Як вплинули вибори на ринок первинної нерухомості Києва

02 августа 2019

Автор: Вікторія Берещак

Вибори президента і Верховної Ради, очікування осіннього курсу долара, нові об’єкти і зростання кількості багатофункціональних житлових комплексів не єдині новини ринку первинної нерухомості за перше півріччя. У черговій аналітиці 3m2 на основі даних ЛУН.ua ми представляємо аналіз цін і найголовніших подій 1 півріччя.

Середня ціна на новобудови в Києві в липні 2019 

Середня ціна квадратного метра в липні 2019 у порівнянні з червнем 2019 року знизилась на 400 грн або 1,67% до 23 500 грн/кв. м. Відповідне зниження цілком закономірне і пов’язане як із значним зниженням курсу долара, так і з сезонним спадом активності на ринку. Наразі долар коштує 25,34 грн.

Покупець не поспішає у відділ продажів, забудовники шукають механізми, як їх туди заманити, а курс американської валюти своєю поведінкою натякає, що восени усім нам буде дуже весело.

Мінімальна ціна на квартири в новобудовах Києва наразі закріпилась на рівні 16 000 грн/кв. м. Ціна не змінилась у порівнянні з попереднім місяцем. Минулого року середня вартість квадратного метра в квартирах на первинному ринку була 22 300 грн/кв. м, тобто за рік вона виросла на 1 200 грн або 5,38%. Мінімальна вартість квартир була 15 500 грн/кв. м, що на 500 грн або 3,23% дешевше.

Потрібно розуміти, що на ціну квадратного метра безпосередньо впливає значна кількість чинників, серед яких вартість будівельно-монтажних робіт, будівельних матеріалів. Окрім того, у вартість треба закладати витрати на концепцію комплексу, проектування та архітектуру, розвиток інфраструктури. Окремою статтею витрат стають можливі корупційні ризики, які пов’язані із отриманням дозвільною документації.

У першому півріччі 2019 року будівельно-монтажні роботи зросли в ціні на 10,2%, а будматеріали подорожчали на 8–10%. Зростання буде спостерігатись і надалі, восени ми також очікуємо значного здорожчання американської валюти. Вкупі ці фактори вплинуть на ціну квадрата: за базовим сценарієм, коли долар нижче 30 грн, ціни зростуть в межах 1-3%, якщо американська валюта підскочить вище 30 грн зростання можливе в межах 2-5%. Багато що буде залежати і від політичної ситуації, а також макроекономічних ризиків.

Вартість квадратного метра в житлових комплексах: зріз по районах 

У переважній більшості районів спостерігається зниження цін в межах 1,5–3%. Найбільше втратили в ціні Святошинський і Деснянський райони – по 500 грн до попередньої ціни. Так, квартири в житлових комплексах в Святошинському районі наразі коштують 20 600 грн/кв. м (-2,37%), а у Деснянському районі 18 300 грн/кв. м (- 2,66%).

На 300 грн просіли ціни одразу в Оболонському, Подільському, Шевченківському, Голосіївському районах — 20 500 грн/кв. м (-1,44%), 21 600 грн/кв. м (-1,37%), 32 000 грн/кв. м (-1%), 25 300 грн/кв. м (-1,17%). 

У решті районів відбулося підвищення ціни. Печерськ подорожчав одразу на 2 600 грн або 5,76% — до 47 700 грн/кв.м. Дніпровський район здорожчав на 500 грн або 2,48% до 20 700 грн/кв. м. У ЖК Солом’янського району квартири наразі коштують 21 800 грн/кв. м, що на 300 грн дорожче або 1,4% від попереднього місяця.

У Дарницькому районі ціна підвищилась на 100 грн або 0,54% до 18 600 грн/кв. м.

Динаміка цін в доларах

У доларах по міжбанку середня ціна в Києві до кінця липня 2019 склала $900 за кв. м. Ціна в порівнянні з минулим місяцем не змінилася. Мінімальна зросла на $20 або 3,39% до $610/кв. м.

У травні 2018 квадрат в доларах в новобудовах Києва коштував $850, а мінімальна вартість була — $580.

Таким чином, за рік зростання середньої ціни в доларах склало $50 або 5,88%, а мінімальної 5,17%.

Що відбулося на ринку нерухомості за перші півроку 2019

За перше півріччя в Києві анонсовані 45 проектів. В багатьох з них стартували продажі і активно ведеться будівництво. З них понад третину об’єктів бізнес-класу, трохи менше комфорт-класу. Лише один проект економ-класу. Є проекти, про які поки мало що відомо.

Тобто зростає пропозиції ЖК бізнес-класу і попит на них. Покупець з грошима голосує за цікаві самобутні концепції. Однією з таких концепцій стають багатофункціональні житлові комплекси, де продають не «голі» квадратні метри, а комфортне середовище існування. За півроку кількість таких проектів в середньому зросла на 30%. Наразі одним із трендів ринку є багатофункціональні житлові комплекси, де поруч із житлом будують торгові і офісні об’єкти. Нікого вже не здивуєш, що в ЖК є свій ТРЦ, відведені площі під офіси або коворкінги. Це закономірна реакція забудовників на запит покупця, якому важливо знайти комплекс, який відповідатиме або перевершить його сподівання щодо комфорту. В житловому комплексі сучасний покупець прагне жити, відпочивати, займатись спортом, розвиватись, працювати або вести власну справу, виховувати дитину і планувати майбутнє. Найцінніший його актив — час, саме тому ЖК, які задовільняють усі базові функції, наразі на часі.

Серед багатофункціональних житлових комплексів, які заявлені у першому півріччі цього року, зокрема є ЖК Lipki Island City Resort (торговий та офісний центр, школа, садок, набережні та парки), ЖК Rusaniv Residence (торгові, сервісні, офісні приміщення, власний дитсадок, набережна і зона відпочинку), ЖК White Lines (ТРЦ з кінотеатром, дитсадок, спортивний центр із басейном) тощо. 

Ще одним стабільним трендом на ринку є попит на іпотеку. Він тримається у межах 10%, якщо брати до уваги дані нашого опитування, у якому взяло участь понад 2 500 тис покупців квартир. Тобто є 10% покупців, які б вже сьогодні укладали угоду, якби мали таку можливість (доступна відсоткова ставка). Наразі альтернативою для покупців може бути партнерська програма окремих будівельників з банками, а також детальна розстрочка від будівельників. Це користується більшим попитом — приблизно 30% покупців готові купувати саме так.

Зростає також попит на додану вартість проектів. Збільшується кількість ЖК, де пропонують покупцям додаткові сервіси (власний кінотеатр для всіх мешканців, конференц-зони і коворкінги в лоббі, консьерж-сервіси на рівні 5-зіркових готелів тощо). Проект комфорт-класу своєю чергою має виділятись за рядом параметрів від іншої пропозиції на ринку. Це може бути власна паркова зона, різноманітна спортивна і дитяча інфраструктура, цікаві торгові об’єкти, нетипова архітектура, панорамне скління.

Як президентські та парламентські вибори вплинули на ринок і що чекати далі

Говорити про колапс, «мильну бульбашку» або «крах» ринку немає причин, більше того, у випадку, якщо новообрані президент і парламент після зможуть знайти спільну мову і порозуміються у баченні розвитку держави, будуть прислухатися до ринку і розуміти його потреби, це дасть шанс на поштовх до розвитку. Наприклад, стимулом як для девелоперів, так і для покупців може бути доступна система на виплат (розстрочка) або іпотека. Для бізнесу дуже важливі прозорі правила гри, чесний пайовий внесок і відсутність лобізму і відкатів.

Ще один виклик — боротьба з рейдерством так званих активістів і різних політичних і громадських сил, які перетворюють акції протесту на будівельних об’єктах на певний заробіток. Наразі в Києві відомо про щонайменше 20 з гаком таких утворень, які активізувались після виборів. Відомо про їхні дії на кількох об’єктах в Києві лише за це півріччя, зокрема на Протасовому яру і Русанівці. 

Будь-які турбулентні і перехідні періоди в країні — найкращий час для такого виду заробітку, який в середньому сягає $50-150 тис. Схема доволі проста: забудовнику пропонують заплатити, аби активісти залишили об’єкт у спокої. З такими діями треба боротись лише у правовому полі, однак це все одно певним чином затримує роботу на майданчику. Страждає, як правило, покупець квартир. По-перше, якби не було корупційного і рейдерського тиску, ціна квадрату могла б бути нижчою. По-друге, темпи будівництва окремих об’єктів пришвидшились би.

Зрозуміло, що ми говоримо наразі лише про тих забудовників, які грають чесно, мають усі дозвільні документи, готові йти у публічну площину, відстоювати свою репутацію і будувати якісні сучасні проекти.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Сентябрь 2019
Средняя
цена
24 000
грн/м2

Динамика
цен
+3,9%

ЖК Киева /
Новые ЖК
247 / 5

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх