожания, но с некоторыми дополнительными выплатами в фонд финансирования строительства.

Первоначально в ЖК «Шелтер» планировали сдать первую очередь, две секции, во втором квартале 2019 года, а весь проект завершить в 2022 году. Пока каркас первой секции имеет 8 этажей, вышла из нулевого цикла вторая, впрочем, интенсивного строительства не ведется. «Укрбуд» перенес сроки сдачи первых двух секций в ЖК «Генезис» на четвертый квартал 2021 года. «Удлиннение» срока строительства аж на 2,5 года может кого-то смутить, однако, учитывая сложную ситуацию с документами, это выглядит вполне реалистично — если удастся все распутать.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Декабрь 2018
Средняя
цена
23 000
грн/м2

Динамика
цен
-1,71%

ЖК Киева /
Новые ЖК
226 / 6

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх