Варшавский микрорайон: Виноградарь-2 вместо яблочных садов

11 октября 2017

Автор: Григорий Мельничук

На первый взгляд, Киев уже достаточно плотно освоен, чтобы внутри существующей застройки появлялись только небольшие и средние массивы. На первый взгляд, под новые «троещины», «борщаговки», «теремки», «оболони», «виноградари» места уже нет…

Но, как оказалось, место есть. Огромная территория садов совхоза «Пуща-Водица» (сейчас – госпредприятия «Научно-исследовательский производственный комбинат «Пуща-Водица») между Нивками и Виноградарем площадью в 3 квадратных километра не могла не привлечь внимание столичных девелоперов.

Новый массив планируют «с нуля»: новые улицы, парки, инфраструктура – ведь столь масштабные проекты соседние школы и садики «не вытянут». Здесь даже планируется продолжение линии метро – гораздо более реальное, чем «метро на Троещину». Есть где разгуляться! Об одном из проектов в этом районе – «Пятом квартале», который выделился из Варшавского микрорайона – 3m2 уже рассказывал. Теперь же – о «главном» проекте нового Виноградаря.

Местоположение: ЖК, очереди и большие планы

Чтобы разобраться с тем, как будет утроен новый район между Нивками и Виноградарем, стоит посмотреть сначала глобально, а затем «спуститься» на уровень Варшавского микрорайона.


Так будет выглядеть Варшавский микрорайон

Участок в три квадратных километра – огромная территория, разделенная проспектом Маршала Гречко на две почти равные части. На западном участке, простирающемся до улицы Газопроводной, пока еще уцелели сады совхоза – видимо, ими займутся позже, но займутся обязательно.

Восточный участок уже год как «зачищен» от плодовых деревьев. С запада он ограничен проспектом Маршала Гречко, с севера – проспектом Правды, с востока – трассой будущей улицы Межевой и существующей застройкой, а с юга – улицей Северо-Сырецкой и существующей застройкой.

Уже несколько лет как за старым бетонным забором садов, в районе примыкания проспекта Василия Порика, стоит в высокой стадии готовности ТРЦ Retroville. Кольцевую развязку рядом с ним планируется реконструировать – проспект Порика будет продолжен на юг, на территорию садов. Таким образом, на один угол ТРЦ выходит этот будущий Х-образный перекресток, где, тем не менее, сохранится кольцевое движение, а на другой – первая очередь Варшавского микрорайона.


Большая парковка возле ТРК Retroville для жителей микрорайона будет очень кстати

Это мега-квартал, состоящий из пяти кварталов-очередей. Первые две очереди строятся у ТРЦ Retroville вдоль будущего продолжения проспекта Порика (первая – с фасадом на проспект Правды, вторая – вглубь участка), третья очередь – дальше вдоль проспекта Правды ближе к улице Межевой, а четвертая запланирована уже на углу с Межевой.

Улица Межевая пока еще в полупроектном состоянии: хотя трасса и существует, асфальтового покрытия пока толком нет – по сути, это пешеходная аллея и маршрут заезда строительной техники. Южнее на Межевую выходят уже построенные ЖК «Кристер Град» и «Липинка», а также стройплощадка ЖК «Пятый квартал» – планировавшаяся пятая очередь Варшавского микрорайона, которая выделилась в отдельный проект, которым занимается другой застройщик.

Подобные «трансформации» вызывают опасения по поводу судьбы следующих очередей первоначального проекта Варшавского микрорайона, ведь девятой очередью должен был стать детский сад внутри мега-квартала. Все остальные очереди – жилые дома с коммерческими площадями по периметру на первых этажах. В общем, впереди – большая стройка со многими участниками, «все будет, но потом» – а пока стоит рассчитывать на существующую инфраструктуру Виноградаря.

Судя по всему, плотность застройки нового мега-квартала будет высокой

Транспорт: заторы, новые улицы и перспективы метро

На первый взгляд, с транспортом на Винограде неплохо – широкие улицы, одноуровневые, но просторные развязки, множество троллейбусных линий. Однако с точки зрения транспортной доступности Виноградарь не многим лучше Троещины – вопрос не в транспорте «на Виноградаре», а «с Виноградаря».

Географически массив расположен за железнодорожным кольцом, потому путей в центр не так много. На юг – по 6-полосному проспекту Маршала Гречко, на котором в районе Интернациональной площади регулярные пиковые тянучки, за ним – или жилая 4-полосная улица Даниила Щербаковского к проспекту Победы со множеством светофоров и переходов, или более скоростная 6-полосная улица Стеценко через лесопарк, которая упирается в естественный затор в районе станции метро «Сырец». На Сырце, по улице Щусева, также много светофоров – это жилой район. Хоть для развязки на Интернациональной площади и есть место – о ней пока речи не идет, да и проблему она особо не решит.

Более привлекательный выезд – через проспект Правды и далее по улицам Семена Скляренко и Новоконстантиновской или по менее скоростной Вышгородской/Кирилловской, где уйма маршрутов общественного транспорта.  Ну и лайфхак – выехать через улицу Газопроводную на Окружную дорогу, однако участок до Оболони пока не достроен, это скорее удобный выезд из города в северном и западном направлениях. Развитие улицы Межевой никак не спасет ситуацию – проблема в количестве пересечений железной дороги, а их увеличивать пока не собираются.

Спасти ситуацию может метро на Виноградарь – и это направление развития столичной подземки выглядит наиболее логичным и реальным. Северо-западный радиус зеленой линии недогружен, а выстроив пару-тройку станций после станции «Сырец» можно существенно разгрузить здешние улицы от наземного общественного транспорта (подвоз к станциям «Нивки», «Сырец», «Лукьяновка») и пересадить многих автомобилистов на «голубые экспрессы».

Масштабно анонсировали будущую стройку еще в феврале 2017 года, заявляя, что работы начнутся уже в конце года. Однако с того времени только назвали в августе ориентировочную стоимость – более 11 млрд грн, а также приблизительную трассу – со станциями «Мостицкая» и «Проспект Правды», а также перспективой разветвления линии.

Подобная трасса вызывает опасения относительно сложности работ и транспортного эффекта. С одной стороны, в таком варианте тоннели нужно вести под глубоким болотистым оврагом, а далее – точно под улицей Межевой, уже зажатой новостройками. Даже в предпроектном анализе инженеры закладывали на ней расположение тоннелей друг над другом – из-за недостатка места. К этому стоит добавить, что здания здесь новые, еще не устоявшиеся – те же «Кристер Град», «Пятый квартал».

Слабо решает такой вариант трассы метро и транспортные задачи – ведь она проходит по краю будущего огромного массива. Гораздо рациональней выглядит другой вариант трассы – под проспектом Маршала Гречко, охватывая весь будущий массив, а также разгружая красную линию метро (за счет станции на Интернациональной площади). Впрочем, саму идею метро на Виноградарь никто не оспаривает – когда в городе вновь будут строить подземку, этот район «первый в очереди».

Спасти ситуацию с транспортной доступностью может метро на Виноградарь 

Инфраструктура: хорошо и плохо

Пока новоселам Варшавского микрорайона и соседних ЖК придется довольствоваться существующей инфраструктурой – кроме детского сада в 9-й очереди, которую не ясно, кто будет строить, никаких новых школ, парков и скверов вокруг не предвидится. Да, в существующих кварталах Виноградаря довольно много садиков, однако по мере заселения новых домов очереди в них будут только удлиняться, со школами – та же история.

Ближайшая большая зеленая зона – парк вокруг озера Синее через пару кварталов по проспекту Правды. Есть также небольшое озеро со сквером вокруг внутри квартала напротив ТРЦ Retroville, ну и дальше – лес вокруг Виноградаря. Купаться в здешних озерах запрещено, хотя позагорать на берегу можно. Увы, совхозные сады были вырублены «под ноль», хотя на базе существующих деревьев могла бы получиться хорошая зеленая зона.

Из негативного инфраструктурного «наследства» для будущих жильцов Варшавского микрорайона, пожалуй, самый большой вопрос – мощная воздушная ЛЭП, проходящая как раз между первым-вторым кварталами ЖК и ТРЦ Retroville. Садам ЛЭП не мешала, потому никто и не позаботился о том, чтобы, например, переложить ее в подземные кабели, как это сделали у станции метро «Сырец» при строительстве подземки. Впрочем, в Киеве уже немало ЖК вплотную к воздушным ЛЭП…


Рядом с новым кварталом проходит мощная воздушная ЛЭП

Еще один сомнительный «сосед» – АЗС на проспекте Правды вплотную уже к третьей очереди Варшавского микрорайона. Заправка, как и ЛЭП, строилась, когда ни о каких жилых домах речи не было, резервуары здесь не наземные, а подземные, так что нормативы близости к жилым домам не выдержаны.

Что строится: дома и планировки

На сегодняшний день в Варшавском микрорайоне строится четыре квартала-очереди, в каждом из них – по три дома, типов А, В, С. Дома А имеют две секции по 13 и 25 этажей, двухсекционные дома B в высоту – 16 этажей, а односекционные типа С – 20. Комплекс позиционируется в эконом-классе, так что неудивительно, что квартир на этажах много.


Технология строительства – монолитно-каркасная, с заполнением газобетоном

В домах А в 13-этажной секции – 10-12 квартир на этаже (1 грузопассажирский лифт и 1 пассажирский), в 25-этажной – 8-10 квартир (1 лифт грузопассажирский и 2 пассажирских). Общие коридоры секций соединены, однако жильцы cмогут в перспективе их перекрыть. В домах типа В – 5-6 квартир на этаже в каждой секции (1 лифт грузопассажирский и 1 пассажирский), а в домах типа С – 11-12 квартир (1 лифт грузопассажирский и 2 пассажирских). В первой очереди большая часть однокомнатных квартир, за счет этого и больше квартир на этажах.


Общие коридоры секций соединены, однако жильцы cмогут в перспективе их перекрыть

Технология строительства – монолитно-каркасная, с заполнением газобетоном, утепление – минеральная вата и штукатурка. Все коммуникации, кроме теплоснабжения – городские, на крыше каждого 25-этажного здания в квартале расположена своя котельная. В секциях А горячая вода и отопление идут сверху вниз, в секциях В и С – снизу вверх, дополнительные насосы подкачки расположены в подвальных и чердачных помещениях.

Каждый квартал из 3 домов имеет огражденный внутренний дворик с детскими и спортивными площадками, наземные гостевые парковки предполагается разместить между кварталами на открытой территории. Впрочем, дворики – будущее «поле битвы», ведь на сотни квартир выходит несколько десятков мест на открытых парковках, а соседние стоянки и гаражные кооперативы уже заняты машинами жителей Виноградаря.


Дворы обещают сделать закрытыми от автомобилей, с детскими и спортивными площадками

Первые этажи частично жилые – по внешнему периметру квартала расположены коммерческие помещения, и квартиры – только с окнами во двор. Впрочем, для выбравших первый этаж есть новый для Киева бонус – палисадник под окнами, куда можно попасть через дополнительные двери из кухни или комнаты. Решение неоднозначное – ведь кто знает, что «прилетит» на твой мини-дворик с 25-го этажа, однако, например, для людей с ограниченной мобильностью, использующих инвалидные коляски, это может быть очень хорошим решением, если обустроить свой удобный пандус прямо в квартиру.

В Варшавском микрорайоне предусмотрены 1,2,3-комнатные квартиры: «однушки» имеют площадь от 35,6 кв. м, «двушки» – от 54,5 кв. м, а трехкомнатные – от 74 до 115,5 кв. м. Планировки традиционные – никаких студио или непрямоугольных помещений, зато принят стандарт кухонь-гостиных большой площади – это самые большие помещения даже в однокомнатных квартирах.

Актуальные цены на все квартиры в Варшавском микрорайоне на ЛУН.ua

В домах типов А и С предусмотрены только закрытые лоджии, что для высотных комплексов выглядит вполне логичным решением. Причем если в секциях типа А выходы на лоджии устроены только из одного помещения (кроме одной планировки), то в секциях типа С – в стандарте два выхода на лоджии из разных помещений.

А вот в домах типа В – открытые незастекленные балконы. В отделе продаж говорят о некоем едином проекте стекления и штрафах за «самодеятельность», а вот инвесторы уже опасаются затекания воды с открытых балконов в квартиры – и готовятся стеклить и даже менять существующие стеклянные двери на более глухие. Также встречаются фото уже установленных балконных окон и дверей с очень кривыми стеклами – остается надеяться, что это исключения из общего правила.


Инвесторы опасаются затекания воды с открытых балконов в квартиры

Кто заказчик и какие условия

Заказчиком строительства и Варшавского микрорайона, и «Пятого квартала» выступает госпредприятие «Научно-исследовательский, производственный агрокомбинат «Пуща-Водиця», земля предоставлена в аренду под процент построенных квартир. Как писал 3m2 в обзоре ЖК «Пятый квартал», еще в мае 2016 года ГАСК в ходе внеплановой проверки выявил на этом объекте нарушения градостроительного законодательства. Возможно, дело в целевом назначении земли: его сменили с земель сельскохозяйственного назначения на «для будівництва та обслуговування інших будівель громадської організації». ГАСК вынес штраф, однако разрешение на строительство не отозвал. ГП «НИПК «Пуща-Водиця» подало апелляцию в Киевский апелляционный админсуд. Впрочем, смена целевого назначения по ходу реализации проекта – дело привычное для Киева.

Застройщик – ООО «Инвест-Будсистем», генподрядчик – ООО «Монолит Будсервис», девелорпер проекта – Stolitsa Group. Градостроительные условия выданы на строительство первых четырех очередей, в наличии – выданное ГАСК 24.09.2015 разрешение на строительство. Впрочем, в июне 2016 года ГАСК по результатам внеплановых проверок выдавал постановления о приостановке подготовительных и строительных работ, которые застройщики оспаривали в судах.


Застройщик – ООО «Инвест-Будсистем», генподрядчик – ООО «Монолит Будсервис», девелорпер проекта – Stolitsa Group

Инвестирование осуществляется двумя способами, в зависимости от очереди. В первой и третьей очередях заключается инвестиционный договор с компанией управления активами «Бизнес-Гарант» и паевым закрытым недиверсифицированным венчурным фондом «Саргас», во второй и четвертой очередях заключается два договора – дериватива и купли-продажи имущественных прав. Первый договор – с той же компанией «Бизнес-Гарант» и закрытым недиверсифицированным венчурным фондом «ЮКОН», второй – с ООО «Инвест-Будсистем». Все договора доступны на сайте проекта.

При 100% оплате предоставляется скидка 10% от стоимости квартиры, есть и беспроцентная рассрочка от застройщика – с минимальным взносом 30% и выплатой равными платежами в течение 35 месяцев, с привязкой к курсу доллара США согласно НБУ. Первую и вторую очереди обещают сдать в конце 2017 года, третью очередь – во втором квартале 2018 года, а четвертую – в третьем квартале 2018 года. Впрочем, сдача в конце года зачастую означает, что на зиму отапливать здания не будут – так что первые новоселы в Варшавском микрорайоне ожидаются в 2018 году.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Май 2019
Средняя
цена
24 000
грн/м2

Динамика
цен
+3%

ЖК Киева /
Новые ЖК
235 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх