Вместо промзоны на берегу: как строится ЖК на Маланюка, 101

27 сентября 2017

Автор: Григорий Мельничук

В любом городе мира жилье рядом с водой и, тем более, на благоустроенной набережной ценится дороже, чем аналогичные квартиры и дома в глуби района. Однако в условиях советской плановой экономики за добавочной стоимостью не гнались, и на берегах Днепра, вместо жилых кварталов, размещались промзоны, пустыри, дороги.

Едва ли не единственное исключение – Русановка с набережной и каналом. Неудивительно, что сейчас это один из самых престижных жилых массивов – с поправкой на размещение на Левом берегу. А вот на месте нынешней Оболонской набережной еще 20 лет назад был дикий пустырь, куда даже днем было страшновато зайти.

В 2000-е с первым рыночным строительным бумом началось освоение берега, и Оболонская набережная стала и до сих пор остается самым успешным градостроительным решением киевских застройщиков. Но последние участки там уже застроены – и девелоперы обратили свой взор на другие прибрежные территории. Одна из таких территорий – жилой массив Левобережный, построенный еще в 1970-х по советской традиции – подальше от берега, зато вплотную к железной дороге.

Освоение Левобережной набережной

Современная история освоения Левобережки началась в 2000-х, когда был построен огромный жилой комплекс по улице Никольско-Слободской, через дорогу от Международного выставочного центра. Затем застроили часть берега южнее линии метрополитена: первым появился ЖК «Приднепровский», где продавали квартиры «с видом на Днепр», однако через несколько лет перед ним, вплотную к воде построили ЖК Riviera Riverside. Рядом обустроили яхт-клуб, местный проезд, однако почти «поставили крест» на планах строительства транспортной развязки у самого моста через Десенку.

С кромкой берега севернее Броварского проспекта дело пошло сложнее. Выход к воде здесь уже давно был огражден, кроме небольшой зеленой «Зоны Здоровья» – парка с пляжем. В 2000-х годах близ Броварского проспекта, на углу улицы Никольско-Слободской был выстроен Воскресенский собор Греко-католической церкви, ставший со временем кафедральным.

Во времена скандального мэра Леонида Черновецкого Киевсовет умудрился продать и этот берег (от Броварского проспекта до конца Никольско-Слободской), причем храм не получил выхода к воде. Продали и «Зону Здоровья», что просто «взорвало» местных жителей – начались протесты. К протестующим подключились и церковники.

Именно вокруг этих участков разворачивались события с многочисленными акциями протестов, потасовками, обещаниями властей и застройщиков… В частности, в качестве «компенсации» местным жителям рассматривается обустройство публичной набережной по образцу Оболонской за счет застройщиков. Ведь на сегодня выхода к воде здесь и так нет (кусты и дикие пустыри) – а застройщики выигрывают за счет дополнительной стоимости квартир на берегу и «отбивают» благоустройство.

Одним из аргументов протестующих были нормы Водного кодекса о том, что прибрежная водозащитная полоса должна быть 100 метров, ведь Днепр – большая река. На стороне застройщиков – документы, что на самом деле это вовсе не Днепр, а средняя река Десенка (пролив Днепра – Десна впадает в Днепр выше по течению), и здесь достаточно водозащитной полосы в 50 метров.

Эта дискуссия, в первую очередь, касается укрбудовского ЖК «Солнечная Ривьера» возле выставочного центра и храма, где наименьшее расстояние до воды – более 60 метров. Однако в буквальном смысле «всех переиграл» и в части расстояния до воды и перекрытия планировавшихся магистралей «безымянный» проект севернее – огромный жилой комплекс на месте Дарницкого комбината строительных материалов и конструкций.

ЖК на Маланюка, 101: вместо промзоны на берегу

Левобережный массив принято считать центром всего Левобережья – он расположен ближе всего к центру города по красной линии метро, здесь находятся Международный выставочный центр, многочисленные офисы, торговые центры. Расстояние от Крещатика до Левобережки примерно такое же, как от Крещатика до Шулявки – если не учитывать водный коридор Днепра и островов.


Будущий ЖК расположен на северо-западе Лесного массива

Близость к центру нивелируется перегруженностью Броварского проспекта и метро – в утренние часы пик их уже «заполняют» обитатели пригородов (прежде всего, Броваров) и расположенных восточнее жилых массивов – Лесного, Комсомольского, Воскресенки, Дарницы. Застрять в пробке можно рядом с собственным домом, а втиснуться в поезд метро с первого раза получается не всегда.

Какой-либо центральной площади здесь нет – территория вокруг станции метро «Левобережная» загромождена многочисленными торговыми центрами, выстроенными просто на пешеходных потоках. Жителям северной части массива приходится идти к выходам из подземки через сложную развязку и многочисленные пешеходные переходы. Из зеленых зон – упомянутая «Зона Здоровья» и небольшой сквер по центру массива у поликлиники.

Будущий ЖК по улице Евгения Маланюка, 101 (старое название улицы – Сагайдака) расположен на северо-западе массива – эта его часть сейчас превратилась в сплошную стройплощадку. Здесь, в тупике улицы Панельной (ее должны соединить с улицей Никольско-Слободской), уже достраиваются два больших жилых комплекса – ЖК «Кассиопея» от Аркады и укрбудовский ЖК «Садовый», а также совместный проект Киевгорстроя и Укрбуда ЖК Friendly House.


По соседству с ЖК по улице Маланюка, 101 строится  Friendly House

ЖК по улице Маланюка, 101 находится севернее условной границы жилого массива – улицы Панельной. Это бывшая закрытая территория промзоны, потому здесь нет протестных настроений местных, как в случае ЖК «Солнечная Ривьера». При этом минимальное расстояние от строящихся домов меньше не только гипотетической охранной зоны Днепра в 100 метров, но и юридически закрепленной 50-метровой границы для «средней реки Десенка» – от домов до воды чуть больше 40 метров.


Минимальное расстояние от строящихся домов до воды значительно меньше  гипотетической охранной зоны Днепра в 100 метров

Все подъезды и благоустройство ввиду реновации промзоны будут осуществляться в рамках строительства ЖК. Предполагается организация двух выездов – на улицу Маланюка и дальше, на продолжение улицы Митрополита Андрея Шептицкого. Второй выезд – на продолжение улицы Никольско-Слободской внутри комплекса.

В старых генпланах предполагалось, что здесь пройдет магистральная дорога – левобережный дублер Набережного шоссе, с дальнейшим выходом через Русановские сады к Подольско-Воскресенскому мосту. Строительство по улице Маланюка, 101 практически перегородило эту трассу – проложить шоссе между домами будет крайне сложно.

Итог – часть возможностей улучшить транспортное сообщение потеряны, а на сегодня из этого массива (и строящихся ЖК тоже!) есть только один выезд куда бы то ни было – через развязку у ст. м. «Левобережная». С другой стороны, отказ от строительства Левобережного Набережного шоссе означает более высокий комфорт для жителей всей Левобережки, ведь соседство со скоростной дорогой – сомнительное удовольствие.

Что строится: ДПТ и инфраструктура

Территория Дарницкого комбината строительных материалов и конструкций соизмерима с площадью одного из двух мегакварталов Никольской Слободки. А с поправкой на то, что в советское время здесь строили 9-16-этажки, а сейчас в новых домах, расположенных плотнее – 25-30 этажей, общее количество квартир – а значит и жителей – на массиве увеличится приблизительно вдвое (согласно ДПТ – на 16 тысяч человек).

История застройки комбината началась еще в 2004 году, в 2005 году был принят один из первых в городе Детальных планов территории (ДПТ), а в 2006 году была оформлена аренда земли. В первоначальном плане застройки предполагалось строительство двух рядов зданий – многосекционных протяженных 25-этажек во второй линии (восточнее условного продолжения улицы Никольско-Слободской) и первой линии с непосредственным выходом к воде – четырех отдельных башен и двух протяженных домов по краям. Комплекс должен был иметь центральную ось симметрии перпендикулярно реке, в центре предусматривалась пешеходная площадь как крыша паркинга.

Именно похожий вариант застройки участка завода был закреплен в ДПТ, принятым Киевсоветом еще в 2005 году – этот план вывешен в разделе «Официальные документы» на сайте Киевглавархитектуры. Согласно ДПТ, в первой линии предусматривалось построить только 4 дома-башни, но в рендере ЖК, помимо башен, есть и протяженные дома в виде волн, перегораживающие виды из домов второй линии на центральную часть города.


В рендере ЖК, помимо башен, есть и протяженные дома в виде волн

Вокруг строительства в первой линии шли дискуссии – в частности, территорию по улице Маланюка, 101 включали в проект разработки ДПТ северной части Никольской Слободки, куда вошли строящиеся комплексы «Кассиопея», «Садовый», ЖК на Каховской и ряд других объектов. В рамках этого проекта, который выносился на общественные слушания, дома первой линии убрали – однако во время внесения правок в проект ДПТ его территория была сокращена практически вдвое. Так что на сегодняшний день остается действительным еще первый ДПТ – с башнями в первой линии, но без протяженных домов.

В принятом в конце 2016 года ДПТ по северу Никольской Слободки осталась часть социальной инфраструктуры. В новом детальном плане запланировано строительство школы на 1600 мест – сразу за ЖК по Маланюка, 101, а также детсадов на 120 и 160 мест.

Изначально в проекте фигурировали 4 садика на 510 мест, а также учебно-воспитательный комплекс – начальная школа на 200 мест и детсад на 210 мест. Также в этом проекте предусматривалось строительство на территории существующей автостоянки по улице Панельной многоуровневого паркинга на 700 мест и нескольких паркингов вдоль железнодорожной линии на 3000 мест. План также предполагал ликвидацию предприятия «Киевгорвторресурсы» – центра по сортировке и переработке мусора, расположенного в нескольких сотнях метров от стройплощадки в окружении усадебной застройки.

В числе уже существующей инфраструктуры района стоит упомянуть большой супермаркет «Новус» на пути от станции метро к жилому массиву (от метро до ЖК – порядка 1,5 км), «Фуршет», небольшие магазинчики в новых домах по Никольско-Слободской, районную поликлинику, небольшой рынок у станции метро и единственный на Левом берегу драматический театр.

Секции и планировки

Учитывая масштабы строительства – а планы предполагают возведение около 30 домов-секций – комплекс возводится несколькими застройщиками. Первая очередь на юге участка, вплотную к улице Панельной, строит компания «Житлоинвестбуд-УКБ». Формально это два дома – четырехсекционная 25-этажка (секции №22, 23, 24, 25) и 26-этажная башня в первой линии – двухсекционный дом №30.

Строительство ведется по монолитно-каркасной технологии, утепление – минеральная вата, все коммуникации планируется подключить к городским сетям. Квартиры будут передаваться инвесторам со стяжкой пола, системой отопления с радиаторами, разводкой электричества, оборудованием санузла (умывальник, унитаз и смеситель отечественного производства) и счетчиками, в том числе тепла.

Жилые этажи предусмотрены начиная с 3-го в секциях 22-25 (вторая линия), и с 4-го в доме №30, нижние этажи – торговые и офисные площади (не забываем, что речь идет о домах на набережной). В доме №30 верхние 25 и 26 этажи – двухуровневые, там будет 3-х и 5-комнатные квартиры с террасами, остальные этажи во всех домах однотипные. Площадь однокомнатных квартир – 45-50 кв. м, двухкомнатных – 71-85 кв. м, трехкомнатных – 100-118 кв. м.

Актуальные цены на все квартиры в ЖК на Маланюка, 101 на ЛУН.ua

В секциях 22, 23 и 25 все помещения имеют прямоугольную форму. Планировки довольно традиционные, даже в однокомнатных квартирах предусмотрены большие ниши под гардероб.

Секция 24 – угловая, и часть помещений имеют неправильную форму. Также нетипичные планировки в большей части квартир обеих секций дома №30 – за счет наличия непрямоугольных помещений. Во всех секциях предусмотрено по 3 лифта, а вот подземного паркинга не будет – для автомобилистов предусмотрены только гостевая парковка, а также открытая стоянка по соседству.

Кто застройщик и как оформить инвестицию

Заказчик строительства – ОАО «Дарницкий комбинат строительных материалов и конструкций», на производственной территории которого и ведется строительство. Девелопером выступает коммунальное предприятие «Житлоинвестбуд-УКБ», генподрядчик – ООО «СК Горстройинвест», которую связывают с компанией «Энергобудлизинг».

Продажи компанией «Житлоинвестбуд-УКБ» уже не ведутся – остались квартиры, которыми компания рассчитывалась с генподрядчиком. Сделки оформляются через фонд «Дельта плюс», чьи менеджеры располагаются в одном офисе продаж с «Житлоинвестбуд-УКБ». Стоимость квартир зависит от секции (дом №30 – вполне логично – дороже), в секциях 22-25 ценник зависит от планировки, этажа (коэффициенты от 1,0 для 3-6 этажей до 1,25 на 14-25 этажах) и вида из окна.

Сроки завершения строительства не раз переносились. Не так давно «Житлоинвест-УКБ» перенес завершение строительства 30-го дома на четвертый квартал 2018 года, также ожидается и перенос сроков сдачи секций 22-25 – возможно, на этот же срок. Ввиду переносов сроков сдачи меняются и условия рассрочки, которую оформляет фонд «Дельта плюс».


Ввод 30-го дома перенесен на четвертый квартал 2018 года, также ожидается и перенос сроков сдачи секций 22-25

Что касается других домов комплекса, то следующий 4-секционный дом планирует возводить уже «Ковальская Недвижимость», а протяженный дом в виде волны в первой линии в створе улицы Панельной – «Энергобудлизинг». Также ведется подготовка строительства еще двух домов-башен в первой линии – так что, по всей видимости, будет реализован первоначальный план застройки с более чем тремя десятками домов и секций.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Август 2019
Средняя
цена
23 100
грн/м2

Динамика
цен
-1,7%

ЖК Киева /
Новые ЖК
247 / 5

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх