Дом рядом с крупным торговым кластером: все нюансы строительства ЖК «ЛаЛаЛенд» в Берковцах

16 апреля 2018 639 0

Автор: Артем Сиренко

Появлением новых огромных жилых кварталов там, где еще недавно были пустынные незаселенные территории, киевлян уже не удивишь – большие комплексы строятся и на месте сельхозземель, и на намывных территориях Левобережья, и вместо зачахнувших промзон. Точно так же не удивишь и появлением в таких местах крупных торговых центров в «новых» для городской активности территориях – примеров уже больше десятка.

А что будет, если эти две тенденции соединить – в практически незаселенном районе построить сначала ТРЦ, а затем «завести» здесь жителей, построив крупный жилой комплекс? Кто-то скажет – «это же мечта девелопера, да и владельцев ТРЦ – всегда будут клиенты», кто-то отметит как позитив интеграцию жилья и рабочих мест в торговом центре, на общей территории, ну а третьи возразят – а есть ли в генплане создание такого по сути нового центра, ведь это огромная точка притяжения для транспорта?

Участниками этого эксперимента могут стать потенциальные инвесторы ЖК «ЛаЛаЛенд» – близ крупнейшего киевского торгово-развлекательного кластера («Ашан» + «Эпицентр» + «Новус» + ТРЦ «Лавина») уже строятся первые дома будущего района, в котором ожидается несколько десятков многоэтажных домов. 3m2 разобрался в нюансах и подводных камнях «жизни в торговом комплексе».

Местоположение: Берковцы – кластер на Окружной

На самом деле эта местность существовала на карте Киева и раньше, более того – здесь даже есть жители-старожилы. Еще в 1240 году впервые упоминается хутор Берковец – как небольшое поселение, принадлежавшее различным монастырям. В 1923 году хутор был присоединен к Киеву, здесь появилось лесничество, тепличное хозяйство «Киевзеленстроя», а также с десяток жилых домов – компактно расположенные 3-5-этажки и детский садик №682 (на возможности которого предлагают рассчитывать первым поселенцам «ЛаЛаЛенда»).

Фактически часть Берковцов (сейчас принято именно множественное число – Берковцы) – это и разбитые еще в 1950-х годах дачные участки, на некоторых из которых до сих пор крошечные летние домики-сарайчики, однако встречается немало и полноценных жилых домов, а «фасадные» участки застроили многоэтажными отелями, автосервисными центрами и другими крупными постройками.

Территория оживилась в 1970-х, когда проложили северо-западную часть Окружной дороги, как продолжение проспекта Палладина с выездом на Варшавскую трассу и с прямой дорогой на Пуща-Водицу. Упирающаяся как раз в Берковцы улица Стеценка обеспечила хорошее сообщение с Нивками, откуда пустили автобус №14 в Пуща-Водицу.

Постепенно разрастаясь, Берковцы тем не менее оставались транзитным пунктом – пока в 2009 здесь не выстроили практически одновременно крупнейший строительный супермаркет «Эпицентр» и один из первых гипермаркетов «Ашан». Комплекс был сориентирован не только и не столько на Киев, сколько на северо-западные пригороды Ирпенской агломерации – это как раз совпало с тамошним строительным бумом.

Впоследствии просто на развязке (одноуровневой, но довольно сложной) появился огромный «Новус», ну, а в 2017-м после довольно долгого строительства открылся совсем уж гигантский ТРЦ «Лавина Молл». К огромным фасадным парковкам добавились огромные тыловые – и суммарно с торговыми площадями кластер стал соразмерен небольшому городку.

Пока жители «старых» Берковцов и дачных участков остаются единственными «местными» — однако уже понемногу заселяется ЖК Welcome Home, а за «Ашаном» уже возводят панельную «коробку» первого дома нового крупного ЖК «ЛаЛаЛенд» (звучное название – от американского романтического мюзикла 2016 года).

Инфраструктура: дети, парки, транспорт и беспокойные соседи

На первый взгляд жизнь в будущем «ЛаЛаЛенде» может показаться беззаботной, как в том самом американском мюзикле. До метро «Академгородок» действительно можно доехать за 10 минут, да и к центру – прямая дорога по улице Стеценка. На деле же ситуация не такая радужная – по крайней мере «первопоселенцам» придется ни один год терпеть, пока все устроится.

Главное слабое место любого комплекса, который строится вдали от сложившихся густонаселенных районов, — это социальная инфраструктура. Единственный садик на Берковцах выручит лишь на первое время, новые садики и школы – только позже, в рамках застройки «ЛаЛаЛенда». Вопрос и с медицинским обслуживанием – поликлиники Святошинского района, к которому относятся эти территории, расположены довольно далеко.

Хотя с транспортом на первый взгляд все должно быть отлично, на самом же деле проблема не одна. В часы-пик узковатая улица Стеценка (по 2 полосы в каждую сторону) «тянется» на километры, а с недавним расширением улицы Газопроводной и приростом потока с Виноградаря ситуация только ухудшилась. Дальше вдоль улицы строят коллектор, а скоро могут начать рыть метро, а это возможное частичное перекрытие дорог и еще большие пробки. Улица есть в планах на реконструкцию с расширением, но это дело не одного года.

Окружная дорога «стоит» в сторону Академгородка – всему виной Новая Ирпенская трасса, выезд из Коцюбинского. Кстати, в части транспортной доступности Коцюбинское, действительно, выступает конкурентом Берковцов – и к метро ближе, и обустроенность выше. Впрочем, скорее всего, через какое-то время Берковцы и Коцюбинское сольются практически в одно городское образование, учитывая развитие новых дорог вокруг ТРЦ и инициативы административно присоединить этот поселок городского типа к Киеву.

С общественным транспортом ситуация также неоднозначна. Да, есть множество бесплатных маршруток в торговые центры, но, во-первых, они начинают ходить довольно поздно (после 8 утра), во-вторых, тот же «Ашан» уже пускает в маршрутки только с чеками, подтвержадющими покупки. Маршрутки хороши в непиковое время, а в пики всегда загружены под завязку. Схожая ситуация и с проходящими маршрутками в Ирпенскую агломерацию и в Пуща-Водицу. Муниципальный автобус №30 в Пущу также очень популярен, а единственный имеющий здесь конечную остановку №14 останавливается у «старых» Берковцов.

Перспективы развития транспортной инфраструктуры – туманны. При строительстве «Эпицентра»-«Ашана» реконструировали развязку в один уровень, однако когда вливающаяся в нее новая 4-полосная дорога с «ЛаЛаЛенда» будет загружена авто резидентов – здесь придется туго. Мотивации у города строить здесь эстакады – нет, по крайней мере, первоочередной.

Можно встретить и «легенды» про метрополитен от «Академгородка», но, во-первых, это не приоритетное направление, во-вторых, сначала должны появиться станции на Новобеличах, а в-третьих, у города нет никакой мотивации стимулировать развитие здесь «центра». Разве что появится договоренность о создании тут огромного перехватывающего паркинга за счет торговых центров. Но для нынешнего Киева такие решения – из разряда наивных мечтаний.

Есть нюансы и с близкими и не очень соседями, которые могут внести беспокойство в «беззаботную жизнь из американского мюзикла». Непосредственно над будущим ЖК проходит трасса взлетов и посадок авиазавода «Антонов», но, справедливости ради, летают здесь самолеты нечасто, да и такое соседство накладывает ограничения на высотность зданий – нелишнее для местных жителей.

Гораздо больше шума и неудобств создают гонщики на задней парковке ТРЦ «Лавина Молл» – их можно встретить даже днем, а поздним вечером и ночью они создают невыносимый шум и визг от дрифта для жителей соседнего Коцюбинского в паре километров. По их словам, администрация ТРЦ никак не идет на контакт в решении этой проблемы – хотя вряд ли какие-либо масштабные мероприятия не проходили здесь без их ведома.

Проблема еще «интереснее» – история с бандой подростков, врывавшихся в «Ашан». Пусть эта история и не получила большой огласки – хотя и была описана в некоторых СМИ, с видео. Несколько десятков подростков в балаклавах и без врывались в «Ашан», устраивали дебоши, нападали на посетителей – и это без серьезных последствий для нападавших. Прецедент, вряд ли добавляющий спокойствия району.

Что строят: дома, секции и планировки

Всего на участке в 67 га запланировано разместить 43 жилых дома, между ними – дворы «без машин» с детскими площадками, в глубине территории – большая парково-игровая зона отдыха «Ла-Ла-парк». Территория предполагается закрытой – ее будут огораживать по мере сдачи домов, заявлены охрана и домофоны. Предполагается, что первые этажи будут отведены под коммерческие объекты, а в перспективе ближе к Окружной могут появиться офисные здания.


Источник: lalaland.kiev.ua

Застройка участка началась с центральной части – земля ближе к существующей застройке Берковцов, согласно генплана комплекса, зарезервирована под школы и стадион, запланировано также два детских сада. Подземных или многоярусных паркингов здесь не планируют – будет только гостевая парковка, а также площадки по периметру комплекса. Пока в офисе продаж говорят, что ТРЦ не запрещают оставлять машины на их парковках (мест пока в избытке) – однако ситуация может измениться уже с заселением соседнего комплекса Welcome Home, где также паркинги не предусмотрены.

Технология строительства – панельная, завода «ДБК-3», что довольно традиционно для этого застройщика, утепление – минеральная вата, заявленная высота потолков – 2,65 м. Коммуникации городские, однако газа в квартирах не будет – все на электрике, зато запланирована собственная газовая котельная. Квартиры передадут инвесторам без отделки, однако с установленными металлическими дверьми, системой отопления, счетчиками, в том числе и тепла. Лоджии и балконы планируют застеклить изначально, так что дома и после заселения сохранят первоначальный вид.

Актуальные цены на квартиры в ЖК ЛаЛаЛенд на ЛУН.ua

Сейчас ведется строительство первого дома, рассчитанного на 182 квартиры и состоящего из трех секций. Высота дома — 13 этажей. Первая секция, более протяженная, здесь на этаже – 10 квартир, выходящих в длинный коридор, развозить жителей будет всего два лифта. Вторая секция, ближе к дороге, совсем другая – здесь всего 4 квартиры на этаже, при этом лифтов также два. Планировка общих коридоров в первой секции позволяет отгородить блок на несколько квартир (про это говорят даже в офисе продаж), а во второй секции у половины квартир есть «бонусный» коридор в пару квадратных метров, который также так и просится присоединить к квартире.

Учитывая панельную технологию строительства, типов планировок совсем немного. В комплексе предлагаются только одно- и двухкомнатные квартиры (на 2-12 этажах – 13-й пока не продается), площадь «однушек» – 35-48, «двушек» – 54-67 кв. м. Планировки довольно традиционные – с отдельными прямоугольными помещениями, в двух вариантах – выходящие на одну сторону и «распашонки», с окнами на две стороны. В односторонних квартирах кухни небольшие, 8-9 кв. м, в «распашонках» — более 13 квадратов. Санузлы в «однушках» совмещенные, в 2-х комнатных — отдельные ванна и туалет, коридоры достаточно просторные. Впрочем, практически все перегородки между комнатами и кухнями – из гипсокартонных панелей, так что технически возможны и перепланировки.

Застройщик и земля

Изначально, еще с конца 2017 года, продажами ЖК «ЛаЛаЛенд» занимался АКБ «Аркада» – застройщик «Патриотики», «Эврики» и других крупных комплексов — даже запускал акции, чтобы привлечь инвесторов, однако, видимо, «что-то пошло не так». Вряд ли виной тому не лучшая реакция потенциальных инвесторов на форумах на этого застройщика, но на сегодня продажи ведет основной застройщик – СГ «Фундамент», разместивший офис продаж за ТРЦ «Лавина Молл».

Оба застройщика довольно давно сотрудничают: например, ЖК «Эврика», объект «Аркады», застраивает компания «Азур», подразделение СГ «Фундамент», обе компании используют продукцию ДБК-3, однако на сегодня «Аркада» уже не имеет отношения к этому комплексу – разве что остались старые новости на их сайте. Впрочем, такая «замена в игре» скорее сыграла на пользу ЖК «ЛаЛаЛенд» – визуализации от «Фундамента» гораздо интересней, чем от «Аркады».

Ведется строительство первого дома ЖК «ЛаЛаЛенд» на основании Декларации о начале строительных работ от 9 июня 2017 года, где объект заявлен по третьей категории сложности, хотя по факту при почти 200 квартирах полагалось бы разрешение и четвертая категория.

С землей ситуация интересней. Участок в 64,1443 га был передан в аренду ПАО «Агрофірма «Теплиці України» на 15 лет согласно договора от 21 августа 2008 года, заключенный на основании решения Киевсовета от 13 декабря 2007 № 1422/4255, с целевым назначением «для строительства и обслуживания объектов общественного и коммерческого назначения, торгово-развлекательных комплексов, офисных центров, объектов жилой застройки, паркинга», что вполне соответствует реальному использованию и планам застройщика. Договор обновлялся решением Киевсовета №859/859 от 26 декабря 2014 года сроком на 5 лет.

Впоследствии часть этого участка занял «Эпицентр», и земля под строительным супермаркетом была получена в субаренду, что оформлялось соответствующим образом через Киевсовет. СГ «Фундамент» договор субаренды не заключала – основанием для строительства является договор про организацию строительства с ПАО «Агрофірма «Теплиці України» от 18 января 2017 года, на который ссылаются в договорах с инвесторами.

Что касается самого арендатора земли, ПАО «Агрофірма «Теплиці України», то эта компания была основана еще в конце 1990-го года, на сегодняшний день ее заявленные КВЕДы – организация строительства, управление и аренда недвижимости.

Эту компанию связывают с сельскохозяйственной «империей» бывшего главы Шевченковской РГА Виктора Пилипишина, в том числе благодаря тесным связям с ООО СП «Украфлора», которая, в свою очередь, зарегистрирована на членов семьи Виктора Пилипишина – жену, сына и дочь.

Условия инвестирования, договора и сроки

Изначально, когда привлечением средств в проект занималась «Аркада», инвестиции оформлялись через фонд финансирования строительства, под что даже создавали отдельную компанию. На сегодня же с инвесторами оформляется предварительный договор купли-продажи – с ПАО «Закрытый недиверсифицированный венчурный корпоративный фонд «Хантер», в интересах которого действует ООО «Компания по управлению активами «ИнвестКапитал». В договорах также отражено, что заказчиком строительства является ООО «Домостроительная компания «Фундамент», на основании упомянутого договора об организации строительства с ПАО «Агрофірма «Теплиці України».

На сегодняшний день квартиры продаются на 2-12 этажах, дифференциации от этажности или других планировочных характеристик пока нет. При 100% оплате предполагаются различные акционные скидки, есть и несколько видов рассрочек. Короткая рассрочка – до середины 2019 года, при первом взносе 50% — цена на остаток суммы фиксируется с привязкой к доллару, при 70% — к гривне. Длинная рассрочка действует до конца 2020 года по базовой цене – при первом взносе 50% цена на остаток фиксируется с привязкой к доллару.

Введение в эксплуатацию запланировано на середину 2019 года, что выглядит вполне реальным – на сегодня по первой секции монтируются железобетонные панели 9-10-го этажа, второй секции – 3-4-го. Завершение всего проекта ЖК «ЛаЛаЛенд» предполагается в 2024-2025 годах, обслуживать их будет частная управляющая компания застройщика.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Июнь 2018
Средняя
цена
22 500
грн/м2

Динамика
цен
+1,4%

ЖК Киева /
Новые ЖК
301 / 1

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх