Советы юриста: на что обращать внимание при заключении договора с обслуживающей организацией застройщика

25 января 2018

Застройщики жилой недвижимости вместе с квартирой чаще всего предлагают покупателю и услуги собственной обслуживающей компании. Обычно в инвестиционном договоре прописывается обязанность инвестора заключить договор с ЖЭКом застройщика, а сам он подписывается вместе с актом приема-передачи квартиры. 3м2 поинтересовался у юриста, консультанта по недвижимости Ивана Кудояра, на что обращать внимание при заключении договора с обслуживающей организацией и как взаимодействовать с ней после заселения.

- Имеет ли право застройщик навязывать свою обслуживающую компанию?

- Передача дома на баланс – это очень сложный механизм и обязательное условие для ввода в эксплуатацию. Чтобы упростить этот процесс, застройщик создает собственную организацию, которая примет на баланс сети и будет обслуживать дом на начальном этапе. Безусловно, жильцы могут создать ОСМД, но практика показывает, что у каждого инвестора свое видение ситуации, организоваться и разобраться во всех тонкостях передачи на баланс для них очень сложно. Поэтому создание застройщиком обслуживающей организации – скорее, необходимость.

- Может ли инвестор отказаться от подписания договора с обслуживающей компанией?

- Как правило, в инвестиционном договоре четко прописано, что инвестор должен заключить договор с обслуживающей организацией, которую предлагает застройщик. Если он откажется, то застройщик тоже может пойти на принцип и не подписать акт приема-передачи квартиры. А без этого акта инвестор не получит право собственности. Поэтому договор подписывают практически все, хотя бывают исключения. По отношению к инвесторам, которые отказываются заключать договор, застройщики могут себя повести крайне агрессивно, вплоть до лишения их права собственности.

В дальнейшем инвесторы могут отказаться от услуг обслуживающей организации застройщика – законом это предусмотрено. Можно создать, к примеру, ОСМД, но на практике в 9 случаях из 10 дальше разговоров дело не заходит. Создать собственную организацию, которая будет обслуживать дом, не так просто – кто-то должен взять на себя очень серьезные обязанности, а для этого нужен опыт, помещение, коллектив, техника. На общественных началах этим заниматься очень сложно.

- Как устанавливается тариф на обслуживание ЖК?

- У 80% обслуживающих организаций приблизительно одинаковые тарифы. Но есть исключения.  Приведу пример: в ЖК Silver Breeze застройщик взял в аренду не только участок земли, но и часть пляжа под строительство пирса. Обслуживание пирса и лодочной станции он включил в коммунальные платежи. В итоге, жильцы платят, грубо говоря, не 2-2,5 тыс. грн за квартиру, а 6 тыс. Это условие изначально было прописано в инвестиционном договоре, который нужно было внимательно читать.

Еще один пример завышенной тарификации, когда на землю под застройкой существуют некие дорогие сервитутные права, и застройщик пытается разбить плату за землю между инвесторами. Но это бывает в 20 случаях из ста. Во всех остальных вариантах квартплата примерно одинаковая.

- Можно ли отказаться от дополнительных услуг после подписания договора?

- Нужно очень внимательно читать документы перед заключением инвестиционного договора. Застройщик чаще всего в нем прописывает, что инвестор должен заключить договор с обслуживающей компанией. Получая права собственности, покупатель подписывает договор на обслуживание, и в нем все прописано – и тарифы, и плата за дополнительные преимущества.  И если инвестор подписал этот договор, но отказывается платить за дополнительные услуги, обслуживающая организация сразу же отправляет в суд. И пока длятся судебные разбирательства, счета продолжают выставляться. Начинается казуистика, которая не интересна ни инвестору, ни обслуживающей организации, поэтому на такой шаг идут единицы.

- Можно ли повлиять на тарифы обслуживающей компании?

Чтобы повлиять на тариф, необходимо детально изучить, за что взымается плата. Как правило, обслуживающая организация включает в тариф очень много различных пунктов, вплоть до замены лампочек. Пытаясь разобраться в тарификации, жильцы «тонут» в бюрократии.

Я рекомендую создавать инициативные группы, комиссии, проводить экспертизы. К примеру, если в подвале дома стоит вода, можно нанять независимую экспертизу, которая сделает фотографии, проведет расчеты, оценит убытки и докажет, что обслуживающая организация не выполнила свои обязательства. Потом через суд можно будет обязать возместить ущерб. Все это возможно, но для этого нужно иметь время, деньги и желание.


Статьи по теме:

ОСТАВИТЬ КОММЕНТАРИЙ:

Для добавления комментария необходимо авторизоваться
Рынок новостроек Киева
Август 2019
Средняя
цена
23 100
грн/м2

Динамика
цен
-1,7%

ЖК Киева /
Новые ЖК
247 / 5

по данным Статистика цен на недвижимость от ЛУН.ua
наверх