Демеевский квартал: без документов и по соседству с реактором

29 октября 2018 4039 0

Автор: Артем Сиренко

В погоне за квадратными метрами девелоперы осваивают самые разные участки: площадки между домами, бывшие промзоны или сельхозугодия, зеленые зоны, пустыри. Но во всех случаях определяющим является окружающая инфраструктура — одно дело, если это уже обжитый район, другое — когда вокруг только редкий частный сектор, яры-буераки, а еще и «недружелюбные» промышленные объекты.

Последнее — как раз про так называемый «Демеевский квартал». На самом деле это не жилой комплекс, а некое объединение ЖК «Панорама Сити» и ЖК «Чемпион», расположившихся на Багриновой горе вблизи когда-то образцового частного сектора хрущевских времен и института ядерной физики тех же годов постройки с настоящим, пусть и научным, ядерным реактором.

Местоположение: на Багриновой горе у поселка Хрущева

Название «Демеевский квартал» на самом деле имеет к Демеевке такое же отношение, как Шевченковский район к станции метро «Тараса Шевченко». Упомянутые два жилых комплекса строятся в исторической местности Багринова гора неподалеку от проспекта Науки, а расстояние до метро «Демеевская» — порядка 3,5 км. Такое же расстояние — около 4 км — к станции метро «Выдубичи», но добираться туда крайне неудобно.

Ключевой транспортной проблемой района считается железнодорожный переезд в районе Корчеватого, перед которым к тому же проспект Науки сужается с 6 полос до 2. В начале 2010-х на Столичном шоссе построили эстакаду: исключительно в интересах жителей Конча-Заспы и других пригородов, тогда как проспект Науки стоит регулярно, особенно по вечерам. Так что если утром проскочить вполне можно, то вечером по пути домой можно прилично застрять.

В офисе продаж утверждают, что из «Демеевского квартала», все дома которого имеют общий адрес — улица Ракетная, 24, будет целых три выезда. На самом же деле пока их «полтора». Главный заезд — собственно улица Ракетная, петляющая между гаражными кооперативами и огромной территорией института ядерной физики. С ним жилые комплексы буквально имеют общий забор, а с верхних этажей можно видеть, как на ладони, и ядерный реактор «ВВР-М», и градирни, и площадки, где складировали различные ядерные контейнеры.

Согласно решению коллегии Государственной инспекции ядерного регулирования Украины 29 декабря 2014 года, эксплуатировать реактор планируют до конца 2023 года.

Второй выезд из комплекса сейчас мало напоминает городскую улицу, — грунтово-щебневая дорога к улице Моторной, которая напрямик выходит на проспект Науки. По Моторной строится несколько жилых комплексов, расположены ближайшие остановки общественного транспорта (в том числе конечная троллейбусного маршрута №1), а в боковом одноименном переулке — новенький детский сад.

До ближайшей школы №122, расположенной внизу проспекта Науки, — порядка 2 км, причем идти нужно по той же недостроенной дороге к улице Моторной без покрытия и освещения, а далее —по узкому тротуару проспекта. Там же расположено еще пару садиков, а на Корчеватом есть еще садики и школа. Однако более привлекательными выглядят садики и школы в районе Демеевской площади — к тому же туда идет маршрутка №539, следующая дальше до железнодорожного вокзала. Конечная – сразу под домами.

А вот с третьим выездом интересно. Если по карте или навигатору, то от «Демеевского квартала» можно выехать по улице Панорамной на Лысогорскую. Дальше или «выскочить» на проспект Науки до традиционного затора перед железнодорожным переездом, или спуститься к самому переезду по Лысогорскому спуску. Но на самом деле этот путь перегорожен. Улица Панорамная здесь проходит по частному сектору (образцовый коттеджный поселок Хрущева), ширина улицы — метра 3, и жители перегородили проезд бетонными блоками.

Одно из преимуществ комплексов — виды на Днепр, ведь дома стоят над обрывом. Пока эти места сложно назвать обжитыми, и зеленые склоны неблагоустроенны и замусорены. Внизу под горой расположена промзона Корчеватое — заброшенный цементный завод, перевалочные базы стройматериалов (с железной дороги), логистические комплексы. Расположенная здесь улица Пироговский шлях разбита грузовиками, нет тротуаров и ровного покрытия, в сухую погоду довольно пыльно.

Впрочем, по мере заселения жилых комплексов развивается и местная инфраструктура. На первых этажах открываются магазинчики, салоны красоты, кафе, на углу между комплексами — благоустроенный скверик с детскими площадками. И пусть здесь пока даже нет тротуаров — район понемногу обживается.

Что строят: ЖК «Чемпион» и ЖК «Панорама Сити»

Изначально под застройку в этом месте было запланировано три земельных участка, расположенных неподалеку друг от друга. Один участок — на склоне, второй — в глубине квартала, почти вплотную к институту ядерных исследований, и третий участок — на повороте улицы Ракетной, откуда начинается и необустроенная дорога к улице Моторной.

На всех планировалась жилая застройка, однако третий участок на углу так и не удалось освоить для этих целей (планировался ЖК «Панорамный»). Сейчас здесь находится недострой, который позиционируется как будущий паркинг и торговый центр. В СМИ можно встретить упоминания, что это связано с обрывом ЛЭП во время проведения работ, отчего также сгорела стоявшая у стройплощадки машина.

Другие два участка застраиваются, однако планы в итоге несколько урезали. Первый комплекс над склоном начинал строиться как ЖК «Олимпийский городок» — застройщик избрал как «фишку» спортивную тематику, даже изначально на крыше анонсировались теннисные корты. Но после заявлений Олимпийского комитета о непричастности к проекту (комитет рьяно отслеживает использование слова «олимпийский»), а также в свете практики ребрендинга комплекс впоследствии стал ЖК Athletic Hill, а сейчас — ЖК «Чемпион Сити».

Изначально в комплексе предполагалось 10 секций, каждая из которых имела бы название городов, где проводились олимпиады. Первые секции «Римская», «Афинская» уже заселены, далее идут «Сиднейская», «Монреальская», «Берлинская», «Московская», «Пекинская», «Парижская»… Однако по итогам корректировки проекта секций будет всего 8. Этажность — 16-19 этажей, а от теннисных кортов на крыше отказались — здесь теперь квартиры с террасами и отдельным лифтом.

ЖК «Чемпион Сити» позиционируется в комфорт-классе и имеет закрытую дворовую территорию, правда, довольно тесную. Количество квартир в секциях разное, для примера в «Афинской», сданной летом 2015 года, всего 125 квартир, из них 94 однокомнатных, 25 двухкомнатных, 6 трехкомнатных.

Второй комплекс — ЖК «Панорамный городок», а сейчас «Панорама Сити», также подвергся сокращению относительно первоначального проекта: вместо 5 домов здесь построят 4, высотой 12-16 этажей. В отличие от «Чемпион Сити», двор здесь будет открытым, а жилье в «Панорама Сити» застройщик позиционирует как эконом-класс.

Технология строительства обоих комплексов монолитно-каркасная, заполнение наружных стен — газоблок, утепление — пенопласт или минеральная вата. Электричество централизованное, а в водоснабжении используется артезианская скважина, отопление — твердотопливные централизованные котлы (в будущем обещают котельную), газа в домах не будет. Сдаются квартиры без отделки (нет даже штукатурки и стяжки), подвод коммуникаций — к квартире, счетчики устанавливаются.

Квартиры: секции, планировки и метражи

На данный момент в ЖК «Панорама сити» в продаже 4-я секция, которая планируется высотой 24 этажа. В общий Г-образный коридор выходит аж 22 квартиры, жителей которых будут развозить 4 лифта (2 грузопассажирских и 2 меньших пассажирских, три сблокированы вместе).

На типовом этаже располагается две двухкомнатных квартиры (78,2 и 58,8 кв. м), 7 классических однокомнатных с отдельной кухней и комнатой (площади от 39,50, до 58,2 кв. м), остальные 13 квартир — студии с общей площадью от 17,7 до 32,0 кв. м. Также на этаже располагаются 4 кладовки с отдельными входами площадью от 3,2 до 5,5 кв. м. Интересно, что в одном конце коридора расположены исключительно студии, а в другом – двухкомнатные и классические однокомнатные квартиры.

Студии спланированы традиционно, «вагончиком»: крошечный коридор и ванная у входа, дальше — длинная кухня-комната. Правда, есть угловые студии – с угловым остеклением, а также с двумя окнами. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры отличаются наличием отдельных кладовых по 2-2,5 кв. м, в двушках — раздельные санузлы.

В больших однокомнатных квартирах большие площади имеют кухни — по сути, кухни-гостиные. В самой большой по площади однушке кухня занимает 22,4 кв. м — больше, чем квартира-студия. Ни балконов, ни лоджий в доме нет, что снимает проблему искажения фасада при их хаотичном остеклении.

В ЖК «Чемпион Сити» предлагается проинвестировать строительство сразу двух секций с довольно разными планировками. 4-я угловая секция высотой в 23 этажа вполне соответствует общим параметрам заявленного комфорт-класса. На этаже здесь всего 5 квартир, при наличии 3 лифтов. Никаких студий — три довольно просторных однокомнатных площадью 35,5, 42,1 и 46,0 кв. м, как и в «Панорама Сити», в каждой есть отдельная гардеробная, а еще есть балконы-лоджии.

Двушки же здесь хотя и просторные, но по планировкам «на любителя». Меньшая, в 72,2 кв. м, имеет кухню без окон — только с дверью на балкон. В большей двушке, в 85,8 кв. м, большая кухня-столовая в 26,1 кв. м с лоджией. В обеих двушках есть по два полноценных санузла и просторные холлы в 11-12 кв. м.

А вот 5-я секция ЖК «Чемпион Сити» больше напоминает формат эконом-класса. При высотности в 16 этажей здесь на каждом из них расположено по 10 квартир, жильцов которых будут развозить всего два лифта: грузопассажирский и пассажирский. Все квартиры выходят в общий линейный коридор, по концам которого есть отдельные кладовки по 2 кв. м (плюс еще одна кладовая «за счет» объема одной из студий).

На этаже 6 квартир-студий площадью 25,1-28,0 кв. м, во всех кроме одной, есть балконы или лоджии в 4,6-5,0 кв. м. Студии отличаются и размещением санузлов: в двух они расположены у самого входа, в остальных — смещены дальше, что оставляет место под гардеробную нишу или внешние помещения. По концам коридора размещено по две однокомнатных квартиры площадью 38,9-49,8 кв. м с классическими прямоугольными помещениями, нишами под гардеробные и балконами-лоджиями.

По следам УКО и заселение без документов

История застройки участков по улице Ракетной, 24 началась еще в 2007 году, когда решением Киевсовета №97/1931 от 26 июля они были переданы ООО «Техэнерго» «для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого комплекса с деловым и культурным центром и подземной автостоянкой» сроком на 15 лет. При этом на кадастровой карте целевое назначение соответствует — для жилой и коммерческой недвижимости.

Несколько сложнее ситуация с другими документами. Декларация о начале строительных работ была получена 21.03.2014 года, серия КВ №083140800377. В бумажной версии она есть в офисе продаж, однако на сайте ГАСКа ее найти не удается. Согласно данных СМИ, 20 августа 2014 года декларация была аннулирована приказом ГАСК № 50-Д

В сообщении ГАСК отмечается, что отменена декларация была из-за занижения категории сложности — третья вместо 4-5 согласно реальных характеристик объектов.

Также в СМИ отмечается, что строительство в 300-метровой зоне вокруг ядерного реактора запрещено — это санитарная зона, в нее попадают частично некоторые секции ЖК «Панорамне мистечко». Стоит отметить, что в свою очередь ЖК «Чемпион Сити» попадает в оползнеопасную зону: при этом отсутствуют градостроительные условия и ограничения.

Заказчиком строительства этого жилого комплекса являются компании ООО «СБ ЛТД». Компания основана компанией ООО «РСБ Компани», которая в свою очередь учреждена некоей Еленой Петровной Терентьевой (человек с такими ФИО — бывшая гендиректор ООО «Мегаполисстрой», которую причисляли к группе компаний Анатолия Войцеховского УКО/Ситигрупп. К той же ООО «РСБ Компани» относят и печально известный ЖК «Синеозерный», он же «Дом на Правды».

Что касается ООО «Техэнерго», то его в СМИ напрямую связывают с народным депутатом Игорем Кононенко. Единственным собственником компании является ПАО «Закрытый недиверсифицированный корпоративный инвестиционный фонд «ВК», основателем которого числится Игорь Виталиевич Кононенко, а руководителем — его сын Виталий Игоревич Кононенко. При этом во времена получения компанией ООО «Техэнерго» земли — при Леониде Черновецком — Игорь Кононенко был депутатом Киевсовета.

С «Демеевским кварталом» связана еще одна судебная история, отчасти курьезная. Зачастую застройщики захватывают земли парков и скверов под строительство домов, здесь же — с точностью до наоборот. В сентябре 2014 года ООО «СБ ЛТД» обратилось к Институту электросварки им. Е.О.Патона с предложением оборудовать парк на территории, примыкающей к ЖК «Олимпийский городок» и отведенной институту.

Разрешения застройщик не получил — потому самовольно занял 0,38 га земли, где обустроил сквер с детской площадкой, остановку маршрутки и парковку. С началом судебных разбирательств с таблички «Добро пожаловать! Парк отдыха ЖК «Олимпийский городок» убрали название комплекса. Суд постановил ООО «СБ ЛТД» освободить самовольно занятую территорию и «вернуть ее в первоначальное состояние» (пустыря), но по факту сквер никто так и не снес.

Сдача в эксплуатацию и условия инвестирования

Жилые комплексы «Демеевского квартала» еще в 2015 году попали в официальный список объектов незаконного строительства из-за нарушения задекларированной высотности, и на сегодняшний день заселившиеся в первые очереди инвесторы никак не могут получить весь пакет документов. Это значит есть вопросы по прописке, субсидиям, при перепродаже.

Причина, в том числе, в нюансах получения декларации о вводе в эксплуатацию первых секций, выданной в марте 2016 года (№ 143160850122). После истории с судебными разбирательствами по отмене первой декларации о строительстве еще в 2014 году застройщик 22 марта 2016 года зарегистрировал новую декларацию на строительство все по той же третьей категории сложности, где не требуется экспертиза.

При этом проект формально был утвержден 14 марта — таким темпам строительства могут позавидовать даже китайцы. Что касается реальных темпов строительства, то застройщик отчитывался о возведении первой секции ЖК «Олимпийский городок» чуть больше чем за год: начали в марте 2014 года и раздали ключи в июне 2015-го.

Впрочем, на форумах встречается и вполне здравая мотивация терпеть даже отсутствие всех документов. Кто-то снимает квартиру — и «собственник» уже получает реальные деньги, кто-то «вошел» в проект как альтернатива аренде: и за несколько лет почти за те же деньги получает пусть и недооформленную, но свою квартиру.

Однако помимо проблем с документами есть нюансы и с реальным завершением строительства. Например, целая эпопея была с лифтами, которые не спешили монтировать, хотя «официально» уже пускали инвесторов делать ремонт. В итоге, с одной стороны, запускать лифт в доме, не введенном в эксплуатацию, как бы незаконно, с другой — действительно был случай, когда в доме оборвался лифт.

Обслуживание «Демеевского квартала» проводит частный ЖЭК, работающий также с известными объектами «империи Войцеховского» ЖК «Маргарита» и «Науковий». С одной стороны, на него есть нарекания, но с другой стороны — какие могут услуги предоставляться в строящемся доме (ЖК не введен в эксплуатацию) людям, которые еще не имеют всех документов на квартиры. Хотя, нужно отдать должное, отопление за счет твердотопливных котлов было.

Ныне строительство продолжается: в ЖК «Чемпион Сити» четвертую секцию планируют сдать в начале 2019 года, по секции №5 заливается фундамент, окончание намечено на 3-й квартал 2019 года. В ЖК «Панорама Сити» первые две секции уже сданы, третья планируется к сдаче в начале 2019 года, четвертая — на стадии фундамента, сдача в 1-2 квартале 2020 года.

Оформление инвестирования осуществляется через два договора. Первый — предварительный договор купли-продажи квартиры, который заключается с ООО «Укрмиськбуд холдинг» (зарегистрирован по улице Лабораторной, 33/37), второй — договор про обеспечение выполнения обязательств с тем же ООО. Есть рассрочка в 30%, первый взнос «Панорама Сити», на 36 месяцев без удорожания, цена фиксируется в гривнах, стоимость не зависит от этажа.

***

Редакция 3m2 предостерегает инвесторов от необдуманных решений и советует посмотреть 1 выпуск Стройконтроля, в котором подробно рассказано о судьбах домов Войцеховского.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Ноябрь 2018
Средняя
цена
23 400
грн/м2

Динамика
цен
-1,68%

ЖК Киева /
Новые ЖК
220 / 2

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх