Зростання цін на квартири в Києві: чого очікувати далі

02 октября 2019

Автор: Вікторія Берещак

Ми проаналізували ціни на квартири в Києві у вересні за даними порталу ЛУН.ua, а також спробували пояснити, що наразі відбувається на ринку за підсумками 9 місяців 2019 року.

Скільки коштує квадратний метр в Києві в новобудовах: середня вартість 

Середня вартість квадратного метра в новобудовах Києва у вересні становила 24 000 грн/кв. м, що на 900 грн або 3,9% більше, ніж у попередньому місяці. Ціни зросли через кілька факторів: по-перше, збільшилась собівартість через здорожчання будматеріалів і робочої сили, яке з початку року не сповільнювалось, а, по-друге, відбувся перерозподіл уваги покупців з мастодонтів, які будували, як правило, доступне масове житло, на молодих гравців із більш дорожчим квадратом, але які наразі впевненіше стоять на ногах. 

Мінімальна ціна на квартири в новобудовах Києва наразі закріпилась на рівні 16 300 грн/кв. м. Ціна порівняно з попереднім місяцем не змінилась. Бо найбільші гравці в сегменті економ і економ+ наразі суттєво знизили активність. 

Минулого року середня вартість квадратного метра в квартирах на первинному ринку була 23 900 грн/кв. м, тобто за рік вона виросла на 100 грн або 0,42%. Це вдруге від початку 2019 у порівнянні місяць до місяця попереднього року різниця між вартістю така незначна. Мінімальна вартість квартир в серпні 2018 була 16 000 грн/кв. м, що на 300 грн або 1,84% більше.

Яке житло користується попитом

Перші 9 місяців 2019 року стали лакмусовим папером для ринку нерухомості у багатьох сенсах. Ми побачили, які компанії витримали політичні гойдалки і зміну векторів руху, а які — ні. Відзначили, що поняття системності не завжди означає стабільність на віки. Як правило, саме у молодих девелоперів, які грають відкрито, за правилами, але будують поступово, більше шансів втриматись на плаву. Бо зазвичай вони самі або з партнерами ведуть проект від початку до кінця під пильною увагою і не розпорошуються на 30+ ЖК, які потребують уваги. Окрім того, вони моторні й гнучкі: слідкують за останніми трендами, дослухаються до бажань покупця, експерементують і створюють нові формати.

Наразі ринок нерухомості — це поле битви форматів, які визначають те комфортне середовище існування, екосистему житла, яка підходить тій чи іншій категорії покупців. Інвестори більше не безлика маса, а ключовий голос.

Серед основних домінуючих форматів на ринку варто визначити наступні:

1. Багатофункціональні житлові комплекси — як правило, це проекти в класі бізнес або комфорт+. Наприклад, цього року з 55 проектів, про які стало відомо ринку, понад 30% в цьому сегменті. Найбільш відомі нові приклади на ринку — це ЖК Intergal City, ЖК Rusaniv Residence, ЖК UNIT.Home. Тут поруч із житлом активно будуть розвивати комерційну, офісну, соціально-побутову складову. Саме синергія житла, бізнесу, розваг і відпочинку, соціальних об’єктів (садочки, школи, центри розвитку дитини) підсилюють концепцію проэкту, роблять його привабливим для покупця.

Більше не треба бути прив’язаним до району чи метро, хоча близькість транспортної розв’язки, стає плюсом. Покупець обирає проект за принципом: 1) що будують — чи підходить мені проект за сприйняттям концепції, локацією, наповненням функціями; 2) де будують — який тут район, транспортна доступність, соціально-побутові об’єкти, хто найближчі сусіди; 3) хто будує — хто є девелопером, який у нього бекграунд, що з юридичною прозорістю ЖК, які умови купівлі тощо. І БФК є найбільш вдалим варіантом за всіма трьома категоріями, якщо подивитись.

2. Екокомплекси — це новобудови, в яких яскраво виражена рекреаційна складова. Зокрема, це може бути як власна набережна, пляж, парк, так і синергія із містом. Другий варіант навіть більш вдалий, адже забудовник таким чином береться за благоустрій цілого району. Це і добросусідські стосунки, і та додана вартість у проекті, яку оцінить інвестор. Останній свіжий приклад — благоустрій понад 1,5 тис. кв. м Русанівського каналу. Тут забудовник побудує дитячі майданчики, висадить дерева та кущі, зробить газони, встановить паркові лавки, замінить тротуарну плитку. Тобто фактично з’явиться ще один сквер у району.

Щоб бути на часі сьогодні і завтра, потрібно об’єднувати обидва формати в один. Тобто комплекс має бути багатофункціональним і з обов’язковим доданком — парком, сквером, набережною, можна по сусідству. Тоді це виведе в плюс як район, так і майбутніх мешканців, а забудовник отримає фінансовий зиск. 

Вартість квадратного метра в житлових комплексах: зріз по районах Києва

У Оболонському, Шевченківському і Голосіївському районах ціни на квадратний метр в новобудовах залишись без змін у порівнянні до попереднього року — 21 100 грн/кв. м, 32 000 грн/кв. м, 25 000 грн/кв. м відповідно. 

У п’ятьох районах відбулось зростання цін. Зокрема на 9% або 1 900 грн зросли ціни у Подільському районі до 23 000 грн/кв. м. У Святошинському районі зростання відбулось на 1400 грн або 6,83% до 21 900 грн/кв. м. Новобудови Деснянського району зросли на 400 грн або 2,14% до 19 100 грн/кв. м.

Незначне збільшення ціни відбулось у Дніпровському районі — на 0,93% або 200 грн до 21 600 грн/кв. м.

Натомість ЖК Дарницького району просіли на 800 грн або 4,1% до 18 700 грн/кв. м, Печерського — на 400 грн або 0,81% до 47 700 грн/кв. м, а Солом’янського — на 200 грн або 0,92% до 21 600 грн/кв. м.

Динаміка цін в доларах

В доларах по міжбанку середня ціна в Києві до кінця вересня 2019 склала $960 за кв. м. Ціна в порівнянні з минулим місяцем зросла на $40 або 4,35%. Мінімальна зросла на $20 або 3,03% до $660/кв. м.

У серпні 2018 квадрат в доларах в новобудовах Києва коштував $850, а мінімальна вартість була — $570.

Таким чином, за рік зростання середньої ціни в доларах склало $110 або 12,94%, а мінімальної $90 або 15,79%.

Що чекати на ринку нерухомості Києва

Осінь — це початок ділового сезону, який завжди приносить певне пожвавлення на ринку житлової нерухомості. Як правило, після спадної активності влітку, інвестори повертаються до вибору квартир, зацікавленість ЖК зростає, а з ним кількість угод. Проте вересень 2019 був не найбільш стандартним для ринку новобудов: замороження активності на будівництвах одного з найбільших гравців, компанії Укрбуд, потім продаж її активів іншим інвесторам і, врешті, невизначеність долі десятків будинків по Києву позначилось на ринку житла. Інвестор наразі сполоханий чутками і версіями, він переживає, чи не впаде ринок і чого чекати надалі. 

Падати, за моїми очікуваннями, нічого не буде. Це не вигідно ні бізнесу, ні фінансовому сектору, адже в банки люди гроші свої не понесуть, триматимуть їх під подушкою. Гроші, які не задіяні в реальному секторі економіки, просто гальмують процес розвитку економіки.

Окрім того, за моїми даними, нові інвестори Укрбуду наразі проводять глибокий аудит, вивчають кожен об’єкт компанії і намагаються зрозуміти, яким чином залучити кошти і добудувати врешті. Тому затримки будуть, але обвал ринку — навряд.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Сентябрь 2019
Средняя
цена
24 000
грн/м2

Динамика
цен
+3,9%

ЖК Киева /
Новые ЖК
247 / 5

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх