ЖК 044: дорогой Подол на месте промзоны

18 февраля 2019


3m2 напоминает, что перед покупкой квартиры, необходимо проверить разрешительную документацию ЖК и застройщика

Автор: Артем Сиренко

Киевский Подол уже не первый год на «низком старте» радикальных изменений не только в историческом центре Контрактовой, но и по промышленной округе района. Нашумевший ЖК «Рыбальский» возводят на одноименном полуострове, в разработке часть территории порта, уже реализовано немало крупных точечных проектов. Это, не говоря о застройке Воздвиженки. Впрочем, похоже, это только начало: площадок здесь немало, а с учетом стихийной ревитализации промышленных территорий — много.

Улица Кирилловская, где по адресу №37-37А уже не первый год ведется строительство ЖК 044, традиционно воспринимается как промышленная. В выходные она совсем пустынна. Однако это популярный путь с Виноградаря и Куреневки в центр, на Подол. Совсем недалеко расположена станция метро «Тараса Шевченко», вокруг развиваются новые торговые центры, обновляются скверы. Когда-то промышленный район развивается как мультифункциональный. 3m2 разбирался, какой может оказаться жизнь одних из первых здешних новоселов — ЖК «с киевским кодом».

Местоположение: вместо промзоны под летописным холмом

Хотя в различных описаниях ЖК 044 говорится, что он расположен в подольской промзоне, на самом деле это не совсем так. Т.е. да, стройплощадка расположена на территории бывшего предприятия, однако жилые дома стоят практически через дорогу, по улице Еленовской, многоэтажки 80-х годов постройки. Пешком два небольших квартала — и станция метро «Тараса Шевченко», на полпути к метро — торгово-офисный центр «Шоколад», «Сильпо», множество небольших магазинчиков. Следующий адрес — Кирилловская, 39 — вполне себе работающий офисный центр.

А вот если отправиться по улице Кирилловской от центра, в сторону Куреневки — картина совсем другая. Старая промзона доживает последние годы в ожидании ревитализации. В одном из корпусов закрытого пивзавода пока обосновался музей современного искусства и танцевальная студия, оригинальное здание завода солодовых экстрактов давно ожидает покупателя и разрушается, некоторые промобъекты уже ограждены зелеными заборами. А вглубь, на задворках — карьерное озеро, здесь был кирпичный завод, склоны горы Юрковицы, наверху — Татарка, с частным сектором, старообрядческим кладбищем и радиовышкой.

Впрочем, через несколько лет здесь многое должно измениться. У станции метро «Тараса Шевченко» достраивают «Подол Молл» — большой ТРЦ с офисными площадями. А поблизости от ЖК 044 вскоре ожидается два больших строительства, которые кардинально изменят облик квартала. «Амстердам Концепт Хаус» на месте пивзавода расположится между улицами Кирилловской и Константиновской, а на углу Кирилловской и Нижнеюрковской также на месте промпредприятия появится многосекционный ЖК «Подольский дворик».

Помимо умирающих предприятий здесь есть и вполне успешные. Расположенный менее чем в километре фармацевтический завод «Фармак», дальше по улице Кирилловской большой комбикормовый завод. Кстати, оба этих предприятия иногда «не очень хорошо пахнут». Еще один объект, не лучшим образом влияющий на воздух в округе, — центральный узел аэрации городской канализации. Впрочем, этот объект в процессе реконструкции, не так близко к ЖК. Со временем запахи на улице должны исчезнуть. А уже в рамках строительства ЖК «044» должна появиться ливневая канализация и новая трансформаторная подстанция.

В планах города есть и реконструкция улицы Кирилловской. Проект пока никто не видел, однако обсуждается вариант расширения улицы с 4 до 6 полос: в одном варианте трамвай едет в общем потоке, в другом — на отдельных полосах. Впрочем, такой вариант требует сноса ряда существующих зданий (улица фактически имеет разную ширину), а также не обеспечивает реализацию полноценной велодорожки, хотя входит в один из магистральных маршрутов Велоконцепции Киева.

Более «безавтомобильный» вариант — две выделенных полосы для трамвая, обособленная широкая велодорожка за счет полосы автодвижения и единственная автополоса из центра. Это значительно снизило бы экологическую нагрузку на улицу, однако пока есть только на уровне идеи.

А вот от еще одного автомобилизационного проекта похоже город отказался «де-факто». Подольский мост через Днепр изначально планировали продолжить эстакадой как раз над этим районом — и дальше тоннель под горой Юрковица с выходом в районе Воздухофлотского моста. Но в обозримой перспективе столь дорогостоящий проект город вряд ли потянет. Так что шума надземной магистрали здесь ожидать не стоит.

Что строят: калейдоскоп проектов, технологии и планировки

С архитектурой ЖК 044 была длинная история. Учитывая амбицию «киевского архитектурного кода», с внешним видом комплекса определились не сразу. Первая концепция родилась в 2015 году, однако проект получился чисто «постсоветский», как девятиэтажки из 80-х с киевских окраин (высотность — 9-13 этажей). Планировки тоже были «родом из СССР», а во дворе не влезла даже детская площадка.

Вторая версия: отказались от ресторана в стилобате, вместо одного дома стало две 9-этажки параллельно, появился внутренний двор, где однако паркоместа соседствовали с детской площадкой. Ну и стиль — «Воздвиженское барокко», с пенопластовым псевдоклассическим декором. Задачу «привязать здание к исторической застройке» архитекторы поняли слишком буквально.

Эта версия стала ближе к окончательной по общей планировке застройки, но внешний вид отмели и вновь вернулись к сдержанным современным формам. Отказались от балконов, чтобы избежать хаотического остекления. На улицу выходят только лоджии, балконы — внутрь двора, который теперь реализуется в концепции «двор без машин», появился подземный паркинг.

Наконец финальную версию подготовила архитетурная мастерская FORMA, очень молодые архитекторы использовали стиль скандинавских сдержанных фасадов, панорамные окна, темная облицовка вместо яркого декора. На первых этажах будет коммерция, как торговые, так и офисные помещения. «Двор без машин» получил развитие: здесь появилась многофункциональная площадка, где можно не только играть, но и устраивать праздники и встречи жителей.

Итак, в итоге получился проект двух 9-этажных зданий бизнес-класса, стоящих параллельно друг другу вдоль улицы Кирилловской. В комплексе предусмотрено 194 квартиры, при этом паркомест в подземном паркинге всего 71. Учитывая «бизнес-классность» комплекса, двум третям семей придется искать место хранения автомобиля где-нибудь подальше, а в районе стоянок, гаражей и тем более паркингов совсем немного.

Технология строительства монолитно-каркасная, с заполнением стен керамоблоком, высота потолков 2,7 метра, утепление фасада — минеральная вата и вентилируемая навесная система (толщина утеплителя 15 см, чтобы снизить шум от трамваев). Отопление — автономная газовая котельная в пристройке, все остальные коммуникации городские, газа в квартирах нет, все оборудование электрическое. Сдаваться квартиры будут с подводкой всех коммуникаций, радиаторами отопления, стяжкой пола, всем остальным займутся уже инвесторы-новоселы.

Комплекс будет состоять из двух зданий, первое, от улицы Кирилловской, из двух секций-подъездов, второе — трехсекционное. На каждом этаже предусмотрено по 5-6 квартир, в каждой секции будет по одному лифту Шиндлер с панорамными окнами на улицу. Особенность планировки секций первого дома, выходящего на улицу Кирилловскую, в том, что на нее выходят окна общих коридоров, а также 2-3-комнатные квартиры, имеющие и окна во двор. Так что ни одной квартиры, выходящей всеми окнами на Кирилловскую, нет. Первые два этажа займут коммерческие площади, квартиры начинаются с третьего этажа.

Все помещения в комплексе прямоугольные, однако планировки довольно необычны. В однокомнатных квартирах площадью 40-43 кв. м. предусмотрены совмещенный санузел в 4 кв. м, гардеробная комната чуть меньше, также во всех однокомнатных квартирах предусмотрены эркеры со скругленными углами. Есть несколько вариантов кухни-гостиной и спальни. Один из вариантов — отдельная спальня, есть планировка с отделением спальни раздвижными стенами в эркере или вглубь квартиры с выходом на лоджию.

В 2-комнатных квартирах площадью 70 кв. м предусмотрена отдельная спальня с входом через гардеробную комнату, спальня-детская (с раздвижной стеной со стороны кухни-гостиной), единое помещение кухни-гостиной и коридора — в него же устроен вход в квартиру. Два санузла в 4 кв. м и 1,8 кв. м, с кухни-гостиной выход на лоджию. В 3-комнатной квартире площадью 102,3 кв. м предусмотрено три отдельные спальни по 13-17 кв. м и кухня-гостиная 27 кв. м балкон и лоджия, два санузла по 3 и 4 кв. м, ниши для шкафов купе. Интересно, что в одну из спален вход предусмотрен через небольшую гардеробную комнату.

Планировки последнего, 9-го, этажа отличаются, здесь только квартиры-пентхаусы большой площади — по 3 на этаже. Планировка в 80 кв. м с двумя отдельными спальнями, двумя санузлами по 4 кв. м, большой кухней-гостиной и одной террасой. Планировка 109 кв. м с тремя отдельными спальнями, двумя большими санузлами и огромным общим помещением кухни-гостиной, по обе стороны дома предусмотрены большие террасы по 14 и 17 кв. м.

Самый большой пентхаус площадью 133,7 кв. м реализован по принципу «квартиры в квартире». Две из трех спален сблокированы с гардеробными комнатами и отдельными санузлами, также есть третий санузел общего доступа, отделенная стеной с двумя проемами просторная кухня и центральное ядро-гостиная. С обеих блок-спален есть выходы на большую террасу, а с другой стороны дома — несколько странный очень узкий и протяженный балкон.

Кто застройщик и что с документами

История освоения этого земельного участка под застройку жильем началась довольно давно. На сегодняшний день землепользование регламентировано решением Киевсовета №674/1730 от 18 июля 2009 года «О передаче ООО «Фірма Швидко» земельного участка для застройки, эксплуатации и обслуживание офисного комплекса с заведениями общественного питания, физкультурно-оздоровительного комплекса подземным паркингом на ул. Фрунзе, 37, 37 (литера "А")», срок аренды — 15 лет.

Однако из этого же решения можно узнать и о более давней истории. Компания «Фирма Швидко» в 2001 году получила в собственность располагавшийся здесь нежилой дом (длинное одноэтажное кирпичное здание, которому уже на тот момент было лет сто). В 2005 году Киевсовет принял решение N 295/3756 «Про передачу приватному підприємству фірмі "ШВИДКО" земельної ділянки для реконструкції з розширенням та надбудовою адміністративних і складських будівель з подальшою організацією автомобільно-сервісного центру з продажу та обслуговування автомобілів на вул. Фрунзе, 37 у Подільському районі м. Києва». Это решение, как и заключенный по нему договор аренды, были отменены Киевсоветом в 2009 году.

Целевое назначение земельного участка 8000000000:85:311:0005 площадью 0,5035 га — «для другой коммерческой деятельности». Застройщик обращался с письмами в Киевсовет о рассмотрении изменения целевого назначения земли еще в 2017 году, однако это пока не состоялось. Справедливости ради, еще в решении Киевсовета от 2009 года было постановлено внести изменения в Генплан Киева до 2020 года, а именно: «изъять из коммунально-складской зоны и перевести функциональным назначением к территории многоэтажной жилой застройки».

Компания-арендатор земельного участка и заказчик строительства — ООО «Фирма Швидко», ей выдано и разрешение на строительство ІУ 113173281815 от ноября 2017 года. Зарегистрирована эта компания по адресу строительства — по Кирилловской, 37, уставной фонд 1,64 млн грн, основатели — проживающий на улице Волошской Игорь Васильевич Пецюх и кипрская компания ЗИПЕРА ХОЛДИНГ КО ЛИМИТЕД. Второй заказчик строительства — ООО «Бренд Стар», зарегистрирована по улице Кирилловской, 37-А, т.е. также по адресу строительства. Основатели компании — шотландское кредитное общество EL DEMI DEVELOPMENT PARTNERS LP, уставной фонд 94 тысячи грн. Застройщик — OOO «Киевская Девелоперская Группа», которая выступала девелопером ЖК «Бруклин». Генподрядчик — ООО KDD Engineering.

Со строительством было связано два скандальных случая. В ноябре 2016 года, когда только начались земляные работы, археологи обнаружили здесь остатки древнеславянских строений раннего периода Киевской Руси IX-X веков Археологов просто выгнали с площадки и судьба находок времен Киевской Руси неизвестна.

А в феврале 2018 года на стройке погиб несовершеннолетний парень, на которого обрушилась стена котлована из бетонных блоков. 16-летний парень откачивал воду из ямы. Глубокий котлован строители обложили бетонными блоками, которые в конечном итоге и рухнули. Было открыто уголовное дело. по ч. 1 ст. 271 (Нарушение требований законодательства об охране труда, до 7 лет тюрьмы) УК, было задержано четверо человек, представители генподрядчика и субподрядчика. После этого случая в течение месяца сменили генерального подрядчика — до KDD Engineering это было ООО «Нові Зодчі».

Инвестирование и сроки

Инвестирование оформляется договором дериатива и договором купли-продажи имущественных прав, через биржу «Перспектива-Коммодити». Договор купли-продажи имущественных прав заключается с ООО «Бренд Стар», в договоре есть ссылки на договор между ООО «Бренд Стар» как продавцом имущественных прав, и ООО «Фирма Швидко» как арендатором земли. Договор дериатива подписывается с ООО «Сириус Инвест Груп», которое действует в интересах АО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный фонд «ДТС-Капитал».

Стоимость квадратного метра с начала строительства несколько раз повышалась. Рост цены со старта составил около 70%. Зависит стоимость «квадрата» от этажности: чем выше, тем дороже, разница между нижним и верхним этажами — 6%. Правда, тем, кто оплатит сумму инвестирования сразу, полагается скидка 12%. Скидки предусмотрены и при рассрочке, однако в зависимости от размера первого взноса. Например, при первом взносе 30%, скидка 5%. Осуществить выплаты нужно до второго квартала 2020 года. Минимальный первый взнос составляет 15%, с привязкой к доллару США. Паркоместа также уже в продаже — по 25 тысяч долларов США.

По состоянию на середину февраля полностью завершено строительство первой секции первого дома, а также свайное поле второй секции – согласно данных застройщика, смонтировано 100 свай глубиной по 13,5 метра каждая; также разработаны и согласованы проекты подключения к инженерным сетям, а также дождевой канализации. Хотя секции первого дома в очень разной степени готовности – сдавать их будут одновременно. Реально строительство комплекса началось в 2018 году, заявленные сроки введения в эксплуатацию первых двух секций, т.е. первого дома — второй квартал 2020 года. А уже через месяц планируется старт продаж второго дома — в глубине участка.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Апрель 2019
Средняя
цена
23 300
грн/м2

Динамика
цен
+1,3%

ЖК Киева /
Новые ЖК
235 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх