«Перспектива»: как пристройка к школе превратилась в ЖК, который постановили снести

29 августа 2018 3525 0

Автор: Артем Сиренко

Сегодня Троещину нельзя назвать «Меккой» застройщиков — транспортные проблемы и ставшие мемами Подольский мост и метро на Троещину не слишком привлекают инвесторов. Однако это район с вполне продуманной и уже сложившейся инфраструктурой. Здесь просторные улицы и придомовые территории, довольно много школ, появляются кафе, рестораны, новые супермаркеты и современные ТРЦ. И хотя крупные девелоперские компании на массиве представлены слабо, здесь работает немало небольших застройщиков, реализующих разные по масштабу проекты.

Например, как строящийся уже шестой год ЖК «Перспектива». В очередном выпуске «СтройКонтроля» 3m2 разбирался, что это за проект, и почему Хозяйственный суд Киева обязал застройщиков снести этот дом.

Местоположение: перекресток почти главных дорог

Если говорить о локации ЖК «Перспектива», то ее можно назвать довольно удачной.

26-й микрорайон Выгуровщины-Троещины расположен на пересечении магистральной улицы Оноре де Бальзака и не менее важной для района улицы Теодора Драйзера, которая чуть дальше переходит в улицу Радунскую. Улица у самого ЖК широкая, все 6 полос. В непиковое время улица почти пустая. Правда, в час-пик через нее едут и жители пригородных сел.

Выезд довольно хороший: по Бальзака – прямой путь на Северный мост и Почайну, по Драйзера – на Черниговскую и Лесную, либо по Перова — ст.м Дарница и Левобережная. Конечно, в часы пик есть и заторы, и перегруженный общественный транспорт – однако маршрутов здесь много, а поскольку конечные станции относительно недалеко, можно еще вполне сесть. Хорошая подмога — городская электричка, до нее можно доехать скоростным трамваем (станция в 5 минутах ходьбы от описываемого ЖК).

Инфраструктура вокруг вполне достойная  большой ТРЦ «РайON» с кинотеатрами и магазинами расположен буквально с другой стороны квартала, рядом речка Десенка с пляжами и зелеными зонами, через дорогу — огромная автостоянка. К стройплощадке комплекса прилегает школа №321, неподалеку – сильные и рейтинговые Киево-Могелянский коллегиум, Гимназия «Троещина», лицей «Козацкий». С садиками, конечно, сложнее — но не так, как в районах с большим числом новостроев.

Собственно, участок недостроенной еще с советских времен школы, которая должна была идти «в паре» со школой №321, с общим стадионом и другой инфраструктурой, и стал тем местом, где сейчас строится ЖК «Перспектива». Для новой школы успели построить часть первых двух этажей, начали третий  но работы заморозили. С началом строительства нового ЖК (тогда он назывался «Деснянский») часть недостроя превратили в довольно большой офис продаж, а на месте несостоявшегося общего школьного стадиона заработали экскаваторы.

Что строят: генплан, планировки и технологии

Точно сказать, что же в итоге появится на участке в 2,464 га, где начиналось строительство школы, сейчас вряд ли кто-то возьмется. В самом начале, когда еще в 2011 году застройщик пытался в Киевраде изменить целевое назначение земли, была идея построить ТРЦ с подземным паркингом, что было актуально на то время. Позже в неофициальных анонсах еще ЖК «Деснянский» можно встретить довольно длинный перечень объектов, которые физически вряд ли бы поместились здесь: не менее 11 жилых секций, школа, детский сад, супермаркет, фитнес-центр, парковка…

В одном из первых вариантов генплана комплекса, который удалось вытащить из архива интернета, можно увидеть 8 жилых секций (первая – 16 этажей, вторая – 18, остальные – 25) и отдельную школу всего на… 7 классов – ведь для полноценной школы на 36 классов по нормам нужно 2,6 га, т.е. весь участок. Правда, 7-8 секции оказались очень близко к существующей школе №321, да и между двумя рядами высоток небольшое расстояние.

В 2015 году ЖК «Перспектива» пытались узаконить через детальный план территории – Главархитектура тогда даже выступила заказчиком разработки ДПТ 26-микрорайона, проект даже вынесли на «общественное обсуждение» на сайте – однако до решения Киевсовета дело не дошло. Тем не менее, этот вариант выглядит более реалистичным – именно по нему сейчас ведутся работы.

Вместо небольшой школы проектным планом предлагается двухсекционный дом – собственно, это нынешняя 4-я очередь (в нумерации застройщика – 9-я секция), к существующим же трем секциям пристраивается еще две, вглубь квартала. Вместо второго ряда домов появляется стадион для школы №321, есть в плане и новый детсадик. К этажности тоже есть вопросы – первый дом анонсировался на 16 этажей (даже по некоторым документам), в итоге появилось 18. На такую высотность одно время ориентировали и вторую секцию – но выстроили 25 этажей.

Кто застройщик: по следам УКО и их последователей

«Стартовал» комплекс, который изначально «Деснянский», довольно таинственно – в открывшемся на этапе подготовки котлована офисе продаж сначала даже не показывали никаких документов, а на сайте проекта не называли компанию-застройщика, не говоря уже о всех необходимых декларациях, разрешениях и лицензиях. Впрочем, ЖК «Перспектива» (ребрендинг комплекс пережил в июле 2014 года) не раз фигурировал в списках незаконных строительств, в том числе в «списках» знаменитой УКО-Групп Анатолия Войцеховского.

Впрочем, на форумах можно встретить утверждения, что связь с УКО была лишь в начале строительства, что детище УКО — лишь ЖК «Деснянский», но через три месяца они оттуда ушли, а инвесторов перевели в «Жемчужину Троещины». А новый застройщик уже не имеет к УКО никакого отношения. В СМИ не раз попадались утверждения, что «да, таки УКО», ООО «Глобал Строй-3» даже подало в суд на «Лигабизнесинформ» за сообщение о связях ЖК «Перспектива» с Войцеховским, однако история закончилась без суда – «Лига» опубликовала нейтральное опровержение, а застройщик забрал иск. Впрочем, «нет дыма без огня» — связи с УКО не так уж и сложно отследить.

Руководителем компании ООО «Украинская строительная компания «Укрсоцбуд», которая взяла на себя обязательства достроить школу, однако их не выполнила, был Бахтняр Багиров Каитл Оглы. Он же оказался и основателем компании ООО «Глобал Строй-3», которой «Укрсоцбуд» продал недострой. Т.е. таким образом, по сути, перепродажей самому себе, усложнялся возможный в результате судебных разбирательств возврат недостроенной школы городу.

Согласно данных издания «Наши гроши», Бахтняр Багиров был партнером Олега Репы (совладельцы ООО «Международная строительная компания «Партнер»), ну а зарегистрировано ООО «Глобал Строй-3» по адресу строительства – улица Драйзера, 40. В свою очередь, Олег Николаевич Репа, согласно данных СМИ, был правой рукой Войцеховского, возглавляя ту самую «УКО-Груп».

Если заказчик строительства с самого начала оставался один и тот же, то застройщики-девелоперы менялись. Вначале было ООО «Киевмонтажбуд», которое вело также строительство «уковского» ЖК «Жемчужина Троещины», о чем есть упоминания в реестре судебных дел. Еще в договоре купли-продажи имущественных прав ЖК «Деснянский» заказчиком выступало ООО «Радуга Сити», указанный в договоре код ЕДРПОУ которого на самом деле принадлежал известному ООО «Будмайданчик», учредителем которого числился сам Анатолий Войцеховский или его сыновья.

Основателем же ООО «Радуга-Сити» числится ООО «УПРАВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ «ГРАНД ГРУП», с адресом улица Жилянская, 118 – это комплекс «Элегант» все того же Войцеховского. В марте 2015 в связи с ЖК «Перспектива» начала фигурировать компания «Рон-Стоун», в которую вошел «Киевмонтажбуд». Это же компания взялась за ЖК «Шевченковский квартал» и ЖК «Меридиан» в районе Кадетский Гай, а среди ее основателей – все тот же Олег Репа.

Документы: школа-недострой, жилая пристройка и вереница судов

В далеком 2002 году распоряжением КГГА № 1413 Деснянскую РГА определили заказчиком достройки школы на земельном участке в 2,46 га по улице Теодора Драйзера, 40, что в 26-м микрорайоне жилмассива Выгуровщика-Троещина. Эти кварталы застраивались на закате СССР, и далеко не все объекты были завершены – среди них и школы. По сути, школа должна была стать второй очередью школьного комплекса вместе с ныне работающий школой №321 – с общим стадионом и другими объектами, их даже должны были соединить крытым переходом.

Денег у района на достройку школы не было, и РГА объявила инвестиционный конкурс и заключила инвестиционный договор с ООО «Украинская строительная компания «Укрсоцбуд», которой передали объект незавершенного строительства. Однако вскоре после заключения инвестдоговора «Укрсоцбуд» занимается оформлением права собственности на недострой: после отказа в КП «Киевское городское БТИ» компания подает иск в Хозяйственный суд Киева – и выигрывает его.

Почти через полгода, уже в апреле 2008 года, Деснянская РГА подает аппеляцию – однако Апелляционный хозсуд Киева не спешит с рассмотрением. А в конце 2010 года новоиспеченный исполнительный директор «Укрсоцбуда» готовит договор купли-продажи недостроенной школы ООО «Глобал Строй-3» за 1,45 млн грн. Впоследствии это стало предметом судебных разбирательств — здесь и здесь можно почерпнуть больше деталей.

Новый инвестор пытался изменить целевое назначение земли – однако Киевсовет своим решением №107/6323 от 22 сентября 2011 года в этом отказал, оставив назначением земли строительство учебного заведения. В 2013 году историей заинтересовалась прокуратура – и было принято решение суда об отмене договора купли-продажи (подробнее здесь и здесь).

Однако застройщик обратился в Верховный хозяйственный суд — и в конце ноября 2013 года выиграл. И практически день в день Деснянская РГА сообщает, что на территории недостроенной школы началось строительство жилого комплекса. Однако застройщик — ООО «Радуга-Сити» — в тот же день проинформировало через форумы недвижимости о возобновлении строительства ЖК «Деснянский».

В октябре 2013 года стройкой заинтересовалась тогда еще милиция — о незаконности строительства и продажи квартир в ЖК «Деснянский» заявила пресс-служба МВД. «Тогда правоохранители установили, что застройщик не имеет разрешительных документов на строительство и пользование земельным участком и продает квадратные метры, используя поддельные документы». А в сентябре 2015 года Деснянское райуправление МВД открыло соответствующее уголовное дело (номер в едином реестре: № 12015100030000289).

Однако недостроенная школа – не земля. В конце декабря 2014 года Киевсовет подал иск в Хозяйственный суд на «Глобал Строй-3» «про устранение препятствий в пользовании земельным участком и сносе самовольно возведенных строений». Однако «незакрытым» еще было дело в Административном суде – потому дело о сносе «притормозили».

Здесь-то всплывает история с декларацией о начале строительных работ. Ее ООО «Глобал Строй-3» получило в ГАСКе 27 июня 2014 года (КВ 083141780671), с формулировкой «Реконструкция нежилого здания и строительство нежилой пристройки» третьей категории сложности. Однако в октябре 2014 года ГАСК отменил декларацию. 4 декабря 2014 года Окружной админсуд Киева для обеспечения админиска приостановил приказ киевского ГАСКа про отмену декларации, что подтвердил в апреле 2015 года и Киевский апелляционный админсуд.

Впрочем, уже в июле эта же судебная институция затребовала у застройщика оригинал договора аренды земли и градостроительные условия и ограничения. При подаче декларации застройщик заявил, что они были получены 3 апреля 2014 года под номером № 2165/0/12/010-14 – однако в итоге их так и не нашли. Как выяснил суд, не нашлось у застройщика и заявленного договора аренды земли.

13 октября 2015 года Высший Админсуд установил, что ООО «Глобал Строй-3» и ООО «Київмонтажбуд» не обращались в Главархитектуру за градостроительными условиями и ограничениями, а также у них отсутствуют документы на право собственности или пользования земельным участком. Соответственно, при подаче декларации на начало строительных работ были предоставлены недостоверные данные. Несоответствие предоставленных документов реальности было зафиксировано и в результатах судов весной и летом 2016 года.

Тем не менее, 22 ноября 2016 года ООО «Глобал Строй-3» подало в ГАСК новую декларацию (КВ 083163270524) – с формулировкой «Реконструкция нежилого здания в жилой дом» на 170 квартир на 18 этажей. В отличие от первой декларации, погрязшей в судах, эту никто не оспаривал – и на ее основании в киевском ГАСКе 24 марта 2017 года была зарегистрирована декларация о готовности к эксплуатации объекта с точно такими же параметрами. Параллельно какое-то время стройка была под арестом: 22 июля 2017 года арест наложил судья Печерского райсуда по ходатайству прокурора – но в марте 2018 года арест сняли в суде.

Но тут-то продолжилось рассмотрение открытого еще в коце 2014 года дела №910/28188/14 о земле, и решением Хозяйственного суда Киева от 24 мая 2018 года всем участникам процессов – ООО «Глобал Строй-3», ООО «Украинская строительная компания «Укрсоцбуд» и ООО «Киевмонтажбуд» предписывается «снести объект самовольного строительства «реконструкция нежилого здания под многоквартирный жилой дом по улице Драйзера, 40» как самострой и привести земельный участок в первозданный вид. Застройщики подали апелляцию в Киевский апелляционный хозяйственный суд — ближайшее заседание намечено на 6 сентября 2018 года. Упомянутые судебные разбирательства — далеко не все в отношении этого объекта, и, очевидно, продолжение следует.

Сроки сдачи, особенности эксплуатации и инвестирование

Первоначально сроки завершения строительства заявляли очень оптимистичные – конец 2013 года. Впрочем, тут задержки можно списать на суды – однако в декабре 2014 года монолитчики уже гнали 16-й этаж, началось остекление и внутренние работы. О сдаче первой секции в эксплуатацию сообщалось уже в апреле 2016 года, хотя упомянутая декларация о готовности к эксплуатации от ГАСКа датируется мартом 2017 года.

Впрочем, налаживался быт «первопоселенцев» непросто. На первых порах работал только один лифт, и то до обеда, а подчас, по словам местных жителей, – за дополнительную плату. Отопление было запущено – однако с помощью мобильной котельной на пеллетах, а канализацию и вовсе врезали незаконно: в феврале 2016 года «Киевводоканал» выявил незаконную врезку в канализацию соседней школы по адресу улица Драйзера, 40 – и устранил нарушение, забетонировав врезку. Напомним, что для подключения к городским сетям и заключения прямых договоров потребителей и поставщиков необходимо выполнить технические условия – а их можно получить, только имея полный пакет документов застройки.

Однако, еще не сдав со всеми этими вопросами первую секцию, застройщик взялся за вторую – в конце октября 2014 года там начались продажи. В конце весны 2017 года ее «открыли» — именно открыли, а не сдали в эксплуатацию. Работы по внешней облицовке второй секции идут и сейчас – со стороны двора, с улицы здание давно выглядит готовым.

В середине 2015 года уже вовсю строили третью секцию — даже поздно ночью и в выходные дни. А в феврале 2016 года уже заливали фундамент четвертой секции… На сегодняшний день полностью готов каркас третьей секции, половина этажей четвертой – однако активных работ не видно. При этом в первых трех секциях все квартиры уже проданы – можно только что-то найти по переуступке.

Оформить инвестирование в ЖК «Перспектива» можно через договор купли-продажи имущественных прав с ООО «Глобал Строй-3» (которое указывается как заказчик-землепользователь) и с ООО «Грасса Груп», которое привлечено в проект на основании договора генподряда. Объектом капитального строительства является «жилая пристройка с встроено-пристроенными нежилыми помещениями», а основанием для права строительства и продажи недвижимости является все тот же договор генподряда. При этом, согласно договора, все имущественные права изначально принадлежат ООО «Грасса Груп», и передаются инвестору в течение трех дней с момента выдачи справки о 100% оплате.

Это уже не первый и не второй договор для потенциальных инвесторов ЖК «Перспектива» за историю строительства комплекса. В сравнении с предыдущими он более лоялен к инвестору – например, ранее не указывалась стоимость квадратного метра при доплате за дополнительные метры, а в договорах с ООО «Киевмонтажбуд» и вовсе не указывались основания для строительства. Правда, и сейчас они «спрятаны» за договором генподряда.

Срок сдачи четвертой секции в договоре прописан конец 2018 года, однако в офисе продаж уже озвучивают второй квартал 2019 года. Инвестировать можно, как оплатив сразу 100% стоимости, так и в рассрочку – с минимальным первым взносом 35%, на срок до 2 лет; в первый год стоимость квадрата не меняется, во второй год возможна доплата.

Насколько реален снос практически достроенных высоток в результате решения суда? Хотя заявления городских властей о сносе незаконных зданий звучат уже несколько лет, в реальности можно вспомнить разве что демонтаж одной из секций уковского ЖК «Маргарита» на начальной стадии строительства. По остальным «стройкам Войцеховского» и схожих компаний — зачастую тяжелое введение в эксплуатацию, с трудностями для инвесторов и дополнительными затратами.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Ноябрь 2018
Средняя
цена
23 400
грн/м2

Динамика
цен
-1,68%

ЖК Киева /
Новые ЖК
220 / 2

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх