Большой обзор ЖК Прага и Прага-2. На краю Троещины

16 мая 2018 1651 0

Автор: Артем Сиренко

На самом «краю Троещины» возводятся, в числе прочих, два жилых комплекса средней высотности — ЖК «Прага» (также позиционируется как «клубный дом») и «Прага-2». О всех преимуществах и недостатках комплексов, а также о инфраструктуре района и условиях инвестирования, читайте в Стройконтроле на 3m2.

На краю Троещины

Огромные спальные районы Троещина и Борщаговка и в советское время, и в 1990-2000-е считались отнюдь не самыми престижными, комфортными и безопасными в городе – однако с новым жилищным строительством и развитием торговых центров и сетей с начала 2010-х ситуация заметно улучшилась. Теперь «Троя» и «Борщага» – более «разнообразные» районы, здесь обновляются скверы, появляются новые торговые центры – местные точки притяжения.

В этой паре Троещина хоть и считалась чуть-чуть «выше» Борщаговки, однако ее главный минус – и сдерживающий фактор массового строительства – отсутствие ветки метро. Впрочем, здесь открыли скоростной трамвай в паре с городской электричкой, через Северный (Московский) мост теперь есть выделенная полоса общественного транспорта (в случае аварий на мосту или высокого трафика игнорируется), новые длинные маршруты автобусов и троллейбусов.


Визуализация ЖК «Прага»

«Окраина Троещины» для кого-то до сих пор звучит пугающе, хотя, как и в любом районе, здесь есть свои преимущества и недостатки. Здесь, как и в целом по краю города, застройка невысокими многоквартирными домами как бы «сглаживает» границу между высотками спального района и одноэтажками соседнего частного сектора. Именно такой случай – жилые комплексы «Прага» и «Прага-2» на той самом краю «Трои» – у 24-го микрорайона. С одной стороны – неплохо, с другой – есть вопросы и по законности строительства, и по связям с печально известной группой УКО.

Визуализация ЖК «Прага-2»

Местоположение: «конец географии», конечная всего и ожоговый центр

Северо-западные кварталы Троещины застраивались одними из самых последних в «советской» истории района. 24-й микрорайон (между улицами Милославской, Лесковской и Радунской) и был застроен типовыми панельными 16-этажками, внутри квартала, небольшого по троещинским меркам, – детский сад, пешеходные аллеи, автостоянка – и большая территория, где так и не построили среднюю школу. Восточней 24-го микрорайона также застроенные микрорайоны 22 и 23, а вот на запад и на север – еще осваиваемые территории.

Улица Лесковская – своеобразная граница между советскими кварталами многоэтажек и уцелевшим частным сектором села Троещина. Его когда-то также планировали отселить, однако впоследствии от этих планов отказались, и теперь это буквальная граница «между городом и селом». Однако ближе к краю района улица Лесковская и крайняя улочка частного сектора расходятся – и в этой «пограничной полосе» появляется сначала мемориальная Аллея Волонтеров, а ближе к Милославской и на самой Милославской – четыре стройплощадки среднеэтажных домов – ЖК «Район», «Прага», пока остановленное строительство на углу Лесковской и Милославской и ЖК SloveSky.

Строительный адрес ЖК «Прага» – переулок Горького, 23-А, относящийся к бывшему селу Троещина. Это вызывает некоторую путаницу, и в офисе продаж отмечают, что стараются зарегистрировать дом по улице Лесковской, на которую он в реальности выходит, под №31.

«Вторая Прага» запланирована по другую сторону Милославской, в большом неосвоенном квартале, ограниченным также Погребским шляхом, защитной зоной северного магистрального газопровода и 25-м микрорайоном, где достраивается последний дом. Сейчас в этом квартале – несколько заброшенных недостроев, стихийные свалки строительного мусора, автостоянки вплотную к улице Милославской. А еще на запад – самый большой киевский недострой, Республиканский ожоговый центр. Строительный адрес ЖК «Прага-2» – улица Милославская, 20.

Инфраструктуру этого микрорайона на первый взгляд нельзя назвать развитой – недострои, пустыри, свалки, автостоянки, однако за прошлые несколько лет, по мере строительства и заселения 25-го микрорайона, ситуация существенно улучшилась. Если раньше основным торгово-общественным центром был перекресток улиц Лесковской и Радунской, то сейчас по улице Милославской и в последнем квартале улицы Бальзака открылось несколько больших магазинов и торговых центров, еще пару строится.

Еще одна причина ориентации общественной активности на улицу Милославскую – расположение здесь конечных остановок наземного общественного транспорта. Примыкание улицы Радунской к Милославской – конечная троллейбуса №37 и нескольких автобусных маршрутов, в том числе знаменитого №114, которым пусть долго, но зато без пересадок можно доехать до Крещатика и центрального ж/д вокзала. А в конце улицы Бальзака – остановка скоростного трамвая, которым можно добраться до городской электрички (или просто объехать все заторы, «вынырнув» на Ватутина, в одной остановке от Московского моста). Ближайшие станции метрополитена – «Дарница» или «Левобережная», а также «Почайна» («Петровка»), до всех примерно по 10 км. Впрочем, есть и транспорт просто под строящимися ЖК – маршрутки №418 и 233 довезут до метро «Черниговская» по улицам Маяковского или Закревкого.

Ситуация со школами и садиками в этом районе, в сравнении, например, с Позняками, вполне сносная. Хотя в соседнем 24-м микрорайоне есть только один садик №333, а школу пока не построили (земля отведена и ограждена), то в следующих №22 и №23 расположено несколько школ и садиков – школы №320, 306, 307, школа-детсад «Диамант», детсады №770 «Познайко», «Любисток», №459. Несколько увеличило нагрузку на детские заведения заселение 25-го микрорайона – там нет школ, но есть свой детсад №222.

Больших парков и скверов поблизости нет. Можно довольствоваться разве что крошечным сквериком и аллеей по улице Лесковской, а также зеленой зоной внизу, у частного сектора – если ее конечно не застроят. Не лучшим образом на окрестный район влияет недостроенный Ожоговый центр – государство пока не знает, что делать с этой громадиной.

Что строят: две «Праги» — атриум, секции и планировки

Первая «Прага» представляет собой отдельно стоящее 8-этажное здание и довольно необычна по общей планировке. В плане это прямоугольник с одной скошенной стороной, т.е. с острым и тупым углом, что отражается и на планировках части квартир. Минус первый этаж – небольшой подземный паркинг на 11 машиномест (здесь же расположено множество кладовых), всего же в доме предполагается 103 квартиры.

Самое необычное в архитектуре «Праги», которая позиционируется как клубный дом, — это внутренний атриум. По 12 квартир на этаже выходят на некольцевой коридор вокруг атриума, к которому примыкает и лестничная клетка, и единственный лифт. На первом этаже благодаря атриуму появляется общественная лобби-зона, также в комплексе предусмотрена эксплуатируемая крыша. Все это призвано компенсировать практически отсутствие придомовой территории – участок застроен очень плотно.

В ЖК «Прага» размещаются однокомнатные квартиры (25-49 кв. м – самые маленькие студии), двухкомнатные (45-65 кв. м) и трехкомнатные (75-95 кв. м). Общий подход к планировкам квартир довольно традиционен (кроме однушек-студий, везде отдельные помещения), только часть квартир с комнатами неправильной формы – слегка скошенными углами.

На типовом этаже предусмотрены только 1-2-комнатные квартиры: 4 студии, 6 классических однушек и 3 двушки, трехкомнатные квартиры – под заказ, это объединение двушки и однушки на углу дома. В коридорах – удобные ниши под шкафы-купе, во всех квартирах совмещенные санузлы (в трешках их два), а вот открытые балконы – явный минус, хотя сейчас они придают дому легкость, в будущем явно найдутся желающие их застеклить.

Технология строительства – монолитно-каркасная, внешние стены – кирпичные, внутренние – газоблок, утепление – минеральная вата. Газа в доме не предполагается, остальные коммуникации – централизованные. О придомовой территории говорить не приходится ввиду тесноты участка, стоит заметить, что почти вплотную со стороны улицы Милославской – соседняя стройка, пока остановленная, однако фундаментные плиты там уже залиты.

ЖК «Прага-2» — уже полноценный жилой комплекс, состоящий из трех секций, расположенных буквой П, высотность – 8-10-12 этажей. В каждой секции – по два подъезда, 5-6 квартир на этаже с единственным лифтом на подъезд. В цокольном этаже – нежилые коммерческие помещения, есть еще два подземных этажа – там разместится паркинг на 100 машиномест (часть – «семейные», машины друг за другом) и кладовые.

Здесь застройщик использовал тот же подход, что и в первой «Праге», но пошел еще дальше. Изначально типовой этаж – только две двухкомнатные квартиры в одном из подъездов (46,62 и 58,31 кв. м), все остальные – только однокомнатные квартиры, площадью от 27,18 кв. м (студия с одним окном) до 40,90 кв. м (полноценная однушка с большой кухней). Другие варианты получаются путем объединения нескольких квартир – это двушки в 67,08, 68,55, 80,96, 88,96 и трехкомнатная в 106,60 кв. м.

Потому в итоге квартир на этаже может быть меньше – что в общем-то неплохо при одном лифте на подъезд. Всего в первой секции запланировано не более 88 квартир (40 в первом подъезде и 48 во втором), при этом за счет разной этажности подъездов часть квартир будут иметь открытые террасы. Планировки довольно традиционные, с прямоугольными комнатами, в некоторых вариантах кухни большие и могут служить и гостиными. Высота потолков – 2,72 метра.

Технология строительства идентична первому комплексу: монолитный каркас, утепление минеральной ватой, только здесь для заполнения и внешних стен будут использовать также газоблоки. Окна предполагаются увеличенного размера, также предусмотрено остекление балконов и лоджий, а, значит, дом сохранит довольно привлекательный внешний вид. Как и в ЖК «Прага-1», газа не будет, а все остальные коммуникации централизованные. Передача квартир инвесторам – без отделки, только стяжка, подвод коммуникаций и система отопления с радиаторами.

Кто застройщик и что с документами: следы УКО и частный сектор

Строительство обоих комплексов ведется на частных участках, однако предназначенных для индивидуального жилого, гаражного и дачного строительства: застройщик попросту объединил несколько участков по 10 соток. Впрочем, при этом ЖК «Прага» так и не попал в «красный список» Межведомственного центра мониторинга – хотя там есть соседний комплекс, расположенный вплотную, по улице Лесковской, 33, где работы остановлены. Тема даже поднималась депутатом Киевсовета Виктором Грушко, попала в СМИ – однако кроме общего анализа ничего сделано не было.

Однако ЖК «Прага» попал в обзоры Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам из-за связей руководства компании-застройщика с печально известной УКО/СитиГрупп. Застройщиком ЖК «Прага» выступает основанная в 2016 году компания ООО «Гарант Инвест Буд», основатели – Андрей Петрович Довгаль и Михаил Валериевич Ирклий, уставной фонд – 3000 грн, а для строительства ЖК «Прага-2» в 2017 году люди с такими же ФИО основали компанию ООО «Гарант Житло Буд» с уставным фондом 1000 грн.

Генеральный подрядчик – основанная в том же году компания ООО «Мегалит Буд» теми же людьми, директор – Александр Александрович Чернушка. Человек с такими ФИО является также директором ООО «Кристал Сити» — входящей в УКО/СитиГрупп. Еще одна связь с УКО – проектная организация, ООО «Да Винчи Групп», которую возглавляет Юрец Сергей Васильевич. Компания зарегистрирована по улице Ушинского, 40, как и ряд других компаний СитиГрупп, а ее основатель также возглавляет ряд других проектных организаций, разрабатывавших проекты объектов УКО – ДК «Мозаика», «Жемчужина Троещины», «Совские пруды», «Тесла Хаус». Также человек с такими ФИО был руководителем компании ООО «Виа-Авто», участвовавшей в строительстве ЖК «Мозаика» (см. также Стройконтроль по этому ЖК).

Правда, справедливости ради, стоит отметить, что на том же сайте Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам отмечено, что обращений по поводу проблемности этих строек не поступало. Что касается разрешений на строительство, то в базе ГАСК есть декларация на строительство жилого дома 3-й категории сложности по переулку Горького, 23-А.

О ЖК «Прага-2» в самом офисе продаж говорят, что пока есть только декларация на строительство нулевого цикла – подземного паркинга и коммерческого цокольного этажа, а дальнейшее оформление будет уже в процессе. Пока здесь после заливки фундаментной плиты большой активности пока не наблюдается – по всей видимости, показательным будет сдача в эксплуатацию первого комплекса, поскольку проблемы ожидаются схожими (в первую очередь – нецелевое использование земли).

Как вселиться: инвестирование, сроки сдачи и обслуживание

Оформление инвестирования в ЖК «Прага» (первой) оформляется через договор купли-продажи имущественных прав, стоимость зависит от этажа (чем выше, тем дороже), есть и рассрочка – 60% первый взнос на 12 месяцев с фиксированной в гривне суммой выплат.

В ЖК «Прага-2» оформление осуществляется по предварительному договору купли-продажи недвижимости и договору про обеспечение обязательств, стоимость пока не зависит ни от этажа, ни от расположения, есть и рассрочка – минимальный взнос 40% на 15 месяцев до окончания строительства.

По срокам строительства окончание ЖК «Прага» было заявлено на конец 2017 года, однако на сегодняшний день работы еще продолжаются. По словам сотрудников офиса продаж, ожидается получение почтового адреса, чтобы приступить к передаче квартир в собственность инвесторов. Пока в офисе продаж называют конец мая как время получения ключей и начала ремонтов.

Пока заявленные сроки сдачи в эксплуатацию первой секции «Праги-2» — конец мая 2019 года. Старт строительства второй секции планируют ближе к концу 2018 года, а третьей – в первой половине 2019 года. Завершить же комплекс планируют в 2020-2021 годах, однако точные сроки пока не определены. Обслуживание комплексов предполагается частным ЖЭКом, с тарифами на уровне 7-8 грн/кв. м.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Июль 2018
Средняя
цена
22 300
грн/м2

Динамика
цен
-0,9%

ЖК Киева /
Новые ЖК
208 / 3

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх